Краткое содержание:
1. Как арендатору расторгнуть договор аренды недвижимости или отказаться от него?
2. Обсуждение.
Если арендатор больше не заинтересован в аренде недвижимости, то вправе воспользоваться одним из двух способов: отказаться от исполнения договора или расторгнуть договор.
Порядок отказа от договора отличается от расторжения договора. Чтобы отказаться от исполнения договора, обращаться в суд не нужно. Расторгнуть же договор можно только по соглашению сторон или в судебном порядке.
Итак. Способов выйти из договора аренды два: отказаться от исполнения договора или расторгнуть договор (ст. 450.1 и 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). В каждом из этих случаев договор прекращает свое действие. Однако порядок реализации права на отказ от договора и порядок реализации права на расторжение договора отличаются.
Отказаться от договора проще: для этого не нужно обращаться в суд и нести дополнительные расходы. Если у арендатора есть право на отказ от исполнения договора, то нужно лишь уведомить арендодателя об этом решении и убедиться, что арендодатель уведомление получил. Поэтому сначала арендатору нужно проверить, есть ли у него право на односторонний отказ: если да, то нужно воспользоваться этим правом.
Закон устанавливает два случая, когда арендатор вправе отказаться от договора аренды: если договор бессрочный либо при отказе арендодателя снизить арендную плату арендатору, который пострадал из-за ограничительных мер в период пандемии коронавируса.
Иные случаи для отказа от договора стороны могут согласовать в договоре аренды.
Если договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок, то арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендодателя за три месяца, если иной срок не установлен в законе либо если иной срок стороны не согласовали в договоре (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды считается бессрочным в трех случаях:
• стороны заключили договор на неопределенный срок;
• срок аренды стороны в договоре не указали;
• срок аренды стороны определили в договоре путем указания на событие, которое зависит от воли самих сторон (например, если договор действует, пока не сменится собственник помещения).
После того как арендатор отказался от договора, наступают пять последствий.
1. Обязанности сторон по договору аренды прекращаются.
2. Арендатор обязан вернуть арендодателю объект аренды, если не сделал это до даты отказа от договора.
3. Арендатор обязан оплатить пользование имуществом до даты его возврата арендодателю, если только не сделал это ранее.
4. Стороны договора продолжают нести ответственность за нарушения условий сделки, которые допустили в период действия договора аренды. В частности, арендодатель вправе взыскать с арендатора неустойку и проценты за просрочку внесения арендной платы. Арендатор вправе взыскать убытки с арендодателя, который препятствовал пользоваться объектом аренды.
5. Арендатор обязан внести плату за отказ от договора, если стороны согласовали такое условие в договоре.
Если права на односторонний отказ нет, то арендатор вправе расторгнуть договор аренды в пяти случаях:
1. По соглашению сторон.
2. Арендодатель существенно нарушил договор.
3. Наступили обстоятельства, указанные в договоре.
4. Существенно изменились обстоятельства.
5. Условия договора несправедливы.
Без суда можно расторгнуть договор аренды только по соглашению сторон. В остальных случаях придется обращаться в суд.
Предложить арендодателю расторгнуть договор можно в любое время вне зависимости от наличия оснований для расторжения договора в судебном порядке. Для этого нужно заявить арендодателю о желании прекратить договор и предложить подписать соглашение о расторжении договора вместе с передаточным актом. Если арендодатель не захочет расторгать договор по соглашению сторон, нужно проверить, есть ли основания для расторжения договора в судебном порядке. Если да, то необходимо направить арендодателю претензию, в которой обосновать причины для расторжения договора. Арендодатель, получивший претензию, может согласиться расторгнуть договор без суда. В таком случае нужно подписать соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи недвижимости. Если есть основания для расторжения договора, но арендодатель не согласен на прекращение арендных отношений, нужно обращаться в суд.
В следующих статьях будут рассматриваться вопросы о праве арендатора на расторжение договора аренды в судебном порядке по вышеуказанным основаниям.
Источник. Гражданский кодекс Российской Федерации; справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
