Совершенствование правового регулирования различных видов договора аренды

Нормативно-правовое регулирование договора аренды.

Нормативно-правовыми актами, регламентирующими предоставление в аренду отдельных видов имущества помимо Гражданского кодекса Российской Федерации, также являются:

-Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (содержит правовые нормы, закрепляющие порядок предоставления в аренду водных объектов);

-Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (содержит правовые нормы, закрепляющие порядок предоставления в аренду лесных участков);

-Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф 3 (содержит правовые нормы, посвященные предоставлению в аренду земельных участков);

-Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

-Транспортные уставы (содержит правовые нормы, регламентирующие порядок предоставления в аренду некоторых видов транспортных средств);

-Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» (содержит правовые нормы, закрепляющие порядок предоставления в аренду земельных участков для целей недропользования).

Виды договора аренды.

1. Договор проката.

Договор проката – один из видов договора аренды (консенсуальный, публичный, возмездный, двусторонний).

В соответствии с пунктом 1 статьи 626 ГК РФ по договору проката «арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование».

2. Договор аренды транспортного средства.

В ГК РФ в случае аренды транспортного средства предусматривает возможность заключения следующих видов аренды транспортных средств:

-Договор аренды транспортного средства с экипажем;

-Договор аренды транспортного средства без экипажа.

По условиям договора аренды транспортного средства предметом могут выступать любые виды транспортных средств (автомобильные транспортные средства, самоходные машины, железнодорожные транспортные средства, воздушные или водные транспортные средства. В рамках одного договора аренды транспортных средств во временное владение и пользование одновременно могут быть переданы сразу несколько транспортных средств.

3. Договор аренды предприятия.

Понятие договора аренды предприятия содержится в нормах пункта 1 статьи 656 ГК РФ, в соответствии с которым «по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права и обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию».

4. Договор аренды здания, сооружения.

В соответствии с нормами части 1 статьи 650 ГК РФ «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение». Договор аренды зданий (сооружений) возмездный, консенсуальный, двусторонний.

5. Договор финансовой аренды (лизинга).

Финансовая аренда (лизинг) – является особой сферой предпринимательской деятельности, нормативно регулируемой ГК РФ (ст. 665-670) и Федеральным законом от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О лизинге».

По договору финансовой аренды (договору лизинга) «арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (статья 665 Гражданского кодекса Российской Федерации)».

Проблемы правового регулирования договора аренды.

В ходе исследования особенностей договора аренды и отдельных его видов можно наиболее актуальные проблемы правового регулирования данного вида гражданско-правовых договоров, требующие решения посредством внесения изменений в отдельные нормативно-правовые акты, в первую очередь ГК РФ.

Одной из проблем является отсутствие критерия для систематизации типов договора аренды. В главе 34 ГК РФ урегулированы несколько видов договоров аренды, при этом нет норм, регламентирующих не менее самостоятельные виды договора аренды, как например договор аренды земельного участка или договор аренды оборудования, договор аренды нежилого помещения.

Названные договоры на практике достаточно распространены, но при этом специальными нормами ГК не урегулированы, к ним применяются общие нормы об аренде, а к договору аренды земельного участка применяются нормы Земельного кодекса РФ.

Еще одной не менее важной проблемой является «пересечение» отдельных типов договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества, то есть, тот или иной договор имеет признаки одновременно нескольких видов договора аренды (или нескольких договоров аренды отдельных видов имущества): финансовая аренда здания (имеет признаки договора лизинга и договора аренды здания), прокат транспортного средства (имеет признаки договора проката и договора аренды транспортного средства).

На практике, возникают спорные моменты, связанные с тем, нормы каких параграфов гл. 34 ГК РФ использовать к ним в преимущественном порядке. В ГК РФ используются понятия и «виды договора аренды» и «договоры аренды отдельных видов имущества». И все же остается неясным, какой критерий положен в основу выделения договоров аренды.

Также, в качестве не менее важной проблемы, требующей решения, является то, что ко многим видам договора аренды применяются нормы параграфов 1 и 2–6 гл. 34 ГК РФ, урегулированные иными законами. Например, передача водных объектов, земельных участков, лесных участков, участков недр, объектов культурного наследия, транспортных средств во временное пользование и владение, регулируется специальным законодательством: Земельным Кодексом Российской Федерации (ЗК РФ), Лесным Кодексом Российской Федерации (ЛК РФ), Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации (КТМ РФ), Кодексом внутреннего водного транспорта Российской Федерации (КВВТ РФ), Законом Российской Федерации «О недрах» и т. д.

Но при этом, нормы гражданского права, которые содержаться в другом законодательстве, не должны противоречить ГК РФ, в соответствии с принципами, установленными в пунктом 2 статьи 3 ГК РФ.

Если другой закон установил иную норму, которая не имеется в ГК РФ, то будет применяться другой закон. Если какой-либо закон имеет норму отличную от нормы, содержащейся в ГК РФ, то в этом случае будет применяться ГК РФ.

Но есть правила, в соответствии с которыми ГК РФ отсылает к какому-либо закону, то в этом случае, нормы другого закона будут применяться в первую очередь.

Данные обстоятельства, становятся причиной спорных моментов по вопросам приоритетного применения норм ГК РФ и специальных нормативно-правовых актов.

Еще одна проблема вытекает из случаев государственной регистрации договора аренды.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ «договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Рассматривая ст. 651 ГК РФ, можно прийти к выводу, что в данной статье нет правила, которое устанавливало бы регистрацию прекращения зарегистрированного договора аренды недвижимости.

В ГК РФ и ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прописаны основания и порядок государственной регистрации договора аренды, при этом, отсутствуют нормы, закрепляющие порядок снятия записи о государственной регистрации аренды.

В связи с чем, после истечения срока аренды или расторжения договора аренды в ЕГРН запись об аренде остаётся, а стороны не обращаются в Росреестр за погашением записи об аренде, до момента отчуждения имущества.

Направления совершенствования правового регулирования договоров аренды

Для решения проблемы, связанной с отсутствием критерия для систематизации типов договора аренды в ГК РФ можно предложить внесение изменений в данный нормативно-правовой акт, закрепив отдельными параграфами главы 34 ГК РФ, такие виды договоров как аренда оборудования, аренда земельного участка, аренда нежилого помещения.

Для решения проблемы «пересечение» отдельных типов договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества, то есть, тот или иной договор имеет признаки одновременно нескольких видов договора аренды (или нескольких договоров аренды отдельных видов имущества) следует внести данные виды договоров аренды в качестве самостоятельных параграфов в главу 34 ГК РФ, которые будут именоваться следующим образом: «Договор финансовой аренды здания», «Договор проката транспортного средства», «Договор финансовой аренды транспортного средства» и т.п.

Отсутствие правового механизма погашения записи о регистрации договора аренды в связи с его прекращением по причине истечения срока действия, соглашения сторон порождает различную практику относительно необходимости регистрации соглашения о прекращении договора.

Таким образом, рассмотрев данный вопрос, можно прийти к выводу, что, несмотря на правовое регулирование элементов арендных отношений в ГК РФ, все же возникают арбитражные споры в этой сфере.

Возникает предложение об установлении государственной регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем, отсутствуют законодательные нормы, предписывающие необходимость регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды недвижимости. Отсутствие правового механизма погашения записи о регистрации договора аренды в связи с его прекращением по причине истечения срока действия, соглашения сторон и т. д. порождает различную практику относительно необходимости регистрации соглашения о прекращении договора.

В этой связи представляется целесообразным добавить в п. 2 ст. 651 ГК РФ абзац 2 следующего содержания: «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок или заключенный на срок менее года, возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня заключения договора подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Дополнить п. 1 ст. 452 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Соглашения об изменении существенных условий или расторжении договора, подлежащего государственной регистрации, подлежат государственной регистрации».

Изложить абзац 2 ст. 1 ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции: «С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества в течение месяца со дня заключения договора».

Предложенные направления совершенствования правового регулирования договора аренды и его видов изменение порядка позволит, урегулировать отношения, связанные с заключением различных видов договоров аренды на практике.

Спасибо за внимание!

Если моя статья была полезной для Вас, поставьте Лайк (Да).