Новое в банкротстве застройщиков: ВС допустил передачу квартир в качестве отступного

В рамках дела о банкротстве застройщика возник спор, может ли гражданин, отказавшийся от договора долевого участия, получить квартиру в качестве погашения своего денежного требования. Верховный суд разъяснил, в каких случаях это возможно.

Фабула дела

Гражданин заключил с застройщиком договор долевого участия в строительстве, предметом которого была квартира. Затем суд расторг договор, обязав застройщика выплатить дольщику денежные средства. Застройщика признали банкротом. Суд включил требования гражданина в реестр как денежные.

Конкурсный управляющий и гражданин обратились в суд с заявлениями об изменении характера требования с денежного на требование о передаче квартиры. Также они просили погасить требование дольщика путем передачи квартиры в качестве отступного.

Выводы нижестоящих судов

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявлений. Они указали, что суд может удовлетворить требования о передаче жилых помещений только при наличии договорных отношений между участником долевого строительства и застройщиком.

Гражданин реализовал свое право на одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве. Это установлено решением суда общей юрисдикции и повлекло трансформацию требования к застройщику о передаче жилого помещения в денежное. Суды решили, что гражданин не вправе требовать исполнения застройщиком условий прекратившего свое действие договора.

При этом суды исходили из буквального толкования положений Закона о банкротстве.

Позиция Верховного суда

Верховный суд обосновал свою позицию следующими доводами (определение ВС от 04.10.2021 по делу № А 65-24332/2017).

1. Процедура банкротства застройщика призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику-застройщику как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования. Удовлетворение требований участников строительства производится в том числе путем передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений.

2. По общему правилу отказ дольщика от договора либо его расторжение влечет невозможность претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения, поскольку прекращается возникшее из этого договора обязательство застройщика передать объект недвижимости покупателю. Вместо этого у застройщика возникает связанная с расторжением договора обязанность вернуть покупателю уплаченные денежные средства. При этом соответствующее требование покупателя обеспечено залогом объекта, если этот объект в предусмотренном законом порядке не отчужден застройщиком иному лицу.

3. Удовлетворение требований граждан, расторгнувших договоры долевого участия в строительстве, осуществляется следующим образом: их требования включаются в денежный реестр участников строительства и погашаются в том числе преимущественно из средств, вырученных от продажи предмета залога.

4. Поскольку дольщик имеет залоговый приоритет в отношении объекта строительства, конкурсный управляющий, исходя из анализа конкретного дела (структуры реестра и состояния конкурсной массы), может прийти к выводу, что передача обремененного залогом помещения участнику строительства в счет погашения его денежного требования более целесообразна и выгодна для должника, чем реализация данного помещения с последующей выплатой денежных средств дольщику.

Если управляющий примет такое решение, он вправе обратиться в суд с ходатайством об одобрении соответствующих действий. Суд может удовлетворить такое ходатайство, если передача имущества дольщику не нарушает существенным образом права третьих лиц. В таком случае передача помещения осуществляется в соответствии с правилами об отступном.

5. Заявляя требование о передаче гражданину жилого помещения, конкурсный управляющий ссылался на наличие в натуре соответствующей квартиры и отсутствие притязаний на нее иных кредиторов.

6. Отказывая в удовлетворении заявления, суды указали, что гражданин не вправе требовать исполнения должником условий прекратившего свое действие договора. Но требование управляющего было направлено на погашение обязательства, возникшего в связи с расторжением договора долевого участия.

Комментарий к позиции Верховного суда

Верховный суд выработал новую правовую позицию, позволяющую подойти к рассмотрению вопроса о защите прав гражданина не формально, а с точки зрения конкретных обстоятельств дела и оценки экономической целесообразности.

Верховный суд указал: «Учитывая, что процедура банкротства застройщиков направлена на защиту в первую очередь прав граждан, вложивших свои средства в приобретение недвижимости, которая будет построена в будущем, в исключительных случаях, принимая во внимание обстоятельства дела о банкротстве, суд может санкционировать погашение денежного требования участника строительства за счет жилого помещения, по своим техническим параметрам соответствующего тому, на которое он претендовал до расторжения договора».

Подобное разрешение ситуации ведет к минимизации расходов, осуществляемых за счет имущества должника (расходов на организацию и проведение торгов, текущих расходов), а также предотвращает неоправданное затягивание самой процедуры банкротства.

Суд отметил, что передача жилого помещения участнику строительства, имеющему денежные требования, может осуществляться только при соблюдении установленных ст. 201.11 Закона о банкротстве условий (в числе которых — отсутствие возражений со стороны собрания участников строительства), а также при наличии свободного от притязаний иных лиц помещения и доказательств полной оплаты его стоимости. При этом передача помещения производится только после поступления в конкурсную массу денежных средств в счет оплаты квартиры в установленном судом размере.

В данном случае стоимость квартиры составляла около 3 млн руб. Гражданин уплатил около 2,5 млн руб. (более 80 процентов) и выразил готовность доплатить оставшуюся сумму в конкурсную массу в случае передачи ему жилого помещения в качестве отступного.

Возможность использования позиции Верховного суда в иных ситуациях

В связи с рассматриваемой позицией Верховного суда возникает вопрос, возможно ли применять ее в случаях, когда жилое помещение, машино-место, нежилое помещение приобреталось гражданином не по договору долевого участия в строительстве, а по иному договору. Представляется, что нет, поскольку в данном случае Верховный суд сформулировал позицию исходя из залогового приоритета дольщика.

С другой стороны, сам по себе залоговый приоритет не дает права на получение имущества минуя процедуру публичных торгов, поэтому возможно развитие данной позиции в дальнейшем.

Данная позиция является перспективной также с точки зрения возможности передачи кредиторам третьей очереди, имеющим денежные требования к застройщику, иных, схожих по своим техническим характеристикам помещений (не тех, которые были предметом их договоров), которые остались в конкурсной массе и в отношении которых отсутствуют правопритязания иных участников строительства. Формулировки правовой позиции Верховного суда позволяют сделать вывод о возможности дальнейшего расширения спектра ее действия.

Рекомендации по применению позиции Верховного суда

Дольщику, который претендует на получение помещений в счет погашения денежных требований, необходимо представить суду:

• обоснование целесообразности предоставления гражданину в качестве отступного помещения, в отношении которого имеется залоговый приоритет, с указанием временных и материальных затрат;
• доказательства отсутствия правопритязаний иных лиц;
• доказательства отсутствия возражений со стороны участников строительства (например, протокол собрания участников строительства);
• расчет суммы, подлежащей внесению в конкурсную массу (возможно внесение в депозит).

Вывод

Передача помещений в качестве отступного гражданам, расторгнувшим договоры долевого участия, возможна в исключительных случаях при соблюдении следующих условий:

• предмет договора не отчужден иному лицу, у гражданина сохраняется залоговый приоритет;
• передача обремененного залогом помещения в счет погашения денежного требования гражданина более целесообразна и выгодна для застройщика-должника, чем реализация этого помещения с последующей выплатой гражданину денежных средств;

• гражданин готов внести в конкурсную массу иные «залоговые квоты», предусмотренные ст. 201.14 Закона о банкротстве (при наличии), суду представлен расчет сумм;

• передача помещения не нарушает существенным образом права иных лиц, отсутствуют возражения со стороны собрания участников строительства.