ВС разъяснил, как рассчитать компенсацию за жилье в аварийном доме

Люди приобретают квартиры не только для решения жилищного вопроса, но и в целях инвестирования. Один из способов они выбирают заработок на покупке квартир в аварийных домах. Согласно п. 7 ст. 32 ЖК, размер компенсации определялся на рыночной основе. Но 27 декабря 2019 года законодатель ограничил возмещение за жилье, купленное после признания дома таковым: теперь оно не превышает стоимости его приобретения (ч. 8.2 ст. 32 ЖК).

Судебная практика:

Во всех делах, дошедших до ВС, суд решил, какие правила применять, в случае покупки объекта до вступления в силу этой нормы.

По словам заведующего Бюро адвокатов "Де-Юре" - Практика по этому вопросу довольно разнообразная, говорит Никита Филиппов.

Вывод Первого кассационного суда общей юрисдикции в июне 2021 года в определении по делу № 88-15665/2021 состоит в следующем: у положений ч. 8.2 ст. 32 ЖК нет обратной силы, поэтому надо исходить из редакции Жилищного кодекса на дату покупки аварийного жилья. А в других делах суды признают, что применение нормы ч. 8.2 ст. 32 ЖК не зависит от даты возникновения права собственности на жилье. Такой позиции придерживается, например, Третий кассационный суд общей юрисдикции в деле № 88-15890/2021.

Судебная практика с обратной силой

Например, в октябре 2018 года Фёдор Куприянов* приобрел комнату в многоквартирном доме в Омске за 330 000 руб. Тогда этот дом уже два года был признан аварийным и подлежал сносу. В 2017 году жильцы дома отказались от самостоятельного сноса и попросили городскую администрацию принять решение об изъятии участка. Администрация не стала изымать землю и выплачивать компенсации, ссылаясь на отсутствие денег в городском бюджете. Вместо этого чиновники собирались переселить людей в новое жилье до конца 2023 года по региональной программе.

16 июля 2017 года Куприянов обратился в администрацию Омска с требованием об изъятии комнаты и выплате компенсации, но и в этот раз чиновники отказались выкупать жилье. После отказа он направился в суд с требованием о взыскании выкупной стоимости комнаты и судебных расходов. По итогам судебной экспертизы стоимость комнаты составила 965 853 руб. — в 2,6 раза дороже покупной цены. Судебные расходы истца составили 37 300 руб.

Центральный районный суд Омска удовлетворил требования Куприянова частично и взыскал с администрации лишь 330 000 руб. компенсации. Суд снизил ее на основании ч. 8.2 ст. 32 ЖК, где говорится, что возмещение за жилье, купленное после признания дома аварийным, не может превышать стоимость его приобретения.

Куприянов попытался оспорить решение первой инстанции. По его мнению, суд неверно применил нормы ЖК, так как ч. 8.2 ст. 32 ЖК ввели Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ, а он обратился в администрацию с требованием о выкупе комнаты до вступления в силу этой нормы.

Апелляция и кассация отказали в изменении размера компенсации. По мнению этих судов, первая инстанция правильно применила нормы ч. 8 ст. 32 ЖК, так как эта норма, не зависит от даты возникновения права собственности на жилье и распространяется на все случаи приобретения недвижимости после ее признания аварийной.

После этого, Куприянов принял решение оспаривать принятые акты в Верховном суде.

Позиция ВС

Коллегия по гражданским делам ВС под руководством Юрия Москаленко рассмотрела жалобу Куприна и не согласилась с доводами коллег из нижестоящих инстанций.

По высшей судебной инстанции, судам следовало учитывать редакцию ЖК на день покупки комнаты, а не обращения суд или предъявления требований администрации. В жилищном праве закреплен принцип прямого действия норм во времени, поэтому положения ч. 8.2 ст. 32 ЖК не могут распространяться на правоотношения, возникшие до их вступления в силу, напомнил ВС.

Ч. 8.2. ст. 32 ЖК вступила в силу 28 декабря 2019 года на основании Федерального закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ, а Куприянов приобрел комнату 15 ноября 2018 года. Суды не учли, что на момент покупки размер возмещения определялся по общим правилам ч. 7 ст. 32 ЖК и не зависел от того, было ли жилье признано аварийным до перехода права собственности или после.

ВС отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

Справедливое возмещение

По мнению Филиппова, Верховный суд наконец-то поставил точку в разрешении вопроса о применении норм жилищного законодательства во времени в спорах об аварийном жилье. «Выкупная стоимость обычно была выше цены покупки таких объектов, так как по итогам экспертизы в нее включались убытки и компенсация за капитальный ремонт. За этой выгодой часто гонялись. Именно поэтому и был принят Федеральный закон № 473-ФЗ, который ограничил выплаты».

Большинство вынуждено покупать аварийное жилье вынужденно, поэтому ч. 8.2 ст. 32 ЖК не стали применять к тем, кто приобрел аварийные помещения до вступления ограничений в силу.

Это также должно повлиять и на позиции федеральной и местной власти, которые до настоящего времени пытаются ущемить права граждан, переселяемых из аварийного жилья, отмечает.

Александр Титов, юрист практики жилищного права и социальных правоотношений убеждён-

"это должно повлиять и на позиции федеральной и местной власти, которые до настоящего времени пытаются ущемить права граждан, переселяемых из аварийного жилья".