Если ничего не предпринимать и 20 лет снимать квартиру оплачивая ее аренду, то через этот период вы окажетесь на той же точки жилищного вопроса в которой находитесь сейчас. А если взять ипотеку, накопив на минимальный первоначальный взнос и ежемесячно платить те же деньги, то через эти же 20 лет у вас будет своя квартира.
Казалось бы выгода очевидна, но есть люди, которые берут в руки калькулятор и доказывают обратное. Я не буду отстаивать какую-либо из этих позиций, а просто расскажу как купить квартиру в ипотеку.
Первоначальный взнос по ипотеке.
Первое с чего необходимо начать, это определиться для себя какой у вас будет максимальный бюджет. То есть, я имею в виду понимание какая у вас есть сумма первоначального взноса за квартиру. Исходя из знания этой величины, вы уже будете примерно подсчитывать какая максимальная цена квартиры, до которой вы будете рассматривать варианты. Дело в том, что когда вы приобретаете квартиру в ипотеку, банк желает чтобы не менее 20% от стоимости, вы оплатили продавцу из собственных средств.
Давайте возьмем к примеру такой вариант: у вас есть на руках 500 000 рублей, тогда самая дорогая квартира которую вы можете приобрести по ипотеке, будет стоить 2 500 000 рублей. После того как вы определились с примерной ценой квартиры, вы заходите в интернет и начинаете искать подходящий вариант. Если вас качества объектов устраивает по всем параметрам, можно переходить к следующему шагу, если качество квартир не устраивает, то вам необходимо найти хотя бы 10 квартир которые по своим характеристикам для вас приемлемы и посмотреть их стоимость.
Сумма ежемесячного платежа по ипотеке. Как рассчитать сумму ежемесячного платежа по ипотеке.
Второе, что вам нужно знать, это сумма ежемесячного платежа по ипотеке. Берем постоянные величины: срок 20 лет, ставка примерно 8% и начинаем менять соотношение размера первоначального взноса и цены квартиры. Если квартира стоит 2 500 000 рублей, первоначальный взнос 500 тысяч рублей, тогда размер ежемесячных платежей будет примерно 17 000 рублей. Рассчитав это, вы уже будете понимать к чему вам готовиться и какую сумму вам ежемесячно придётся выплачивать из вашего семейного бюджета.
Допустим вы готовы платить по 17000 рублей, но даже в этом случае банк может отказать вам в одобрении ипотеки, так как размер вашего ежемесячного дохода, подтвержденного документально, может быть недостаточно высоким чтобы электронные алгоритмы банка позволили пропустить вашу анкету до сотрудника банка, который будет принимать решения по одобрению вашей заявки. Необходимое для одобрения заемщика соотношение ежемесячного дохода к ежемесячному платежу в разных банках, в разные годы меняются. Конечно это соотношение в некоторых случаях напрямую зависит и от размера самого дохода.
На сайте "Сбербанка", во вкладке ипотека, есть кнопка, вторичное готовое жилье. Нажав на нее вам откроется страница с ипотечным калькулятором. Это очень удобный инструмент для предварительного анализа. Достаточно вбить параметры: стоимость квартиры, размер первоначального взноса, срок кредитования и вам тут же обозначат всю детализацию, в том числе размер ежемесячных платежей и минимальный размер ежемесячного дохода.
Иногда бывает так, что разница в размере ежемесячного платежа составляет всего 600-800 рублей, а разница в сроке целых два года. Когда определите для себя золотую середину срока и размера ежемесячных платежей, попробуйте уменьшить срок на один или два года и посмотрите действительно ли размер ежемесячного платежа существенно увеличивается.
Одобрение ипотеки.
Одобрение ипотеки делится на два этапа:
первый этап это одобрение тотчас же. То есть банк формирует свое мнение о том сможете ли вы оплачивать ежемесячные платежи на протяжении всего срока ипотечного кредита;
второй этап это одобрение в качестве объекта залога выбранной вами квартиры.
Порядок одобрения ипотеки. Какие документы нужны для оформления ипотеки
Для успешного одобрение вам необходимо предоставить банку следующие документы:
- паспорт российской федерации
- СНИЛС
- ИНН
- свидетельство о браке если таковое имеется
- свидетельство или свидетельства о рождении детей если они у вас есть
- заверенное главным бухгалтером организации трудовая книжка
- справка 2 ндфл
- трудовой договор
Это минимальный список документов, который банк потребует у вас для одобрения. Вас как заемщика некоторые банки могут попросить дополнительные документы, типа водительского удостоверения и иных документов. Может быть и наоборот, в некоторых банках трудовой договор у вас не попросят.
Замечу, что есть программы в банках которые информируют об одобрении вас как заемщика, всего по двум документам, но как правило в этих случаях вас ставят в определенные рамки условия кредитного договора и будущей сделки. Например: минимальный размер первоначального взноса 50%.
Еще один очень важный момент. Не все желающие взять ипотеку, получают белую зарплату, я имею в виду, что только малая часть их зарплаты отображена в справке 2 ндфл. Банк это понимает и предусматривает, что можно вместо этой справки или как дополнение к ней, предоставить справку о доходах от работодателя по форме банка.
Например: вы получаете фактически зарплату 100000 рублей, в справке 2 ндфл отображена сумма 20000 рублей, конечно же с таким размером ежемесячного дохода вам не одобрят кредит в сумме 2 500 000
рублей. Поэтому работодатель, если он на это согласиться, выдает вам справку для банка о реальной сумме вашего заработка.
Все озвученные мной документы, можно привезти в банк и подать заявку на одобрение ипотеки, заполнив ее с менеджером ипотечного дела, либо зарегистрироваться в личном кабинете банка и подать заявку в электронном виде, подгрузив в него скан копии всех документов. Обязательно! Скан копии должны быть сняты с оригиналов документов.
Проходит от 1 до 5 рабочих дней и банки информирует вас о том, что заявка одобрена и пишет максимальную сумму которую готов вам предоставить. Либо вы получаете информацию, что ипотеку вам не одобрили. В этом случае не нужно опускать руки, а просто проанализируйте ситуацию. Нужно подумать в чем может быть причина и исправить её.
Имейте в виду, что заемщика могут одобрить, но сумму ипотеки могут сделать ниже чем было в вашей заявке и вы будете вынуждены подбирать квартиру по стоимости ниже чем предполагали, либо увеличивать сумму первоначального взноса.
Вернемся к позитивному исходу для нас. Нам готовы выдать кредит на сумму которая нам необходима. На этом первый этап одобрения закончен. В статусе одобрен вы будете находиться от трех до четырех месяцев, в зависимости от банка. Если в этот период времени вы не выйдете на сделку, вам придется одобряться в качестве заемщика заново.
Выбор квартиры в ипотеку.
Как я уже говорил, второй этап это одобрение в качестве объекта залога квартиры которую вы желаете приобрести. На этом этапе вы начинаете просматривать объявления по продаже квартир, созваниваться с продавцами и выезжать на осмотр квартиры.
Многие покупатели действующие без риэлторов, не одобрив ипотеку начинают звонить продавцам и договариваться на осмотр, объезжают множество квартир, выбирают несколько из них. Далее запрашивают документы, проверяют юридическую чистоту, причем делают это абсолютно нелепым способом, запрашивая документы ничего не говорящие о юридической чистоте квартиры, да еще и торгуются.
Проделав огромный объем работы, только после этого они идут в банк и понимают, что ипотеку им не одобрят вовсе, либо одобрят сумму существенно отличающуюся от желаемой, конечно же в меньшую сторону. И все те квартиры которые они выбрали, им не по карману. Кроме большого объема бесполезно проделанной работы, они напрягли еще десятки людей, которые не только приезжали с работы показывать им объект, но также предоставляли им на предварительную проверку документы.
Когда человек звонит и говорит, что у него будет ипотека, а риэлтор продавца на другом конце провода, быстро сориентировавшись в его ситуации, задаст всего несколько незначительных на взгляд непрофессионала вопросов отказывает в просмотре квартиры и говорит "одобрите ипотеку, позвоните обязательно покажу" это не значит что риэлтор ленится, это значит что риэлтор побывал во множестве подобных ситуаций и способен предвидеть ее развитие на несколько шагов вперед.
Услышав это вы подумаете, что без предварительного одобрения ни один риэлтор не покажет вам квартиру. Это не совсем так, не стану вдаваться в подробности, но так же как риэлтор может предвидеть неодобрения кому-то ипотеки, он может предвидеть и обратно и поэтому спокойно может показать вам квартиру, хотя в банк вы еще не обращались.
Возвращаемся к выбору квартиры, смотрим в интернете варианты, обзваниваем каждого перед просмотром, обязательно сообщаем что у нас ипотека акцентируя внимание на этом, потому что по разным причинам покупка квартиры в ипотеку будет невозможна из просмотренных вариантов.
Выбираем один, торгуемся, скорее всего квартира, как и большинство других продается через агентство недвижимости. Вам предстоит проверить:
1. Агентство недвижимости
2. Агента
3. Авансовый договор
4. Юридическую чистоту квартиры и после этого внести авансовый платеж.
Квартира выбрана, аванс за нее внесен, квартира с рекламы убрана и вы можете находясь в состоянии спокойствия, что ее больше никому кроме вас не продадут, одобрять ее в качестве объекта залога. На этом этапе банк запросит у вас, а вы в свою очередь запрашиваете у продавцов или их представителей, определенный перечень документов скан копий которых необходимо отправить в банк. Этот перечень может меняться, в зависимости от оснований право собственности на квартиру и личности или личностей собственников.
Документами которые являются основанием для регистрации права собственности, могут выступать:
1. Договор купли-продажи
2. Договор дарения
3. Договор приватизации - по-другому он называется договор передачи квартиры в собственность граждан
4. Договор мены
5. Договор пожизненной ренты
6. Отступное
7. Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию
8. Договор долевого участия и сопутствующей его акты справки
9. Договор паевого участия, акты и справке к нему
10. Договор инвестирования
11. Договор соглашение о разделе объекта или наоборот соглашение об объединении объектов недвижимости
12. Судебное решение
13. Договор уступки
14. Соглашение о выделе доли в натуре и множество иных документах. Проще говоря на основании которых, человек имеет право владения на продаваемую вам квартиру.
Я перечислю минимальный список документов которые в любом случае точно потребуется банку:
1. Паспорт или паспорта всех собственников квартиры
2. СНИЛС
3. Свидетельство о браке - если собственник или собственники в браке
4. Документы основания право собственности о которых я уже рассказал
5. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН
6. Если на выписки из ЕГРН отсутствует качественное графическое изображение планировки квартир, то необходим кадастровый паспорт, экспликация или технический план помещения
7. Справка свидетельствующая о том кто на данный момент зарегистрирован в квартире. В разных населенных пунктах эта справка имеет разные названия: справка формы 40, справка формы 9, выписка из домовой книги, справка из паспортного стола и так далее.
8. Не редкость, когда банк запрашивает справки из нарко и психо диспансеров, о том что собственник не состоит у них на учете. Этому не стоит удивляться это стандартная проверка.
9. Кроме документов которые будут предоставлять продавец, необходимо заказать оценочный отчет о рыночной стоимости квартиры у лицензированной оценочной компании, которая окредитованна банком. Заказывает и оплачивает ее покупатель. Это примерно 3000 рублей. Готовится он от 1 до 5 рабочих дней.
После того как банк получила от вас все требуемые для одобрения квартиры документы он начинает проверку, которая занимает от 1 до 5 рабочих дней. Как только банк принимает решение, он тут же информирует вас об этом. Если квартиру банк в качестве объекта залога не одобрил, необходимо узнать причины и исправить их, если их исправить не удается, необходимо будет выбрать другую квартиру.
И так, пройденные оба этапа одобрения ипотеки. Вас одобрили как заемщика, квартиру одобрили в качестве объекта залога. Стороны согласуя с банком, назначают дату и время сделки. В день сделки стороны встречаются в банке. Покупатель подписывает кредитный договор и закладную. Далее стороны сделки подписывают договор купли продажи квартиры. Покупатель, то есть вы, передаете продавцу денежные средства в размере первоначального взноса за квартиру, с учетом того, что какую-то часть вы уже передали в качестве аванса. Получаете от продавца расписку, что он денежную сумму в размере первоначального взноса получил и претензий не имеет.
Далее алгоритм сделки делится на два разветвления:
1. Если стороны и банк договорились на электронную регистрацию сделки, то банк снимает сканы со всех подписанных документов, сам отправляет в Росреестр и через 3-5 рабочих дней переход права собственности, а также залог квартиры в пользу банка зарегистрированы и банк отправляет кредитную часть оплаты квартиры продавцу.
2. Если стороны решили не делать электронную регистрацию сделки. Из банка забирают все подписанные документы, самостоятельно передают пакет документов по сделке в Росреестр, либо через поход в отделение мфц. Проходит 5 - 6 рабочих дней и покупатель получает зарегистрированные документы и предъявляет их в банк. После этого обычно в течение дня банк перечисляет продавцу кредитную часть оплаты квартиры.
В ипотечных сделках квартиры обычно передаются после полной оплаты стоимости. Поэтому через определенное время стороны встречаются и при подписании акта приема-передачи происходит фактическая передача и приемка квартиры.
Сделка завершена!
