Каких льгот может лишится пенсионер в 2022 году за незаконную сдачу квартиры в аренду

Каких льгот лишит пенсионера сдача квартиры в аренду

Значительную часть владельцев жилья, сдающих его в аренду, составляют пенсионеры. До пандемии, по данным «Инком-недвижимость», пенсионерами были 43% сдающих квартиры в Москве и 59% тех, кто сдает комнаты. О том, есть ли какие-либо льготы или, напротив, обязанности для пожилых арендодателей, рассказали эксперты.

Собственник, сдающий квартиру и получающий доход, независимо от своего статуса должен заплатить налоги, поясняет управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. В начале года необходимо отчитаться за предыдущий год: до 30 апреля подать декларацию о доходах и до 15 июля заплатить налог по ставке 13%.

«Пенсионер, как и любой другой гражданин, может минимизировать налог, став самозанятым. В этом случае налог снижается до 4%. При этом пенсионер не приобретает статус работающего пенсионера и не лишается надбавок к пенсии, — уточняет Жукова. — Однако и никаких налоговых льгот для пенсионеров в этом плане не существует». Если же пенсионер сдает квартиру нелегально, то, как и любые другие собственники, несет ответственность по закону, добавляет эксперт.

С 2016 года пенсии работающих пенсионеров не индексируются. К таким пенсионерам относятся лица, работающие по трудовому договору, оказывающие платные услуги по договорам гражданско-правового характера, индивидуальные предприниматели и ряд других категорий, говорит эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова.

«Эти виды деятельности подлежат обязательному пенсионному страхованию, а факт осуществления работы устанавливается на основании сведений индивидуального учета в органе, осуществляющем пенсионное обеспечение. Пенсионеры, которые не относятся к перечисленным категориям, считаются «неработающими» и имеют право на индексацию пенсии, льготы и компенсации. Деятельность по сдаче квартиры в аренду не подлежит обязательному пенсионному страхованию по ст. 420 Налогового кодекса РФ, не является прямым основанием для признания пенсионера работающим, а, следовательно, не лишает его автоматически права на получение льгот неработающего пенсионера», — разъясняет Анисимова.

В то же время арендная плата — это доход физлица, в том числе пенсионера. Необходимо заплатить налог на доходы физических лиц, который исчисляется в процентах от полученного совокупного дохода за вычетом документально подтвержденных расходов, уточняет Анисимова. Для налоговых резидентов РФ налоговая ставка на этот вид доходов — 13% (при годовом доходе более 5 млн рублей — 15%).

«Непосредственно деятельность по сдаче квартиры в аренду не делает пенсионера работающим и не лишает его автоматически социальных льгот, однако увеличивает его ежемесячный доход, в соответствии с уровнем которого пенсионерам могут полагаться социальные субсидии», — говорит Анисимова. Например, неработающим пенсионерам, чей ежемесячный среднедушевой доход не превышает регионального прожиточного минимума, устанавливается социальная доплата.

Кроме того, от уровня дохода пенсионера может зависеть начисление субсидии на оплату коммунальных услуг и некоторые другие региональные выплаты, отмечает Анисимова

В случае регистрации пенсионера в качестве индивидуального предпринимателя он будет считаться работающим, добавляет эксперт. При этом, применяя упрощенную систему налогообложения, он может платить налог с дохода по ставке 6% (с уплатой обязательных страховых взносов в бюджет), подавая декларацию раз в год.

Режим самозанятости (его можно применять, если суммарный годовой доход не превышает 2,4 млн рублей), дает право платить налог по ставке 4% при сдаче жилья физлицам или по ставке 6%, если арендатор — компания или ИП. Декларацию в этом случае подавать не требуется.

Самозанятый пенсионер не обязан платить пенсионные страховые взносы и тогда он не считается трудоустроенным. Регистрация пенсионера в качестве самозанятого и уплата налога на профессиональный доход не влияет на получение пенсионных льгот, компенсаций, индексацию пенсию, право на них сохраняется, подчеркивает Анисимова. Но в случае, если самозанятый пенсионер оплачивает по своему желанию пенсионные страховые взносы, он причисляется к статусу работающих. Кроме того, самозанятые не могут сдавать в аренду нежилые помещения (например, коммерческие или апартаменты).

Важно помнить, что договор аренды жилья на срок от года и более подлежит обязательной госрегистрации, подчеркивает эксперт. В случае нарушения сроков подачи заявления на госрегистрацию договора собственник-физлицо заплатит штраф в 5000 рублей, а как лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью без образования юрлица — 100 000 рублей.

Льгота для пенсионеров по оплате ежегодного имущественного налога на квартиру, сдаваемую в аренду, может быть сохранена, если это не будет считаться предпринимательской деятельностью, что решается в каждом случае индивидуально. Верховный суд РФ, например, разъясняет, что предпринимательской деятельностью будет считаться явное использование квартиры не в личных нуждах, а если она специально была приобретена для сдачи в аренду или для последующей перепродажи, а сдается, пока не найден покупатель и т.д. В этом случае пенсионер лишается льготы по налогу на имущество.

За уклонение от налогов нарушителям грозит начисление пеней и штрафов в размере 20% и более от суммы неуплаченного налога, а также привлечение к административной ответственности, подытоживает Анисимова.

Прожить на нашу среднестатистическую пенсию ох как непросто – поэтому в большинстве своем граждане, выйдя на заслуженный отдых, заняты вовсе не им, а поиском подработки.

Ну а те, у кого есть возможность сдавать жилье (хотя бы даже комнату), конечно же, стараются использовать ее по максимуму. Вот только это далеко не столь простой заработок, как может показаться на первый взгляд.

Какие угрозы могут подстерегать пенсионера, который сдает жилье в аренду?

1. «Прощай, индексация»

В ряде случаев аренда жилья может отрицательно сказаться на пенсии – точнее, привести к приостановлению ее индексации. Как известно, плата, которую получает с жильцов арендодатель, является его доходом.

Следовательно, он должен о них отчитываться государству и платить положенные налоги – даже несмотря на то, что является пенсионером и официально нигде не работает.

Допускается при этом выбирать из нескольких возможных систем налогообложения:

— оформить ИП и платить 6% по упрощенной системе либо приобретать патент,

— ничего не оформлять и уплачивать 13% с полученного за предыдущий год дохода,

— зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить 4% со своего дохода (это пока доступно только для жителей четырех регионов – Москва, Московская и Калужская области, Республика Татарстан).

Если пенсионер сдает жилье постоянно и арендная плата служит для него главным источником дохода, ФНС может расценить это как предпринимательскую деятельность и потребовать зарегистрировать ИП.

А это означает, что на арендодателя возлагается обязанность перечислять за себя страховые взносы на обязательное пенсионное страхование (ОПС) – ведь статус пенсионера не освобождает от этого.

Пенсионер начинает отчислять взносы – и в итоге не получает очередную индексацию пенсии. Парадокс вполне объясним: по закону пенсия не индексируется работающим гражданам, а к ним причисляются все, за кого поступают страховые взносы на ОПС. Поэтому индексация вернется только после того, как пенсионер закроет ИП.

Налогообложение по системе 13%-ного НДФЛ с аренды не требует регистрации ИП – а значит, такого негативного эффекта не влечет (взносы на ОПС платить не требуется).

Что же касается третьего варианта с самозанятыми, закон не включает их в число застрахованных лиц в системе ОПС (на них распространяется только медицинское страхование).

Так что признать работающими самозанятых пенсионеров могут лишь в том случае, если они добровольно решат перечислять за себя страховые взносы на ОПС.

2. «Льготы, доплаты – прекратить!»

Все больше мер социальной поддержки зависит сейчас от уровня дохода их получателя. Поэтому величина арендной платы учитывается в числе доходов пенсионера – а значит, непосредственно влияет на решение вопроса о предоставлении ему льгот и доплат.

В связи с этим пенсионеры-арендодатели лишаются большей части региональных выплат и льгот (субсидии и компенсации на оплату ЖКУ, взносов на капремонт, ежемесячные выплаты ветеранам труда и пр.).

Органы соцзащиты проверяют размер доходов льготника, запрашивая налоговую службу – а там есть сведения из подоходной декларации (ее обязан сдавать каждый арендодатель). Так что установить доходы пенсионера не составляет большого труда – а следствием является снятие льгот.

3. «Прописка или штраф»

Закон обязывает собственников жилых помещений регистрировать своих жильцов, если они приехали из другого региона и сняли квартиру дольше, чем на 90 дней. За нарушение собственнику грозит штраф от 2 до 7 тысяч рублей (в зависимости от того, на территории какого субъекта РФ он проживает).

Но и регистрация квартирантов ничего хорошего арендодателю не несет: он может лишиться коммунальных субсидий, которые зависят от состава проживающих в его квартире.

Например, для компенсации взносов на капремонт пенсионеры старше 70 лет должны подтвердить, что проживают одиноко либо совместно с пенсионерами или инвалидами 1 – 2 группы.

Так что не все так просто с заработком на аренде жилья – особенно для пенсионеров!

Сдача комнаты в аренду — наиболее распространенный способ получения дополнительного дохода у граждан старшего возраста

В Москве половина наймодателей комнат и треть сдающих квартиры — пенсионеры. Об этом говорится в информационных материалах риелторской компании «Инком-Недвижимость» (данные основаны на внутренней статистике).

Сдача комнаты в аренду — наиболее распространенный способ получения дополнительного дохода у граждан старшего возраста, отметили в «Инкоме». На пенсионеров приходится 51% рынка арендных комнат. «Нередко пенсионеры решаются на такой шаг [сдачу комнаты в аренду], чтобы помочь детям и внукам в сложной жизненной ситуации. Многие — одинокие люди, которым нужны не только, а чаще не столько деньги, сколько человеческое присутствие, просто страшно жить одному», — рассказала заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.

В компании ожидают, что количество таких арендодателей будет увеличиваться. «Одно лишь увеличение пенсионного возраста мы считаем достаточным основанием для того, чтобы желающих стать рантье становилось больше. Так что есть предпосылки для дальнейшего пополнения предложения арендного жилья в столице», — уточнила Полякова.

Для справки: самая дешевая комната в Москве в аренду стоит 10 тыс. руб. в месяц — такие предложения есть в ЮАО или ЮВАО. За 15 тыс. руб. сдаются объекты в ЮЗАО и ВАО. Комнаты с арендной ставкой 20 тыс. руб. в месяц расположены в ЗАО и СЗАО. В ЦАО стоимость комнат составляет от 25 тыс. до 40 тыс. руб. в месяц.

Среди арендодателей отдельных квартир люди старшего поколения занимают 35%, причем часть из них передает нанимателям свое единственное жилье. В этом случае пенсионеры переезжают к детям и родственникам, а некоторые объединяются со знакомыми. Часть пенсионеров из тех, кто располагает единственной квартирой, сдают ее на теплый период, уезжая на дачу или к близким. Число таких пожилых наймодателей за год увеличилось: если в 2018 году на них приходилось 55%, то в 2019-м — 60%.

Средняя стоимость найма московской квартиры в сегменте экономкласса составляет порядка 30 тыс. руб. в месяц за однокомнатные квартиры, порядка 40 тыс. руб. — за двухкомнатные и 50 тыс. руб. — за трехкомнатные.

Источник