Письменная консультация по вопросу-проблеме собственника жилого помещения “Делаю ремонт, хочу “перенести” стояки ХВС/ГВС в санузле, а также поменять батареи отопления. С председателем правления ТСЖ возник конфликт – он отказывается “сливать” стояки, а вместо этого пишет на меня жалобы в ГЖИ о незаконной перепланировке (собственник демонтировал ненесущую перегородку в с/у, заложил один проем, а второй – сместил, тем самым “объединил санузел, убрав один из проемов, а второй сместив правее”.
26.02.2022
Оценка правомерности действий (бездействия) председателя ТСЖ.
1. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее – ПП-491).
В соответствии с п.5 ПП-491, “ 5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.”
В соответствии с п.6 ПП-491, “ 6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.”
То есть:
-Стояк ХВС до 1-го запорного крана (включительно – см. Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 N ГКПИ 11-1787) - есть общее имущество;
-Cтояк ГВС до 1-го запорного крана (включительно) – есть общее имущество;
-Стояк отопления, запорная арматура, сама батарея отопления – есть общее имущество. {Хотя здесь бывают споры. Некоторые считаю, что также “до первого крана”, и опираются они на Решение Верховного Суда РФ от 22.09.2009 N ГКПИ 09-725 “Об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующим пункта 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491”}.
2. п.5.3.4. Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (далее – ПГ-170): “Работа по ремонту систем горячего водоснабжения должна выполняться в соответствии с проектом и требованиями инструкций и правил.”
п.5.2.8. ПГ-170: “При ремонте пришедшие в негодность нагревательные приборы, трубопроводы, запорно-регулирующая арматура, воздуховыпускные устройства и другое оборудование должно быть заменено в соответствии с проектом или рекомендациями специализированной организации с учетом современного уровня выпускаемого оборудования”.
* Что такое “специализированная организация” из п.5.2.8.ПГ-170?
Специализированная организация - это юридическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания и имеющих право на осуществление работ по обследованию состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций. [абз. 3 п. 44 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47]
То есть:
Замена стояка ХВС, стояка ГВС, стояка отопления, даже смена только самой батареи – по проекту. Проект обязателен.
Неоднозначно, но могут подойти рекомендации организации-члена СРО по обследованию строительных конструкций.
Резюме по п.1 и п.2:
• К сожалению, после тщательного анализа, не вижу способов “по закону и без злоупотребления правом” добиться от председателя правления ТСЖ “cлива” стояков без согласованного МВК районной администрации города СПб проекта.
• Альтернативный способ (раз уже возник конфликт – т.н. “законнический”), если без согласованного проекта – то только пригрозить войной председателю ТСЖ: “Буду писать в ГЖИ по поводу неисполнения вами должностных обязанностей, например, не выполняете предусмотренные минимальным перечнем работы, указанные в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (вместе с "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме") (далее – ПП-290). Буду подавать под КУСП в полицию заявления об административном правонарушении с целью привлечения вас к административной ответственности по статьям КоАП. Буду писать в Прокуратуру заявления с просьбами о возбуждении дел об административном правонарушении в связи с тем, что плохо снег убирается” и т.д. Учитывая то, что никто и нигде не убирает все так, как это описано в ПП-290, учитывая то, что не возможно на практике жить, не нарушая статей КоАП, учитывая то, что “cтатья всегда найдется, был бы человек” – в умелых руках это самый действенный и простой способ. Лучше жить в мире и не создавать друг другу проблем, не тратить драгоценное время жизни на “бумажные войны”. Это надо иметь ввиду.
{Обязательно при этом намекнуть, что “ГИС ЖКХ я уже освоил – завалю ГИС ЖКХ сообщениями, устанете отписываться (а жалобы, кстати, на отсутствие ответа в системе ГИС ЖКХ формируются автоматически. Так и сказать “либо по-человечески, либо буду пользоваться активно этим удобным интернет-ресурсом”}
{Обязательно намекнуть, что “интернет-системой “Электронная приемная обращений граждан Санкт-Петербурга” (https://letters.gov.spb.ru/) я также пользоваться умею, любые обращения за 5 минут”}.
Лучше решать не по закону, а по-человечески (используя закон как “орудие для аргумента”). Если же действовать “по закону”, то тогда нужно учитывать следующее:
3. Самовольно нельзя даже менять батареи отопления:
п.35 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") (далее – ПП-354):
“Потребитель не вправе:
…
б) производить слив теплоносителя из системы отопления без разрешения исполнителя;
в) самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом, самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом; {по батареям}
…
е) несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы.” {по стоякам}
То есть:
Разрешение – обязательно. На практике, это значит то, что если даже “дать денег местному сантехнику”, который “сольет” стояки, а собственник сделает в это время то, “что ему нужно”, ТСЖ (как представитель собственников, права которых нарушены) будет иметь право предъявить иск в суд к собственнику “просим обязать вернуть как было”, что, учитывая конфликт с председателем правления ТСЖ (единоличным исполнительным органом) , реально.
4. Так и чье разрешение в итоге нужно? ТСЖ, МВК Администрации района, ресурсоснабжающих организаций? Чье конкретно?
По делу А 74-12629/2016, в котором ресурсоснабжающая организация просила суд признать незаконным решение администрации города о согласовании проекта, предусматривающего демонтаж батарей отопления, были вынесены судебные постановления, в соответствии с которым ресурсоснабжающей организации было отказано в удовлетворении иска – эти постановления “устояли” во всех инстанциях вплоть до Верховного суда.
В соответствии с ч.2 ст.26 ЖК РФ:
“Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет…”
Орган, осуществляющий пересогласование – это МВК (районная межведомственная комиссия). Например, МВК Администрации Фрунзенского района города Санкт-Петербурга и т.д. – по местонахождению помещения.
То есть:
Нужно разрешение МВК.
“Разрешение председателя правления ТСЖ” – не нужно. Как только будет “на руках” разрешение МВК о переоборудовании помещения – председатель обязан будет содействовать его исполнению, и только тогда его отказ будет неправомерен и будет преследоваться по закону. Обязан будет “слить” стояки (как правило, в смете расходов ТСЖ, утверждаемой каждый год собранием собственников, что указывается в соответствующем протоколе собрания, не значится такой статьи расходов, как “слив стояка”. Поэтому, как правило, это услуга платная. Сколько должна стоить – в следующем параграфе.)
Разрешение ресурсоснабжающих организаций – не нужно, что видно из дела А 74-12629/2016.
5. Когда собственник будет писать письмо-требование в ТСЖ, учитывая тот факт, что имеются личные неприязненные отношения с председателем этого ТСЖ, для того, чтобы последний не вздумал “заряжать” какие-то большие ценники за отключение, полезно прям в письме его “отрезвить”:
“Согласно пункту 1 части 1 статьи 10 Закона 135-ФЗ:
«1. Запрещаются действия (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов других лиц (хозяйствующих субъектов) в сфере предпринимательской деятельности либо неопределенного круга потребителей, в том числе следующие действия (бездействие):
1) установление, поддержание монопольно высокой или монопольно низкой цены товара».
Определение монопольно высокой цены товара установлено в части 1 статьи 6 Закона 135-ФЗ.
Таким образом, УО/ТСЖ не имеет право устанавливать монопольно высокую стоимость услуги по отключению стояков водоснабжения, но при этом стоимость такой услуги, разумеется, должна компенсировать как затраты на отключение и включение стояков (заработная плата персонала, использование инструментов и материалов, техники и т.п.), так и стоимость воды, слитой из стояков при отключении — ведь вода, которой наполнены стояки, уже прошла через общедомовый прибор учета, и ее объем будет учтен в объеме коммунального ресурса, потребленного при содержании общего имущества МКД.”
6. На какой срок могут “по закону” “сливать” стояки, чтобы не нарушать права других собственников?
-приложение I ПП-354: “допустимая продолжительность перерыва подачи холодной воды … 4 часа единовременно”.
-приложение VI ПП-354: “допустимая продолжительность перерыва отопления … не более 16 часов единовременно - при температуре воздуха в жилых помещениях от +12 °C до нормативной температуры, указанной в пункте 15 настоящего приложения;
не более 8 часов единовременно - при температуре воздуха в жилых помещениях от +10 °C до +12 °C;
не более 4 часов единовременно - при температуре воздуха в жилых помещениях от +8 °C до +10 °C”.
п. 5.2.14 ПГ-170: “Время отключения всей системы или отдельных ее участков при обнаружении утечек воды и других неисправностей следует устанавливать в зависимости от температуры наружного воздуха длительностью до двух часов при расчетной температуре наружного воздуха.”
7. По переоборудованию помещения (переустройству / перепланировке).
ст. 25 ЖК РФ:
“1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.”
ПГ-170:
“1.7. Условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) (далее - переоборудование) жилых и нежилых помещений и повышение благоустройства жилых домов и жилых помещений.
1.7.1. Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.”
То есть:
-по части демонтажа перегородки / монтажа перегородки / переноса дверного проема – это перепланировка.
-замена трубопроводов (перенос стояка) – это переустройство.
Вместе переустройство + перепланировка называются = переоборудование.
В соответствии с п.1.7.1 ПГ-170, наличие разрешения на производство работ по переоборудованию помещения является обязательным. Таким образом, угроза председателя правления ТСЖ по поводу жалоб в ГЖИ является реальной.
8. Порядок переоборудования помещения:
ч.2 и ч.2.1 ст.26 ЖК РФ:
“Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий пересогласование – это МВК (районная межведомственная комиссия). Например, МВК Администрации Фрунзенского района города Санкт-Петербурга и т.д. – по местонахождению помещения.
[продолжение в ч.2.]
