Взыскание задолженности по договору аренды. Как не попасть в арендное рабство

Аренда, казалось бы, что может быть проще? Заключил договор, заехал в помещение, надоело или стало дорого — съехал. Так рассуждает большинство из тех, кто не обжигался на аренде, но юристы по арендным делам знают, что этот коварный договор хранит много опасностей, поэтому с ним нужно обращаться как с ядовитой змеёй: держать в поле зрения и не трогать палкой, чтобы она не ужалила.

Итак, о скрытых условиях договора аренды: этот договор, в силу которого одна сторона — арендодатель за плату сдает другой стороне — арендатору какое-либо имущество, часто содержит условия о так называемом страховом депозите, при этом условия его могут быть достаточно кабальными, например страховой депозит не возвращается в случае отказа арендатора от договора до истечения срока аренды.

При этом буквальное трактование о том, что договор подлежит расторжению спустя 3 месяца после уведомления арендодателя, фактически означает обязательства арендатора по оплате этих трёх месяцев. Поэтому нельзя уведомить арендодателя и покинуть арендуемое помещение.

Как и в любом договоре, из договора аренды главное правильный выход: обязательно при расторжении договора и даже при его истечении подписание с арендодателем акта возврата ключей, помещения или иного объекта аренды, а также подписание акта сверки взаимных расчетов.

При аренде недвижимости необходимо также получение сведений об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, а в случае заключения последних напрямую с арендатором ещё и их расторжение.

Анализ практики по спорам по договорам аренды показывает, что большинство из них это споры о взыскании задолженности за спорные периоды, когда арендодатель утверждает, что арендатор арендовал предмет аренды, а тот наоборот. При этом следует отметить, что истцом в большинстве случаев является арендодатель и на его стороне имеются либо доказательства аренды, как то оплата коммунальных платежей либо ему на руку играет отсутствие акта возврата имущества.

В этих условиях суды при отсутствии доказательств прекращения аренды, например: односторонний акт возврата, заранее направленный арендодателю, расторжение договоров энергосбережения, факт заключения в спорный период договора с другим лицом, всегда встают на сторону арендодателя.

Неустойка по договору аренды — это отдельное больное место. Заключая договор аренды с условиями о неустойки, арендатор не подозревает, что ее ставка действительна не до момента истечения договора, а до момента исполнения обязательства.

Желая быстрее получить объект аренды, арендаторы подписывают соглашения с большими штрафами за несогласованный ремонт или обустройство, штрафами за нарушение срока предоставления доказательств оплаты коммунальных услуг и т.д.

Во-первых, не подписывать его сразу, а изучить.

Во-вторых, проверить по сайту арбитражных дел, имеются ли у этого арендодателя споры в суде, и если споры есть, то справедливы ли его требования.

В-третьих, исключить из договора возможность арендодателя "накинуть" срок аренды, это делается путем возложения на него обязанностей по направлению уведомлений после истечения срока действия договора или направлению по почте обязательных ежеквартальным сверок, запрет на самостоятельную оплату коммунальных услуг по договорам заключённым арендатором.

В-четвёртых, правильно расторгайте договор, получайте акты сверки и акты возврата имущества, направляйте их почтой. Старайтесь расстаться с арендодателем в нормальных отношениях, но обязательно получите от него письмо об отсутствии взаимных претензий. А если по доброму не получается, то не бойтесь обращаться в суд: здесь либо выиграете вы, либо когда в суд обратится арендодатель, вы проиграете.