В данной статье я хочу рассказать об особенностях продажи квартиры, где единственным или одним из собственником является несовершеннолетний ребенок. А также приведу несколько примеров из моей судебной практики.
Согласно статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Итак, по общему правилу действующего законодательства, продажа любого имущества несовершеннолетнего возможна лишь с согласия органа опеки и попечительства.
Каков же порядок получения данного разрешения рассмотрим на примере Ханты - Мансийского автономного округа - Югры.
На территории округа постановлением Правительства ХМАО-Югры от 12.10.2012 утвержден порядок выдачи данных распоряжений.
Рассмотрим классический вариант продажи.
Муж с женой и с одним ребенком решили продать свою квартиру, в которой собственники по 1/3 доли являются все члены семьи (мама, папа, ребенок) Квартира общей площадью 56 кв.м, соотвественно по 18,6 кв.м на каждого члена семьи.
Прежде всего, для получения данного разрешения, на примере ХМАО-Югры, обоим родителям необходимо обратиться с заявлением (по форме) в органы опеки и попечительству через МФЦ (!) с приложением документов, предусмотренных вышеуказанным постановлением, а именно (применительно к рассматриваемому примеру):
-документы, удостоверяющие личность родителей и его копия;
-свидетельство о рождении ребенка
-документ, подтверждающий право собственности подопечного или несовершеннолетнего лица на имущество (доли имущества), являющееся предметом предстоящей сделки и его копия;
-нотариально удостоверенное обязательство о приобретении на имя подопечного или несовершеннолетнего лица равноценного недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), выраженного в долях общей площади не менее принадлежащей им в отчуждаемом недвижимом имуществе, с указанием цены договоров, доли подопечного или несовершеннолетнего лица в приобретаемом недвижимом имуществе, и/или о зачислении денежных средств на лицевой счет, открытый на имя подопечного или несовершеннолетнего лица на условиях, предусмотренных Порядком;
-копии документов на приобретаемое недвижимое имущество (доли недвижимого имущества), в котором подопечный или несовершеннолетнее лицо будет иметь право собственности (долю в праве собственности).
После сдачи данный документов органы опеки и попечительства осуществляют проверку документов на их соответствие вышеуказанному постановлению 377-п и готовят разрешение (в форме акта органа местного самоуправления: распоряжение или постановление) в течение 14 дней.
При этом, обращаю Ваше внимание, что необходимо всегда внимательно ознакомится с текстом данного разрешения на предмет условий его выдачи.
Разрешение на территории ХМАО-Югры выдаются при следующих условиях:
-условие, обязывающее родителей (иных законных представителей) оформить в собственность подопечного или несовершеннолетнего лица недвижимое имущество (долю недвижимого имущества), выраженное в долях общей площади не менее принадлежащей им в отчуждаемом недвижимом имуществе.
-в случае если отчуждаемое недвижимое имущество (доля недвижимого имущества) является не единственным, в отношении которого подопечный или несовершеннолетнее лицо обладает правом собственности, и родители (иные законные представители) не намерены приобретать новое недвижимое имущество (долю недвижимого имущества), на них возлагается обязанность в течение 30 дней с даты продажи недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) зачислить денежные средства, вырученные от продажи недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежавшего подопечному или несовершеннолетнему лицу, на лицевой счет, открытый на его имя в кредитной организации, либо на счет кредитной организации в счет погашения части кредита, приходящегося на долю несовершеннолетнего.
-в случае обеспечения имущественных интересов подопечного или несовершеннолетнего лица посредством дарения ему недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) денежные средства, полученные от сделки с отчуждаемым недвижимым имуществом (долей недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, в течение 30 дней с даты совершения сделки с недвижимым имуществом зачисляются на лицевой счет, открытый на имя подопечного или несовершеннолетнего лица в кредитной организации.
-При наличии разницы в цене между отчуждаемым и приобретаемым недвижимым имуществом, денежные средства этой разницы (в случае приобретения недвижимого имущества по цене меньше отчуждаемого) в течение 30 дней с даты продажи недвижимого имущества, зачисляются на лицевой счет, открытый на имя подопечного или несовершеннолетнего лица в кредитной организации.
В случае если сделка не состоялась по истечении шести месяцев с даты выдачи разрешения, то все его экземпляры родители (иные законные представители) возвращают в орган опеки и попечительства по месту их выдачи
В случае если заявителем не представлены копии документов, предусмотренные настоящим пунктом, многофункциональный центр изготавливает копии указанных документов самостоятельно (при наличии представленных гражданином оригиналов).
Вариант первый:
Итак, разрешение получено, квартира продана за стоимость 4 000 000 рублей.
Что делать дальше? Прежде всего при приобретении иного жилого помещения вам необходимо помнить, что доля несовершеннолетнего (в нашем примере 1/3) должна быть выражена в приобретаемом жилом помещении не менее 18,6 кв.м и стоимость (если продали за 4 000 000) жилое помещение должно быть равноценным 1 333 333 руб. (4 000 000/3).
Если все условия соблюдены, то Вам просто необходимо отчитаться в органах опеки и попечительства, предоставив выписку из единого государственного реестра.
Это идеальный вариант ситуации.
Но рассмотрим проблемы и последствия.
Допустим муж и жена развелись, разделили имущество и разъехались. Соответственно жилье продано и взамен несовершеннолетнему ничего не приобретено. Ни в коем случае не пускайте ситуацию на самотек.
Последствия: органы опеки спустя установленный срок выходят с иском в суд и взыскивают с Вас продажную стоимость доли несовершеннолетнего. Данная практика очень широко применяется на территории ХМАО-Югры.
В данном случае Вам необходимо найти варианты приобретения жилья в собственность несовершеннолетнего. К сожалению, иного пути решения проблемы нет.
Вариант второй: взамен проданного Вы подарили долю в ином жилом помещении (равноценную по всем фронтам) и успокоились. Но! Не удивляйтесь, что через определенное время органы опеки и попечительства все же выйдут с иском в суд. Ведь по условиям выданного разрешения, Вы обязались в случае дарения денежные средства, вырученные от продажи доли несовершеннолетнего, положить на его счет.
Что же было на моей практике.. В судебном заседании родители предоставляли доказательства, что денежные средства, принадлежащие несовершеннолетнему, были направлены на приобретения подаренной квартиры (выписка со счета, распит ка продавца и т.д) Суд вставал на сторону родителей и признавал права несовершеннолетнего не нарушенным.
Вариант третий: Продали жилье за 4 000 000 рублей, а купили за 3 500 000. Получает, что продали 1/3 долю, принадлежащую ребенку, за 1 333 333, а приобрели также 1/3 долю, но уже стоимость 1 166 666 рублей. Соответственно разница в цене составила 166 666 рублей. И снова возвращаемся к условиям разрешения: при. наличии разницы в цене денежные средства подлежат зачислению на счет несовершеннолетнего. И снова суд и что делать?
На моей практике родители предоставляли товарные, кассовые чеки о приобретении предметов мебели (детской), одежды и т.д (именно тех товаров, которые были приобретены в интересах несовершеннолетнего).
Итак, мы рассмотрела самые классические ошибки, допускаемые родителями несовершеннолетних детей при продажи жилье ребенка. Но на практике ситуаций в миллион раз больше.
Главное перед продажей квартиры ребенка проконсультируйтесь в с сотрудниками органов опеки и попечительства, чтобы в дальнейшем не столкнуться с неприятностями в виде судебных тяжб.
