Что делать, если покупатель отказался платить по договору купли-продажи недвижимого имущества

Во многих договорах купли-продажи недвижимости встречается пункт, по которому одна сторона обязуется передать другой стороне денежные средства за проданный объект после прохождения процедуры государственной регистрации перехода права собственности.

Не стоит говорить, что подобная схема опасна для продавца, поскольку он рискует остаться и без денег и без недвижимости. В юридической практике постоянно возникают спорные ситуации по этой причине.

Не все юристы понимают, как правильно определить предмет спора и на каком основании подавать иск в суд, чтобы вернуть в свою собственность проданное недвижимое имущество. Хотелось бы прояснить этот момент и объяснить на пальцах все юридические тонкости и нюансы.

Иск о расторжении договора купли-продажи

Как правило, первое что приходит на ум — заявить иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости и признания права собственности за прежним собственником. Это неверная тактика. Суд откажет в удовлетворении исковых требований даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости объекта. Обычно судьи применяют следующие основания для отказа в иске:

Отсутствие в договоре пункта о возможности расторжения по соответствующему основанию. Дело в том, что в 99% случаев в договоре купли-продажи отсутствуют пункты о подобной возможности со стороны продавца. Отсутствие в законодательстве оснований для расторжения договора купли-продажи ввиду неуплаты стоимости недвижимого имущества.

Действительно, специальные нормы Гражданского кодекса РФ не предусматривают такого основания для расторжения сделки (гл. 30, § 7 «Продала недвижимости», статьи 549-558 ГК РФ). Недоказанность факта существенного нарушения договора покупателем в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Пример из практики высших судов смотрите здесь: Определение Верховного суда РФ от 03.06.2008 № 5-В 08-8.

Иск к покупателю с требованием оплатить недвижимость

Второе, что приходит на ум — заявить иск к покупателю с требованием оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Такой подход с юридической точки зрения является более правильным и основывается на законе.

В силу п. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.

Такой иск с высокой долей вероятности будет удовлетворен в полном объеме. Существенным минусом такого иска является его фактическая неисполнимость. Взыскивать причитающиеся деньги продавец может годами, а тем временем покупатель сможет перепродать или подарить полученное имущество третьим лицам, а сам подать на банкротство. Поэтому лучше всего пользоваться следующим вариантом.

Иск к покупателю с требованием о возврате неосновательного обогащения в натуре

Такой иск является оптимальным, поскольку по справедливости продавец вправе получить переданное имущество обратно в случае, если ему за него не заплатили деньги.

В исковом заявлении следует сослаться на нормы ст. 450, 453, 486 ГК РФ, а также сослаться на п. 65 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». При таком наборе оснований суд уже не сможет отказать в удовлетворении иска в части расторжения договора.

В этом же иске необходимо потребовать возврата неосновательного обогащения в натуре, ссылаясь на нормы ст. 1102-1104 ГК РФ. Некоторые юристы допускают ошибку, когда после расторжения сделки купли-продажи тут же заявляют иск о возврате неосновательного обогащения в денежной форме. Этого делать ни в коем случае нельзя.

По данной теме существует сформированная судебная практика. Ознакомиться с ней можно здесь: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 09.09.2014 № 18-КГ 14-99