Сделки с долями: как будут проходить государственную регистрацию сделки с долями в квартирах? Что нужно знать?

Всем доброго времени суток, уважаемые подписчики и гости юридического сайта 9111!

В моей публикации речь пойдет о сделках с долями и как они будут проходить в Росреестрах.

С 1 сентября 2022 года вступили в силу новые правила заключения сделок с долями в жилых помещениях (Подробнее ➤ ).

Практика применения этого закона еще не наработана, поэтому вопросов возникает много, а вот по части официальных ответов на них пока наблюдается дефицит.

В связи с этим большой интерес представляют первые разъяснения по поводу нового закона, которые сделал Росреестр (Подробнее ➤ и Подробнее ➤). Согласно данным Россреестра, посмотрим, как же будут проходить подобные сделки.

Согласно ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, собственникам всего жилого помещения и обладателям доли в нем запрещается совершать действия, в результате которых на каждого сособственника будет приходиться менее 6 кв. м общей площади жилого помещения, пропорциональной их доле.

Сделки, заключенные с нарушением этого правила, признаются ничтожными — за исключением нескольких случаев, предусмотренных законом. Запрет разделять жилое помещение на микродоли не распространяется на:

• приватизацию,
• наследование,
• выделение долей членам семьи в рамках исполнения условий программы материнского (семейного) капитала,
• на все иные возможные случаи, когда доли в жилом помещении образуются в силу закона.

В связи с этим Росреестр поясняет:

1) Как указано в самом законе №310-ФЗ, его нормы распространяются на отношения, возникшие после дня вступления его в силу. Следовательно, под запрет подпадают все сделки, заключенные начиная с 1 сентября 2022 г.

Закон не имеет в данном случае обратной силы — значит, те сделки, которые были заключены до 1 сентября, но еще не прошли государственную регистрацию, не будут проверяться на предмет их соответствия введенным ограничениям по микродолям.

2) Большинство сделок, предметом которых является доля в жилом помещении, сейчас подлежат обязательному нотариальному удостоверению (лишь за рядом исключений — например, это не требуется, когда все сособственники одновременно продают или дарят свои доли в квартире по одному договору).

Проверка законности нотариальной сделки при государственной регистрации в Росреестре не проводится. Однако если сделка является ничтожной, осуществление ее государственной регистрации приостанавливается (ст. 26 Закона №218-ФЗ).

Поэтому регистраторы будут проверять все сделки по отчуждению долей в жилых помещениях, заключенные после 1 сентября 2022 г., в том числе и нотариальные, в пределах того, насколько они соответствуют запрету по части микродолей.

Если при регистрации сделки с долями обнаружится нарушение требований ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, об этом будет незамедлительно сообщаться в центральный аппарат Росреестра, а также нотариусу, если он удостоверил такую сделку.

3) Самое главное: как будет проводиться проверка сделки на предмет ее соответствия действующим ограничениям (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ)?

Росреестр будет умножать площадь жилого помещения (общую, которая указана в ЕГРН) на размер отчуждаемой доли. Он привел несколько показательных примеров сделок, которые теперь признаются ничтожными: в результате сделки в квартире площадью 30 кв. м возникают следующие доли: у одного гражданина — 1/10, у другого — 9/10. Доля 1/10 соответствует в данном случае площади 3 кв. м (30 кв. м х 1/10), что выходит за рамки допустимых законом 6 кв. м.

Обратите внимание, что у другого сособственника при этом доля соответствует 27 кв. м. (больше 6 кв. м), однако Росреестр все равно приравнивает эту сделку к ничтожной (буквально ограничение в законе звучит так: на каждого сособственника не должно приходиться менее 6 кв. м); квартира площадью 45,5 кв. м делится на 8 сособственников, без указания размеров долей, которые приходятся на каждого из них.

Поскольку 1/8 в такой квартире соответствует площади 5,6 кв.м (45,4 х 1/8), такую сделку Росреестр тоже не зарегистрирует (конечно, при условии, что она не подпадает под те исключения, которые предусматривает Закон №310-ФЗ — они перечислены выше).

Подробнее ➤