Запрет микродолей в квартирах

С сентября 2022 года вступили в законную силу изменения в Жилищный кодекс РФ, которые спустя много лет дискуссий наконец поставили точку в вопросе запрета регистрации микродолей в жилых помещениях.

Почему это решение назревало давно

Этот вопрос находился в поле зрения законодателей ещё с 2011 года, в основном из-за того, что напрямую был связан с распространением двух проблем:

• противоправной деятельности «чёрных» риелторов,
• фиктивной регистрации граждан в так называемых «резиновых» квартирах.

За предыдущие годы был принят ряд законодательных решений, направленных на борьбу с этими явлениями, вплоть до введения уголовной ответственности за фиктивную регистрацию. Однако закон по-прежнему не ограничивал минимальный размер площади жилья, который мог быть предметом сделок, из-за чего микродоли продолжали быть объектом купли-продажи. Это порождало массу злоупотреблений.

Собственники минимальных долей в объектах жилой недвижимости, не достигшие договорённости о разделе имущества с родственниками, просто продавали свои доли, чтобы сделать жизнь других владельцев невыносимой. Новый собственник приобретал право пользоваться жильём, приводить гостей, занимать места общего пользования в квартире и начинал злоупотреблять своими правами вопреки интересам других жильцов.

Аналогичным образом действовали и «чёрные» риелторы, вынуждая собственников дорогостоящего жилья, расположенного в хороших локациях, продавать имущество за бесценок.

Приобретение микродоли жилья в столице и крупных городах рассматривалось некоторыми в качестве возможности законно оформить регистрацию по месту жительства. Это позволяло им отдать ребёнка в ту школу, в которую они хотят, купив пару квадратных метров в квартире, регистрация в которой подойдёт для устройства в это учебное заведение. Росреестр не мог отказать в регистрации, так как не имел для этого оснований – конкретных норм закона.

Помимо очевидных сложностей для законных владельцев продажа таких долей породила существование микрообъектов права собственности, гражданский оборот которых затруднён.

Изменения законодательства 2022 года

Раньше закон не устанавливал минимального размера долей. Теперь собственники помещений не вправе выделять доли менее 6 кв. м. Такая сделка не может быть зарегистрирована в Росреестре, поскольку будет признаваться ничтожной. Регистраторы при попытках собственников переоформить право собственности на меньшую площадь будут выдавать письменный отказ.

Вновь принятые изменения в закон не имеют обратной силы. С сентября собственники не могут продавать доли менее указанной площади, но сделки, совершённые ранее, не будут признавать ничтожными.

Важно также и то, что продажа площади меньше 6 кв. м невозможна теперь в принципе. Это значит, что уже имеющиеся микродоли могут быть выкуплены только теми владельцами помещения, у кого с учётом этой доли площадь будет больше минимальной. При проведении таких сделок важно обеспечить их полную юридическую чистоту, для чего лучше воспользоваться услугами квалифицированного юриста по недвижимости.

Изменения в законе не лишают владельцев микродолей права собственности. Они могут продолжать пользоваться ими и реализовывать другие правомочия собственника. Если они злоупотребляют своими правами, другим жильцам необходимо действовать в рамках закона:

• фиксировать все нарушения общественного порядка со стороны недобросовестного владельца доли;
• обратиться в правоохранительные органы и попытаться пресечь противозаконные действия во внесудебном порядке;
• признать микродолю малозначительной и осуществить принудительный выкуп её в судебном порядке.

Исключения из общего правила:

ограничение минимального размера доли не распространяется на законные случаи их приобретения.

Получение доли менее 6 кв. м в порядке наследования или приватизации

Если завещание у наследодателя отсутствует, а наследников по закону много, их доли могут быть меньше указанного размера. Несмотря на это, наследники смогут получить законную долю и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Сделка в данном случае будет действительной, несмотря на новые положения законодательства.

Однако неясно, как в дальнейшем будут решать судьбу микродолей собственники, которые приобрели их в соответствии с законом. Реальным вариантом может быть их продажа другим сособственникам, доли которых таким образом будут увеличиваться. Плюс здесь в том, что даже при наличии нескольких собственников купля-продажа долей между ними не требует согласия всех остальных владельцев.

Если микродоли получены по наследству, выходом может стать соглашение о разделе наследственного имущества, в соответствии с которым кто-то из наследников вместо своей доли получит другое имущество наследодателя. Но если договориться не получится, останется только принудительный раздел в судебном порядке.

Покупка квартиры с использованием денежных средств материнского капитала

Нередко в практике встречаются случаи, когда семьи, приобретающие жилое помещение с использованием денежных средств материнского капитала, имеют большое количество детей и не могут себе позволить приобрести большую площадь. Возникает ситуация, когда доля каждого составит менее 6 кв. м, но переход права собственности все равно будет зарегистрирован в Росреестре.

Безусловно, ограничение микродолей в жилых помещениях – большой шаг для упорядочения ситуации в этой сфере. Они действительно позволят бороться с собственниками, которые злоупотребляют своими правами. Однако многие вопросы остаются открытыми. Вероятно, это породит новые судебные споры и законодательные инициативы.