Как не ошибиться в выборе договора аренды жилого помещения

Сегодняшнюю статью мне бы хотелось посвятить двум договора – договору аренды и договору найма. Почему именно двум?

Все прекрасно знают, что существуют эти два вида договоров, но все равно, в быту в основном применяют только договор аренды, успешно забывая о договоре найма. Вот именно эта беспечность граждан приводит юристов (адвокатов), суды и т.д. к неправильному применению законодательной базы при консультационных услугах или при вынесении решения суда.

В моей работе часто приходится сталкиваться с вопросами граждан, которые в один голос утверждают, что они заключили договор аренды, квартиры, комнаты, дома. А теперь эти "нехорошие" арендаторы... или арендодатели... Допустим:

• Не желают выплачивать ущерб.
• Попросили выехать в срочном порядке.

Для статьи это не важно! Тема не об этом!

Тема о том, а тот ли вы вообще заключили договор?

Когда вы, дорогие наши граждане, заключаете договор по сдаче в наем или в аренду своего имущества, вы никогда не задумываетесь о том, что правильный ли Вы договор заключаете или нет, и к чему этот может привести.

Наше законодательство четко разграничивает, в каких случаях подлежит заключению договор аренды, а в каких договор найма. И нарушать эти требования не стоит, потому что каждый из этих договоров имеет свои нюансы и особенности, а не только имеет схожесть.

В чем различия между договором аренды и договором найма:

1) Договор аренды заключается не только на недвижимое имущество (земельные участки, здания, помещения, сооружения), но и движимое (транспортные средства, самолеты, оборудование и многое другое).

Пункт 1 статьи 607 ГК РФ:

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Договор найма заключается только на объекты жилого фонда.

Пункт 1 статьи 673 ГК РФ

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

2) По разному устроена система досрочного расторжения договора во вне судебном порядке.

Пункт 1 ст. 687 ГК РФ:

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

P.S. Императивная норма

Особенность договора аренды в том, что во внесудебном порядке этот договор расторгнуть возможно, если он заключен на неопределенный срок. Если договор аренды заключен на определенный срок, то до окончания срока, его можно расторгнуть только в судебном порядке, согласно ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

Пункт 2 статьи 610 ГК РФ:

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

P.P.S. Диспозитивная норма

3) В договоре аренды также предусматриваются нюансы и правила, которые присущи только ему и к договору найма эти нюансы применить невозможно. Вот эти нюансы зачастую приводят к тому, что человек применяет неправильные правовые нормы, не относящиеся к их договору.

P/S Если человек заключил договор – это не значит, что закон не применим в каждом отдельном случае, и руководствоваться надо только договором. Такой подход в корне является неверным! Потому что договор в принципе не может содержать условия на все случаи жизни, и тогда на выручку приходит закон. Также некоторые условия договора, могут противоречить закону, которые не могут быть изменены условиями договора (императивные нормы). Тогда также подлежит применению закон.

Императивная норма — норма права, выражение которой сделано в определённой, категоричной форме и не подлежит изменению по инициативе её адресатов, в отличие от диспозитивной нормы.
Диспозитивные нормы — нормы, которые указывают определенный вариант поведения, но при этом предусматривают самостоятельность адресатов этих норм, позволяя им урегулировать отношения по собственному усмотрению.

Почему-то в обществе сложилось такое стойкое мнение, что наем – это договор социального найма, и в наем передается жилое помещение, находящееся в собственности у государственных и муниципальных учреждений и предприятий.

Договор социального найма – это всего лишь разновидность договора найма! Это надо запомнить.

Мнение автора

На данный момент практика применения данных договор устроена так: Всем всё равно, какой договор был заключен (даже судьям).

Некоторые юристы даже умудряются принизить юристов, которые считают иначе и дают понять всем, что эти юристы – недоюристы.

Такие уверенные в своей правоте юристы считают, что договор аренды и договор найма идентичны по своей сути. Забывая о том, что аналогия закона применима только тогда когда:

Аналогия закона есть применение к неурегулированному конкретной нормой правоотношению нормы закона, которая регламентирует сходные отношения. Необходимость применения данного приема обусловлена тем, что решение по любому делу обязательно должно иметь правовое основание. Поэтому в случае отсутствия нормы, прямо предусматривающей спорный случай, требуется отыскать норму, регулирующую возможно более сходные со спорным отношения.

В случае с договорами аренды и найма все законодательно регулируется и применение аналогичного договора не требуется. Все, что происходит на данный момент на рынке найма жилых помещений можно назвать отсебятиной, которой не должно быть.

Я считаю, какая бы не была практика применения норм закона, но все таки толковать закон надо буквально и выполнять его требования, а не нести отсебятину. Когда-никогда законодатель придет к тому, чтобы такие неправильные договоры признавались ничтожными. Но на данный момент это пробел в законодательстве, который вынуждает работать юристов, суды и т.д. с точки зрения делового обычая, а не с точки зрения буквы закона.

Для тех, кто хочет изучить противоположную точку зрения

Если физлицо вместо договора найма жилого помещения заключит договор аренды – Подробнее ➤.

А как вы считаете, надо заключать договор аренды на жилые помещения и дома: как устроено на практике или все-таки договор найма – как установлено законом?

На сегодня я с вами прощаюсь.

С уважением, ваш юрист Соловьева Наталья Евгеньевна

Жду ваших комментариев...