Инвестиция в земельный участок - как построить дом с минимальными затратами.

КАК ПОСТРОИТЬ ДОМ С МИНИМАЛЬНЫМИ ЗАТРАТАМИ?

Если вы хотите свой дом, есть несколько способов:

1) Купить готовый дом. Самый быстрый и дорогой вариант.

2) Купить участок и построить дом.

3) Оформить участок от государства и построить дом.

Разница по времени между вторым и третьим вариантом 3-4 месяца, разница в деньгах - от миллиона рублей. Что для этого надо сделать:

📍 Найти свободный участок в населённом пункте, под вид разрешенного использования "ИЖС

📍 Оформляете участок не в собственность, а аренду

Перед тем, как участок будет предоставлен в аренду, он будет выставлен на сайте торгов. Если в течение 30 дней никто больше не захочет участвовать, вы получаете участок в аренду с минимальной ценой.

📍 После получения участка в аренду, начинайте строить дом.

📍 После постройки и регистрации дома выкупаете его по льготной цене, обычно это 2-4 процента от кадастровой стоимости.

Как ещё снизить затраты на достижение своей цели - загородного дома?

Разобраться в строительстве и строить через бригаду, а не фирму. Так вы снизите затраты на несколько миллионов рублей по сравнению с покупкой готового дома.

Если вы поймете и пройдете на практике все этапы - от оформления земли до постройки дома, вы не только сэкономите на строительстве собственного дома. Вы еще и сможете оказывать услуги другим людям, или оформлять участки для себя, чтобы продавать и зарабатывать - ведь вы приобрете необходимые навыки.

Выбор, быть тем, кто зарабатывает или тем, на ком зарабатывают всегда в наших руках.

Почему именно земля?

У земли много плюсов, но главный - это вид недвижимости с самым низким порогом входа.

В землю можно прийти с суммой в 20-30 тысяч рублей и начать расти.

Для покупки земельных участков как правило пока еще не прибегают к ипотеке, а значит, сделки проходят быстрее и проще.

Оформив первый участок для себя, те, кто действительно хочет решить свой финансовый вопрос, включаются в работу с землей.

На что обратить внимание перед покупкой участка

При оформлении участка важно обращать внимание на вид разрешенного использования (ВРИ).

Это характеристика участка, от которой зависит, какой вид деятельности можно вести на участке.

Например, на участках с ВРИ "садоводство" можно выращивать многолетние плодовые культуры, а строить дома - нельзя. А с ВРИ "ведение садоводства" можно строить садовые и жилые дома.

Вид разрешенного использования не стоит путать с категорией участка.

Всего есть 7 категорий земель:

1. Земли сельхозназначения

2. Земли населённых пунктов

3. Земли промышленности

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов

5. Земли лесного фонда

6. Земли водного фонда

7. Земли запаса

Видов разрешенного использования гораздо больше, и они могут применяться на разных категориях земель.

Причем, если перевод из одной категории земель в другую - долгая и трудозатратная, а иногда практически невозможная процедура, то изменение вида разрешенного использования - это всего лишь смена характеристики участка.

Изменение ВРИ позволяет использовать использовать участок для других целей. Например, на участке земель сельхозназначения с разрешённым использованием "животноводство" при изменении вида использования на "личное подобное хозяйство" можно построить дом.

Или у нас участок для ИЖС, а мы хотим вести коммерческую деятельность: открыть шиномонтаж, торговый павильон и т.п. В этом случае сначала надо изменить вид разрешенного использования, чтобы узаконить постройку.

🚀 При изменении вида разрешенного использования (ВРИ) меняется стоимость земли.

Участки, на которых можно строить дома, стоят дороже земель, на которых можно только одуванчики сажать. А участки, на которых можно ставить коммерческие объекты, стоят ещё дороже.

Чтобы узнать, на какой ВРИ участка можно поменять, нужно посмотреть правила застройки и земплепользования территориального образования. В правилах прописаны основные, условно-разрешённые и вспомогательные ВРИ.

📍Если нужный ВРИ находится в основных - достаточно подать заявление в Росреестр.

📍Если нужный ВРИ в условно-разрешённых - меняем через публичное слушание.

Изменение вида разрешенного использования проще и быстрее, чем перевод категории земель.

При выборе участка стоит заранее изучить правила застройки и земплепользования.

​ Сколько денег нужно вложить в земли сельхозназначения?

Недавно мне встретилось очередное предложение для инвесторов: вложить на "0" этапе в строительство дома, земля оформляется сразу на инвестора, а через 8 месяцев - и дом.

Стартовые вложения 17,5 млн рублей, готовый дом обещают продать миллионов на 5 дороже. И все это в Сочи.

Подобные предложения, а ещё очарование локациями и создание искусственного ажиотажа (куда все - туда и я), создают впечатление, что земля и инвестиции в недвижимость для большинства не по карману.

Если задаться целью зарабатывать на земле, а не щеголять престижными локациями, то гораздо бОльшую рентабельность можно получить, вкладывая в землю гораздо меньшие суммы, доступные каждому.

И при этом не придётся толкаться локтями, тем более, в Сочи власти недавно приняли решение изъять из границ населённых пунктов 5,5 тысяч гектар и вернуть их в сельхозназначение.

Это ещё раз подтверждает мой принцип не следовать правилу "куда все - туда и я". Кто-то точно заработает, но скорее всего не те, кто мчит покупать доллар по 150, "потому что к осени будет по 200".

На деле начать можно с суммы 20-40 тысяч рублей в ГОД. И оформление земель сельхозназначения - это один из самых недорогих способов приобретения земли, когда вложения минимальны.

Какие расходы будут ожидать?

✅ После того, как вы найдете свободный участок, нужно подготовить кадастровый план территории. Это вполне можно сделать самостоятельно в программе Арго-7. Или закажите схему КПТ у кадастрового инженера, в этом случае придётся отдать 5-10 тысяч рублей.

✅ Когда утвердите схему КПТ, понадобится межевой план. Межевой план можно сделать только у кадастрового инженера. Он также обойдётся в 10-20 тысяч рублей.

✅ Далее вам необходимо обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, оформить земли сельхозназначения сразу в собственность не получится.

Размер арендной ставки зависит от кадастровой стоимости и варьируется от региона к региону и видов разрешенного использования, которые зависят от территориальной зоны и может быть от 2-3 тысяч рублей в год.

Какие ещё ожидают вложения?

Это зависит от ваших дальнейших действий с участком.

📍 Если договором аренды предусмотрено право переуступки - вы платите арендную плату только до момента переуступки. Затем передаёте участок другому арендатору и получаете на этом доход.

📍 Если решаете выкупить участок, платите аренду в течение трех лет, потом обращаетесь в администрацию за предоставлением участка в собственность за плату. Но до конца 2023 года можно выкупить некоторые виды сельхозки без ожидания трех лет.

Участок в собственность вы получаете без проведения торгов.

Выкупаете участок в собственность и затем можете продать его по рыночной цене - она гораздо выше, чем выкупная стоимость, по которой вы оформляете землю у государства.

И совсем не обязательно вкладывать миллионы, чтобы зарабатывать на земле.

Может быть интересным:

Почему ничего не получается?

Как неадекватная самооценка влияет на заработок?

Что нужно, чтобы открыть банк в России?