Пузырь на рынке недвижимости продолжает расти! Застройщики вновь запустили нулевую ипотеку!
Почему сейчас ЦБ теряет хватку и влияние на рынок недвижимости. Итак, вот только что вышла информация. От ВТБ за август и ВТБ пишет о том, что выдача ипотеки в России в августе 2023 года выросла на 20%. Что бы ЦБ ни делал в последние полгода, как бы он сейчас не вводил разные ограничения, не получается никак остановить или начать сдувать этот пустырь на рынке недвижимости. И в последних новостях мы видим, что даже застройщики и некоторые банки не поддерживают политику Центробанка.
Итак, новость важная. Застройщики начали снова предлагать нулевую ипотеку. Я не буду говорить о конкретных банках или о конкретных застройщиках, кто это все предлагает, но ЦБ долго, больше полугода с этим боролся и сейчас на рынке опять появились ставки под 0%, под 1%. Но если начать это все подробнее изучать, то там очень много нюансов и в итоге не особо-то такие ипотеки выгодны. Но сам факт того, что ЦБ боролся и все такие банки и застройщики как-то его более-менее еще слушались, а теперь вот с осени буквально с конца августа начинается новая тенденция и ЦБ действительно теряет хватку.
Пару дней назад я говорила о том, что ЦБ теряет хватку сейчас на валютном рынке. ЦБ сейчас теряет хватку и за счет того, что он борется с инфляцией, но не факт, что это получится сделать. И здесь на рынке недвижимости ЦБ тоже начинает терять хватку. Дальше не только застройщики, в принципе, не только там какие-то мелкие банки, но даже Сбербанк не считается с Набиулиной. Хотя, в принципе, думаю, многие знают и так, что у Набиулиной и у Германа Грефа вот такие расхождения по многим позициям. СБ и теперь снижает ставку с 1 сентября 2023 года на 0,5% по программе субсидирования ипотеки при покупке недвижимости у застройщиков.
И что интересно, он даже снижает процентные ставки и по другим ипотекам, и по семейной ипотеке, и по IT ипотеке. И в принципе, вот это все идет полностью расхождение с политикой ЦБ. Дальше давайте поговорим о том, что сейчас вообще происходит на рынке. Центробанк старался остановить этот пузырь, либо немножко его сдуть. Но по последним данным, народ из-за девальвации, из-за политических рисков, из-за роста инфляции кинулся опять скупать недвижимость. И сейчас продолжается тенденция, когда цена на недвижимость пошла в рост. Вот, например, посмотрите в Москве. Я имею в виду, в рублях за август цены в Москве выросли почти на 1,5%. Спрос тоже очень сильно подскочил, и студии скупают, и даже некоторые, дорогое жилье начали больше скупать. Хотя мы видим, что в долларах, в евро цена снижается там примерно на 2-3% и больше. То есть в твердой валюте идет конкретное падение цен последние полгода.
А если мы говорим про рубли, здесь идет сейчас продолжение роста цен. И в принципе у ЦБ не особо получилось как-то это все остановить именно в рублях. Так, возвращаемся мы теперь вообще к состоянию сейчас жилья, на рынке жилья. Центробанк заявил о том, что появляются риски для банков. Они были полгода назад, но они сейчас увеличились. Появляются риски для застройщиков, появляются риски для обычных людей. Если допустим раньше… было легко взять кредит, то сейчас проблем становится больше и уже банки примерно, посмотрите, более чем третий россиянам отказывают вообще в кредитах, отказывают в ипотеках. То есть с одной стороны на уровне банков пытаются все-таки регуляторы это все ужесточать и то не везде получается забирать.
Некоторые банки идут наперекор. Плюс застройщики тоже идут наперекор. Им хочется много продать, очень много недостроенного жилья, очень много сейчас. Точнее очень много квартир сейчас не проданы, жилья очень много не продано. И в принципе ЦБ об этом и говорит, что в следующем году ситуация будет еще, наверное, похуже, потому что строить будут продолжать, а вот этот хайп сейчас летом пройдет и под конец года уже скупать будут меньше. И вообще, конечно, актуальность недвижимости крайне сейчас снижается, особенно инвестиций. В недвижимость. Центробанк заявил о рисках появления избыточного предложения жилья уже после этого хайпа. Сейчас, возможно, еще сентябрь и октябрь будет хайп, спрос увеличится, люди опять же массово из-за различных проблем, из-за того, что некуда эти деньги особо вкладывать, будут скупать жилье.
Но вот, наверное, с ноября, конец года и следующий год могут быть крайне провальными и могут снижаться цены, по идее, на жилье даже в рублях. Но опять же, пока могут быть, а могут и не быть, могут и не снижаться. Но ситуация такая, что у ЦБ не получается абсолютно никак сейчас остановить этот пузырь. Он пытается и с 1 января будет вводить минимальный взнос по ипотеке от 30%. Но застройщики и некоторые банки продолжат этому сопротивляться. Пузырь продолжит расти. Мы не видим даже, что он как-то сильно остановился. Дальше сейчас центробанк заявил о том, что особенно молодых проектов со стадии строительства где-то на уровне готовности до 40% тоже возможно избыточное предложение жилья. И в принципе сейчас люди на ажиотаже покупают эти квартиры, но это состояние не совсем рыночное. То есть когда растет и предложение, когда растет и цена, спрос должен падать. Это законы рынка, но в России… особенно на рынке недвижимости, нерыночная ситуация из-за льготных ипотек, из-за всяких кэшбэк ов, из-за нулевых ставок и вообще из-за непонятно чего.
ЦБ пытается с этим бороться, но пока не получается. Но я продолжаю говорить о том, что лезть сейчас на рынок жилья, особенно в плане инвестиций, очень опасно. Ладно, если вы покупаете для себя, у вас большая семья, 5 собак, 6 детей, вам негде жить, я понимаю тогда, если вы покупаете жилье за наличку или берете ипотеку. Но для инвестиций, в принципе, сейчас в большинстве своем, ну, в принципе, вообще это все не особо рентабельно. То есть прибыль будет минимальная и прибыль будет в рублях, если вы там хотите сдать эту квартиру. Если вы покупаете у застройщика квартиру и через там несколько месяцев хотите ее продать, вы зачастую продадите ее на вторичном рынке уже дешевле.
То есть весь сейчас этот рынок в таком состоянии лучше не лезть, лучше переждать и посмотреть, что будет ну наверное уже в следующем году. Конечно, многие пишут о том, что вот уже мы 5 лет ждем, вот уже 3 года ждем, и все равно эти цены растут. Во-первых, они растут в рублях, хотя в некоторый период они растут и в долларах. Если мы берем последние 10 лет, то в долларах эта цена конечно не выросла. Но в общем, если мы говорим о будущем где-то на год, на 2 года вперед, то я считаю, что все-таки еще лучше выжидать. Рынок жилья очень инертен, очень медлителен и вот такого он, наверное, немножко консервативного плана. То есть, в принципе, он очень медленно реагирует на все события.
С одной стороны, он очень медлителен. На ажиотаже люди бегут покупать, с другой стороны на какой-то панике люди могут продавать все, но вообще квартира сами по себе не особо ликвидна, то есть вы не можете за один день ее продать или там за неделю, продать очень тяжело и этот срок продажи увеличивается. То есть раньше можно было продать за месяц, за два жилья, сейчас зачастую на вторичном рынке, а если покупаете новую, то должны понимать, что уже продавать будете б/у, там большие проблемы, там тяжело будет заработать даже в рублях, потому что там спустя те же полгода, да спустя и год, многие люди будут думать, что будет как в 2020 году или как в 2021 году, все будет расти, но сейчас другое уже время.
Сейчас такого, конечно, может не повториться. И поэтому особенно то, что ЦБ сейчас полностью не справляется с этим совсем рынком недвижимости, не может пока вот этот весь хайп остановить. И за счет этого риски растут еще сильнее. Лучше бы он его чуть сдул. Лучше бы даже не лопнул пузырь, а цены бы упали, пускай бы пузырь этот сдулся. Вот так вот остро, вот так вот неприятно, но хотя бы рынок бы обновился. Пошли бы продажи, люди бы стали спокойнее покупать жилье. Пускай там даже ставки были большие, но если бы цена хорошенько снизилась, было бы гораздо легче.
А здесь сейчас цена растет, в итоге строится жилье, да в принципе, как и строили, немало и не особо уменьшается строительство. Еще и ставки сейчас ЦБ повышает и будет держать скорее всего высокими весь год. Уже последние данные аналитика вышли, что даже весь 2024 год ставки будут выше 10%, то есть двузначные. И в принципе в этом году или в следующем году даже покупать жилье, ну скорее всего, не очень будет оптимально. Хотя если бы рынок хорошенько сдулся процентов на 30 или на 40, даже там ставки по 14-15% были бы не такими страшными. Потому что если бы эту ставку опустили, то можно было в принципе ипотечникам как-то все-таки изменить эти ставки более на меньше. Напишите, пожалуйста, в комментариях, как вы считаете, что будет происходить сейчас с рынком недвижимости. Сможет ли Центробанк все-таки остановить этот пузырь, этот рост цен или нет?
https://oloans.ru/пузырь-на-рынке-недвижимости-продолж_c31857f42.html
