Без первого взноса: новая возможность для покупки жилья по ипотеке в Москве

К концу 2022 года количество российских граждан, вынужденных брать потребительский кредит для оплаты первоначального взноса по ипотеке, увеличилось в два раза, согласно отчету Центрального банка РФ. Это дополнительное финансирование часто является единственным способом получения ипотечного кредита и приобретения жилья, особенно для семей с низким уровнем доходов.

Александр Данилов, директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России, подчеркивает, что такая практика может поставить человека перед трудностью обслуживания двух кредитов одновременно. В свете этих рисков эксперты работают над стандартами ипотечного кредитования, включая запрет банкам выдавать кредиты, если существует основание полагать, что первоначальный взнос формируется за счет кредитов других банков.

Семьи с невысоким уровнем дохода особенно подвержены проблемам доступа к ипотечному кредитованию, и дополнительный заём часто становится единственным шансом на приобретение собственного жилья.

ЖК «Живи! В Рыбацком»

Схема rent-to-own (аренда с правом выкупа) предоставляет альтернативу, позволяя российским гражданам решать жилищные вопросы без необходимости брать дополнительные потребительские кредиты. В этом формате потенциальные покупатели арендуют жилье на протяжении определенного срока (чаще всего от одного до трех лет) с последующей возможностью выкупа. Эта модель сравнивается с тест-драйвом, где будущий владелец имеет возможность прожить в квартире, оценить все ее особенности и решить, соответствует ли она его ожиданиям.

Суть схемы rent-to-own

Арендатор заключает договор, в котором фиксируются условия аренды и будущей покупки. Цена объекта остается неизменной, что исключает беспокойство арендатора о возможном изменении стоимости жилья к моменту покупки. Важным элементом договора является запрет собственнику отменить сделку и продать квартиру кому-то еще без согласия арендатора.

Один из наиболее удобных вариантов rent-to-own предполагает, что часть ежемесячной арендной платы идет в счет первоначального взноса по ипотеке. Это позволяет арендатору получить предварительное одобрение на ипотеку от банка, а сумма первоначального взноса делится на количество месяцев аренды. Таким образом, человек может собрать стартовый взнос, проживая в будущем собственном жилье.

Эта инновационная практика rent-to-own предоставляет россиянам новые возможности приобретения жилья, позволяя им прежде, чем сделать окончательный выбор, полноценно оценить свое будущее жилище.

Плюсы rent-to-own для покупателя

• Можно жить в квартире до ее покупки
• Легко оценить все преимущества и недостатки лота до сделки
• Удобно накопить первоначальный взнос по ипотеке
• Если что-то не понравилось, можно отказаться и выбрать другую квартиру

Плюсы rent-to-own для продавца

• Лоты быстрее заполняются — решиться на временную аренду человеку легче, чем на покупку
• Спрос на квартиру растет, так как ею интересуются и арендаторы, и покупатели
• Арендатор бережнее относится к квартире, если знает, что она станет его собственностью

Мировой опыт rent-to-own

Схема аренды перед покупкой активно применяется в странах с высокой стоимостью недвижимости. Для того чтобы избежать долгих периодов простоя лотов в ожидании покупателей, собственники жилья в европейских странах, таких как Испания, Болгария, Хорватия, активно предлагают формат rent-to-own.

Эта практика также находит широкое применение в Соединенных Штатах. Согласно данным Национальной ассоциации риелторов США, в августе медианная цена дома выросла на 3,9%, достигнув $407,1 тыс. Это стало историческим рекордом, превысившим отметку лета прошлого года в $413,8 тыс. Вместе с тем ставки по ипотеке в США, также увеличиваются, достигнув максимума с декабря 2000 года. Рост цен на квадратные метры и увеличение ставок по кредитам формируют повышенный интерес к схеме rent-to-own среди американцев. По данным некоммерческой организации The Pew Charitable Trusts, примерно 10 миллионов жителей США хотя бы раз в своей взрослой жизни заключали договор аренды с последующим выкупом недвижимости.

В Канаде также растет популярность формата rent-to-own. Программа аренды с последующим выкупом стала ключевой частью стратегии страны по удвоению объемов жилищного строительства в течение следующих десяти лет. Из общего бюджета в $2 миллиарда, выделенного на поддержку проекта, $200 миллионов направлены на развитие схемы rent-to-own. Муниципальные власти Канады также планируют поощрять застройщиков, внедряющих эту схему в свои проекты, с целью обеспечить большему числу канадцев возможность приобрести свое собственное жилье.

ЖК «Остафьево»

Что предлагается в России

Россияне до наступления 2023 года не имели возможности познакомиться с системой rent-to-own и оценить ее достоинства и недостатки, так как этот формат не был представлен в стране. Однако решение Центробанка увеличить первоначальный взнос до 20% с 1 июня 2023 года вызвало опасения у многих граждан. Несмотря на то, что не все банки изменяют условия ипотечного кредитования в соответствии с рекомендациями ЦБ, беспокойство о том, что ипотека станет труднодоступной, охватило многих.

В ответ на запрос россиян о более удобной схеме приобретения жилья появилась программа rent-to-own от группы компаний "Самолет". Инициатива получила название "И живи-ка" и предоставляет доступ к 240 квартирам в 13 жилых комплексах застройщика, таких как "Остафьево", "Алхимово", "Живи! В Рыбацком", "Заречье Парк", "Люберцы", "Мытищи Парк", "Новоданиловская 8", "Новое Внуково", "Пригород Лесное", "Большое Путилково", "Спутник", "Томилино Парк" и "Тропарево Парк".

ЖК «Мытищи Парк»

Программа "И живи-ка" предлагает разнообразные варианты квартир, преимущественно двухкомнатных — 122 штуки, а также 38 однокомнатных, 42 трехкомнатных, 9 четырехкомнатных и 29 студий. Все квартиры предоставляются с готовой отделкой, мебелью и кухней, чтобы арендаторы могли сразу приступить к жизни в своем новом жилье.

Срок аренды в рамках программы "И живи-ка" составляет 12, 15 или 18 месяцев. Тем, у кого уже есть некоторые накопления на первоначальный взнос, подойдут программы с шестимесячным или девятимесячным сроком. Арендная плата становится инструментом накопления первоначального взноса по ипотеке, и для этого арендатор получает предварительное одобрение кредита от банка. Сумма первоначального взноса делится на месяцы аренды, что означает, что чем длиннее срок, тем меньше ежемесячный платеж. После года или полутора арендатор уже может иметь собранную сумму и получить ипотеку, становясь полноправным владельцем жилья.

На текущий момент программа "И живи-ка" имеет три банковских партнера, и с появлением первых клиентов в статусе покупателей "Самолет" планирует расширить выбор банков до десяти.

С момента заселения в свое будущее жилье арендаторы по программе "И живи-ка" могут оформить временную регистрацию для всех проживающих, включая несовершеннолетних детей. При расторжении договора собственник объекта имеет право односторонне аннулировать регистрацию.

Отношения между арендатором и застройщиком будут регулироваться тремя документами: соглашением об использовании квартиры, актом доступа и договором купли-продажи с рассрочкой платежа. После подписания договора квартира становится недоступной для свободной продажи, при этом арендатор имеет право отказаться от покупки.

"Если у клиента нет возможности оплатить ежемесячный платеж, мы устанавливаем дату выселения и удерживаем часть его накоплений, которая будет использована в том числе для подготовки квартиры к последующей продаже. Расчет суммы удержания прост: мы берем среднюю стоимость аренды аналогичных квартир с похожей планировкой и расположением. Например, если арендатор платил 100 тыс. руб. в месяц, чтобы собрать первоначальный взнос по ипотеке, и через год он решает отказаться от покупки, мы изучаем рынок и узнаем, что аренда подобной квартиры стоит, допустим, 50 тыс. руб. в месяц. В результате мы вернем клиенту 600 тыс. руб., которые он успел заплатить за аренду", — пояснил принцип работы программы Артем Михайлов, менеджер продукта "Самолет Финтех".

Для кого подходит "И живи-ка"

• Тем, чьи финансовые возможности не позволяют собрать первоначальный взнос на ипотеку
• Людям, которым необходимо приобрести свое жилье как можно скорее, в частности молодым семьям, у которых скоро появится ребенок
• Тем, кто хочет управлять своей квартирой с первого дня, изменять интерьер, менять обои или завести домашнего питомца без разрешения собственника

В настоящее время программа работает в жилых комплексах Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. В будущем "Самолет" рассмотрит возможность расширения числа жилых комплексов, участвующих в программе "И живи-ка", чтобы предоставить более широкий выбор квартир.