Что ждёт рынок недвижимости и ипотеки в 2024 году

Стоит ли покупать квартиру в России в 2024 году? Что будет с рынком недвижимости? Что ждёт ипотеку? Стоит ли рассматривать недвижимость как хороший вариант для инвестиций в 2024 году? На эти и другие вопросы ответит эта статья.

Сигналы, которые влияют на рынок недвижимости.

Мы живём в острой политической парадигме, которая зачастую оторвана от рыночных реалий. Вот почему необходимо слушать сигналы от властей и на их основе строить выводы о будущем рынка недвижимости и ипотеки.

Сигнал № 1 – Разные ставки для разных регионов.

В октябре 2023 года глава ЦБ Эльвира Набиуллина предложила ввести ставочную дифференциацию для ипотеки в различных регионах России. Смысл в том, что перегретые субъекты федерации, такие как Краснодар, Сочи или Москва, должны получить повышенную ставку по ипотеке, в то время как Дальний Восток должен получить минимально возможный процент по кредиту.

В случае воплощения идеи Набиуллиной градус перегрева на ипотечном рынке России заметно снизится.

Сигнал № 2 – Бюджет на льготную ипотеку может быть исчерпан.

По словам зампреда правительства Марата Хуснуллина льготная ипотека может быть прекращена из-за недостатка финансирования. В теории бюджет должен был исчерпаться ещё в 2023 году, но этого не произошло. Однако подобное развитие событий вовсе не гарантирует продолжение софинансирования ипотеки со стороны государства. Велика вероятность закручивания гаек в сфере льготного ипотечного кредитования.

Сигнал № 3 – Министерство финансов нацелено охладить рынок недвижимости через ущемление института льготной ипотеки.

Минфин подчёркивает тренды, заданные в ЦБ и верхушкой правительства, направив на рассмотрение пакет предложений, которые могут ограничить доступ к льготной ипотеке широких слоёв населения, сделав государственную поддержку адресной. Это произошло на фоне ужесточения требований к первоначальному взносу и максимальной сумме кредита, которые не смогли в полной мере замедлить темпы выдачи ипотеки.

Влияние льготной ипотеки на рынок недвижимости.

Сложно отрицать существенное влияние льготной ипотеки на рынок недвижимости, особенно первичной. Как известно, на конец 2023 года ставка ЦБ составила 16 процентов годовых, что вызвало существенное повышение ставок по кредитам, включая ипотеку. Однако ставки по льготной ипотеке относительно обычной практически не изменились, что создало значительный дисбаланс.

Допустим, вы решили купить новостройку в Москве с использованием льготной ипотеки. При сумме кредита в 7 миллионов рублей ваша ставка будет составлять 8 процентов годовых, ежемесячный платёж составит около 51 тысячи рублей, а необходимый доход по ипотеке должен быть не менее 69000 рублей. Условия более чем выполнимые.

Теперь представим, что вы захотели купить ту же самую новостройку и вам потребовались те же семь миллионов рублей, но льготная ипотека вам не была одобрена. В этом случае вы обращаетесь за обычной (рыночной) ипотекой. Но в этом случае ваша ставка будет составлять 16 процентов годовых, а ежемесячный платёж будет равняться 96 тысячам рублей. В этом случае банк запросит подтвердить дохода в 124 тысяч рублей. Это уже довольно много.

Выше я привёл лайтовый расчёт, потому что по факту перекос будет ещё больше, так как при ставке ЦБ в 16 процентов, рыночная ставка по ипотеке вряд ли будет ниже 18 процентов, что сделает её максимально невыгодной.

Несложно догадаться, что указанный перекос вызвал диспропорцию между объёмами выдачи льготной и обычной ипотеки. Последняя должны была бы быть основной, но с огромным отставанием проиграла первой. Такого в нормальной экономике быть не должно.

Вывод: брать простую ипотеку стало невыгодно, поэтому граждане вообще отказываются от покупки недвижимости, если им не одобряют льготную. Подобное положение крайне отрицательно сказывается на рынок недвижимости, перегревает его, серьёзно разгоняет цены на первичную недвижимость (новостройки).

Кто оплачивает льготную ипотеку?

Только наивные простаки думают, что средства в бюджете на льготную ипотеку появились там сами собой. На самом деле источником финансирования льготной ипотеки служит государственный бюджет, который пополняется почти полностью из налоговых отчислений. Таким образом льготную ипотеку оплачивает бизнес, в частности, нефтегазовый, как основной драйвер пополнения российского бюджета.

При этом не стоит забывать мелких предпринимателей и обычный трудовой народ, который тоже исправно платит налоги. Если вы вкладываете на заводе, но не имеете льготной ипотеки, то знайте, что кто-то прямо сейчас купил хорошую квартиру в новостройке и сэкономил за счёт ваших налогов. Звучит немного несправедливо и даже обидно, тем не менее, это сущая правда.

А теперь вдумайтесь!

Повышение ключевой ставки рефинансирования создало перекос между ставками в льготной и обычной ипотеке. Это значит, что деньги стали дороже, но государство всё равно будет снабжать ими ипотечный рынок, чего бы ему это не стоило. Выглядит достаточно абсурдным, тем не менее, власти не хотят бросать застройщиков на произвол судьбы.

Что ждёт рынок недвижимости в 2024 году?

Прежде чем я отвечу на этот вопрос, читателю было бы неплохо узнать о векторах экономики, которые сегодня набрали ход. Это важно для понимания того, что ждёт рынок недвижимости в 2024 году и далее.

1) Рубль будет продолжать слабеть. Этот тренд, который был продиктован их самых высоких кремлёвских кабинетов. Впрочем, страна с сырьевой экономикой вряд ли может рассчитывать на что-то иное.

2) Расходная часть бюджета будет увеличиваться. Она уже и сейчас весьма раздута, но будет увеличена ещё больше, в том числе под предлогом борьбы с инфляцией. Всё это будет происходить на фоне удорожания денег и их дефицита.

3) Безработица достигнет околонулевых значений, при этом дефицит кадров будет сохранён. Это приведёт к стагнации экономики, уменьшению реальных располагаемых доходов населения.

4) Закредитованность населения обновит рекорды. При этом качество заёмщиков пробьёт дно. Банки столкнутся с беспрецедентным числом просрочек и невозвратов.

Указанные векторы экономики придут к одной точке – экономический рост в России будет замедлен до самых низких значений.

Исходя из вышеизложенного можно прийти к выводу, что спрос на первичном рынке недвижимости стремительно обрушится, а цены пойдут вниз. Можно ожидать, что без вмешательства властей в область регулирования цен на рынке недвижимости стоимость квадратного метра в новостройке может просесть до 30 процентов. Я оцениваю подобную тенденцию как весьма хорошую.