Ассоциация юристов "Бизнес + право"
В этом кейсе мы представляли интересы клиента в судах первой и апелляционной инстанций.
Между клиентом - обществом с ограниченной ответственностью К, занимающимся производством текстильной продукции, - и Администрацией S-ского муниципального района Московской области заключен договор аренды земельного участка от 07.03.2018 г., в соответствии с которым Администрация S-ского муниципального района Московской области (арендодатель) предоставляет обществу с ограниченной ответственностью К (арендатор) в аренду земельный участок общей площадью 42 000 кв.м., расположенный на территории городского поселения F S-ского муниципального района Московской области (государственная собственность на земельный участок не разграничена, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - производственная деятельность) (далее - земельный участок).
Администрации городского поселения F S-ского муниципального района Московской области на праве собственности принадлежит котельная, расположенная в непосредственной близости от земельного участка (подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.12.2002 г.). Участок под котельной не сформирован, на кадастровый учёт не поставлен.
18.12.2022 г. В отношении общества с ограниченной ответственностью К и Администрации S-ского муниципального района Московской области Администрацией городского поселения F S-ского муниципального района Московской области были заявлены в Арбитражный суд Московской области исковые требования о признании недействительным договора аренды земельного участка между Администрацией S-ского муниципального района Московской области и обществом с ограниченной ответственностью К, исключении земельного участка из Государственного кадастра недвижимости, признании недействительной и исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве аренды общества с ограниченной ответственностью К на земельный участок. Основанием иска является то, что, по мнению Администрации городского поселения F S-ского муниципального района Московской области, земельный участок препятствует доступу к котельной.
Оспаривая заключение договора аренды земельного участка в судебном порядке, Администрация городского поселения F S-ского муниципального района Московской области привела следующие доводы:
1. Земельный участок огорожен забором, что делает невозможным доступ к котельной.
2. Администрация S-ского муниципального района Московской области и общество с ограниченной ответственностью К отказывают в согласовании схемы расположения участка под котельной, вследствие чего земельный участок под котельной не может быть сформирован.
3. Вследствие того, что доступ к котельной ограничен, Администрация городского поселения F S-ского муниципального района Московской области лишена возможности установить СанПиН для здания котельной, что необходимо для формирования земельного участка под котельной.
Отстаивая законность заключения договора аренды земельного участка и возражая против исключения соответствующих записей из ГКН и ЕГРН, мы апеллировали к следующим доводам:
1. Требования Администрации городского поселения F S-ского муниципального района Московской области об исключении земельного участка из Государственного кадастра недвижимости и исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве аренды общества с ограниченной ответственностью К земельного участка являются безосновательными по следующим причинам. Земельный участок находится на территории S-ского муниципального района Московской области в распоряжении Администрации S-ского муниципального района Московской области, а не Администрации городского поселения F S-ского муниципального района Московской области.
Обременения в отношении земельного участка в пользу Администрации городского поселения F S-ского муниципального района Московской области не установлены.
Котельная расположена за пределами земельного участка. Земельный участок под котельной не сформирован. Доказательства того, что на земельном участке расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности Администрации городского поселения F S-ского муниципального района Московской области, в противоречие ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлены. Соответственно, Администрация городского поселения F S-ского муниципального района Московской области не относится к числу лиц, наделенных в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" правом обращения с заявлениями об изменении сведений о земельном участке в Государственном кадастре недвижимости и в ЕГРН.
2. Требование Администрации городского поселения F S-ского муниципального района Московской области о признании недействительным договора аренды земельного участка является немотивированным по следующим причинам. В соответствии с ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Администрация городского поселения F S-ского муниципального района Московской области полагает, что заключение договора аренды земельного участка лишает её права доступа к зданию котельной, т.к. земельный участок огорожен забором, но это обстоятельство, по нашему мнению, не является достаточным доказательством нарушения права Администрации городского поселения F S-ского муниципального района Московской области пользования объектом недвижимости. По нашему мнению, Администрацией городского поселения F S-ского муниципального района Московской области выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права: в данной ситуации Администрации городского поселения F S-ского муниципального района Московской области следует обратиться с заявлением об установлении сервитута на земельный участок. Выбор ненадлежащего способа защиты права в данной ситуации является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска, т.к. законодательством предусмотрен специальный способ защиты права - установление сервитута.
3. Довод Администрации городского поселения F S-ского муниципального района Московской области о том, что Администрация S-ского муниципального района Московской области и общество с ограниченной ответственностью К отказывают в согласовании схемы расположения участка под котельной, не является предметом рассмотрения требования о признании недействительным договора аренды и не может служить основанием для удовлетворения исковых требований.
4. Довод Администрации городского поселения F S-ского муниципального района Московской области о том, что вследствие ограничения доступа к котельной Администрация городского поселения F S-ского муниципального района Московской области лишена возможности установить СанПиН для здания котельной, несостоятелен, т.к. этот вопрос подлежит рассмотрению при формировании земельного участка под котельной, а не в рамках искового производства о признании недействительным договора аренды земельного участка.
Арбитражный суд Московской области принял наши доводы и вынес решение об отказе в признании недействительным договора аренды земельного участка между Администрацией S-ского муниципального района Московской области и обществом с ограниченной ответственностью К, исключении земельного участка из Государственного кадастра недвижимости, признании недействительной и исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве аренды общества с ограниченной ответственностью К на земельный участок.
29.05.2023 г. Администрация городского поселения F S-ского муниципального района Московской области обратилась с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции в Десятый Арбитражный апелляционный суд, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права. Апелляционная жалоба дублировала по содержанию исковое заявление в суд первой инстанции, новые доводы не были заявлены.
Представляя интересы общества с ограниченной ответственностью К в суде апелляционной инстанции, мы заявили о том, что доводы апелляционной жалобы противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность решения суда первой инстанции. Судом первой инстанции дана надлежащая оценка доказательствам. Нарушения норм процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, основанием для отмены судебного акта, отсутствуют.
Десятый Арбитражный апелляционный суд подтвердил корректность наших доводов и принял решение оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
https://businessandlaw.ucoz.net/blog/osparivanie_zakljuchenija_dogovora_arendy_zemelnogo_uchastka_v_sudebnom_porjadke_v_svjazi_s_ogranicheniem_dostupa_k_obektu_nedvizhimosti/2024-02-27-40
