Покупка квартиры, риски для покупателя и когда от сделки лучше отказаться

Для чего покупателю проверять квартиру перед сделкой?

Ответ на такой вопрос лежит на поверхности – чтобы не потерять свое время и деньги. Давайте подробно разберем, как сделка без проверки может стать проблемным активом для покупателя.

1. Продажа по доверенности

Выдача доверенности может обусловлена отсутствием возможности владельца принимать участие на сделке по объективным причинам, в силу дальности его нахождения или недобросовестных намерений.

Если вы покупаете квартиру для себя, вкладываете в нее свои деньги и время, то важно чтобы сделка была максимально безопасной и без сюрпризов, поэтому в обязательном порядке необходимо 1 раз в живую пообщаться с владельцем лично или в крайнем случае по видео-связи, и убедиться, что он одобряет условия сделки, озвученный представителем.

Риски: представитель может продать квартиру на условиях, не согласованных с владельцем, который после сделки сможет подать иск в суд на покупателя с целью расторжения договора.

2. Квартира продается от имени юридического лица (ООО, ЗАО, ПАО и т.д.).

Чтобы себя обезопасить необходимо до сделки ознакомиться с документами:

1-Выписка ЕГРН (смотрим как давно юрлицо владеет квартирой),

2-Документом собственности (договор, соглашение или судебный акт)

3-Документы об оплате квартиры

4-Выпиской из ЕГРЮЛ, чтобы убедится кто является уполномоченным лицом на заключение сделок.

Также нужно заранее согласовать стоимость и порядок расчетов и потребовать от директора юрлица протокол или решение учредителей о согласии на проведение сделки.

3. Наследственная квартира.

В такой сделке важно знать как получено наследство: по закону или по завещанию.

Проверено ли нотариусом отсутствие других наследников или получена расписка от заявителя, что других наследников нет.

Кроме того, квартира могла быть выморочным имуществом, но была получена в собственность за сроками наследования по завещанию.

Риск в том, что спустя время государство может потребовать вернуть квартиру от покупателя и признать договор купли-продажи недействительным.

Также продавец может не знать, что доля квартиры принадлежит государству и такой факт может заморозить сделку до выкупа у государства.

4. Квартира продается после торгов по банкротству или в исполнительном производстве.

Если продавец владеет квартирой менее 5 лет, то существует риск отмены торгов и признания следующих сделок недействительными. Для покупателя как минимум риск стать участником судебного спора и потраться на юристов для защиты своих прав и интересов.

5. Квартира получена продавцом за долги.

Такие квартиры могут быть оформлены в 2-х вариантах: по договору купли-продажи без оплаты и по соглашению об отступном.

В 1-м случае есть риск того, что предыдущий владелец имеет право подать иск о признании сделки недействительной, и тогда будут разрушены последующие сделки.

А во-втором случае, кредиторы прежнего владельца могут оспаривать отчуждение квартиры при банкротстве, и покупатель также рискует стать участником судебного спора и быть ограниченным в сделках с квартирой.

Юрист, Ярослав Сафронов