Спустя 4 года после покупки квартиры владелец понял, что стены и пол кривые. Застройщик отказался платить компенсацию. А что сказал суд?

Недавно Верховному суду пришлось разбираться в споре, который обозначил существенную проблему между покупателями новостроек и застройщиками — гарантийный срок на отделочные работы, двери и окна.

В сложившейся практике застройщики часто указывают небольшой гарантийный срок для этих вещей — всего 1 год. Все из-за того, что закон о долевом участии прямо не устанавливает минимальный гарантийный срок на отделку, двери и окна. Но обо всем по порядку.

Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!

Что случилось?

В 2016 году Д. заключил договор долевого участия с одним известным московским застройщиком. Согласно договору, квартира приобреталась вместе с отделкой (выравнивание стен, стяжка пола; плитка и ламинат на пол, обои на стены), а также с вставкой дверей.

В 2017 году дом был достроен, подписан акт приема-передачи квартиры. При получении ключей у покупателя не было претензий. Однако постепенно в процессе эксплуатации Д. обнаруживал некоторые недостатки: временами казалось, что стены неровные, а часть покрытия пола иногда шевелилась.

В 2021 году Д. обратился к экспертам, чтобы они подтвердили или опровергли его опасения. Эксперты изучили квартиру и сделали вывод, что отделка имеет ряд недостатков, обнаруживаемых только с помощью специального оборудования. Они касались неровностей полов и стен, а также неправильной установки дверей, из-за чего часть из них деформировалась или повредила косяки.

Эксперты заключили, что стоимость исправления всех недостатков составляет не менее 660 тысяч рублей. Д. направил застройщику претензию, где потребовал возместить указанную сумму.

Застройщик, впрочем, ничего возмещать не собирался. Юристы застройщика ответили, что акт приемки был подписан без претензий, а закрепленный в договоре гарантийный срок для отделки составляет всего 1 год, а на момент подачи претензии прошло уже 4,5 года.

Тогда Д. обратился в суд, потребовав возместить стоимость устранения недостатков, неустойку, моральный вред и потребительский штраф.

Суд первой инстанции, апелляция и кассация

Суды особо внимательно не стали разбираться в деле, да и вставать на сторону покупателя не спешили.

Суд первой инстанции отметил, что раз срок гарантии на отделочные работы по договору составлял 1 год, вот и надо было в этот срок предъявлять свои претензии. А сейчас уже исправляйте за свой счет, и застройщика не беспокойте.

Суды апелляционной и кассационной инстанций заняли эту же позицию. Но истец не удовлетворился такими решениями и подал жалобу в Верховный суд.

Верховный суд

Верховному суду опять пришлось переделывать работу, которую должны были сделать нижестоящие суды.

Судьи ВС отметили, что по договору гарантийный срок на сам объект недвижимости составлял 5 лет, на технологическое и инженерное оборудование — 3 года. Эти положения соответствуют требованиям закона.

При этом закон не содержит положений о том, какой должен быть срок на отделочные работы; в договоре он составлял 1 год.

Верховный суд указал, что раз в законе не указано отдельного срока для отделки, гарантия на нее должна быть не меньше гарантии на сам объект недвижимости — 5 лет.

А указание в договоре меньшего срока для отделки, как и для прочего имущества, входящего в состав квартиры (окон, дверей и т. д.) является ничтожным условием, противоречит закону и не подлежит применению (Определение судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 05.03.24 по делу №5-КГ 23-158-К 2).

На практике это теперь означает, что гарантийный срок на отделку во всех случаях составляет 5 лет, даже если в договоре указано иное. Срок гарантии для технологического и инженерного оборудования остается прежним — 3 года. Всем нижестоящим судам при рассмотрении подобных дел стоит ориентироваться на данные разъяснения Верховного суда.

Решения судов нижестоящих инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

**********

P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!