Покупать или продавать? Рынок недвижимости. Ипотечный пузырь лопнул?

Здравствуйте Господа. Недвижимость, что же происходит на этом рынке? Что будет с ценами? Что будет с ипотеками? Когда продавать? Когда покупать? Что вообще делать?

Рынок недвижимости — это не какая-то линейная история. На нем бывают свои взлеты, свои падения, свои пузыри и взрыв этих пузырей. Порой происходят моменты, которые буквально меняют правила игры. И сейчас один из таких моментов. Последний раз что-то такое прям очень интересненькое было в конце 2022-го начале 2023 года. Дело в том, что из-за временного пере-укрепления рубля цены на недвижимость в валюте буквально взлетели. И люди, которые вовремя переложились в валюту перед девальвацией рубля, смогли после этого купить недвижимость практически на 30% дешевле. И сейчас мы снова находимся в такой переломной точке. В текущих реалиях привычные подходы не сработают, нужно перестраиваться.

Что будет с ценами и ипотекой? Что делать, если есть возможность взять рыночную ипотеку или купить квартиру за наличные? Или вы думаете об этом? Или собираетесь продавать квартиру на вторичном рынке? Что делать, если есть возможность воспользоваться льготой и прибегнуть к льготной ипотеке? Квартиры и недвижимость в разрезе инвестиций, аренда и другие способы заработка?

Идём с первого вопроса, что будет с ценами и ипотекой. Недвижимость — это цикличный рынок и очень важно смотреть на него трезвыми глазами, воспринимать реальную картину, а не ту, которую зачастую рисуют продавцы недвижимости. И так, исторические циклы.

В начале 2000-х у нас была активная стадия роста, потому что формировалась новая экономика, активно развивалась страна, все рыночные механизмы только начинали работать. Недвижимость росла буквально как на дрожжах.

После этого, хоп, 2008 год, мировой финансовый кризис, красный кружочек на графике, произошел значимый откат, то есть первая кризисная ситуация, вы видите ее на графике.

Затем в течение примерно 2009-2013-2014 года у нас шла стадия восстановления, вы ее можете заметить на графике. Потом снова кризисная ситуация, вы видите ее красным кружочком, цены на недвижимость в рублях приступили к снижению, в валюте было еще более значимое падение, потому что Банк России отпустил рубль в свободное плавание, произошла девальвация, люди не понимали, что делать, перестраивалась экономика, многие финансовые потоки и рынки.

После 2014 года, примерно до 2020, у рынка по сути не получалось восстановиться и он просто застрял в стадии стагнации. Вы этот участок тоже видите на графике. Цены тогда особо не росли, ничего не происходило.

И после такой фазы стагнации была введена стимуляционная мера для рынка, льготная ипотека. И как мы видим, она буквально отправила цены на первичном рынке куда-то в стратосферу. Поэтому рост цен рублевый на недвижимость это не какой-то линейный процесс, это цикличный процесс, а помимо этого, есть еще инфляция, выражение цен в недвижимости в валюте и тогда картина получается немного другой. Важный момент, рынок недвижимости он не плохой или хороший, или что он неинтересный, да куда мы без квартиры, мы должны где-то жить. Недвижимость, это рынок цикличный, и он немного отличается от той картины, которую транслируют продавцы недвижимости, мол купи сегодня, завтра будет дороже, а через год ты в три раза дороже все это продашь. Ну, не бывает так, у рынка есть циклы. И сейчас можно обратиться к тем людям, которые накупили квартиры по верху, те самые, например, инвестиционные однушки, но кому их сейчас продавать, когда ставка 16% и разница между первичкой и вторичкой по 30%. Трезвый взгляд о том, что есть плохие моменты в рынке, есть хорошие моменты. Бывает, когда все растет, бывает, когда рынок стагнирует. И мы должны трезво на все это дело смотреть. И сейчас возможно конец рыночного бума, который происходил с 2020 года и, по сути, переход к своего рода новой фазе стагнации.

И вот вам этот же график с абсолютно такой же разметкой, но в валютном ценовом выражении. Отличается, да? Как мы видим, здесь 2008 год до сих пор не удалось даже отбить. В 2008 году квартиры стоили, ну по крайней мере в Москве, заметно дороже. Если говорить об инвестиционной составляющей, то, важно выражать капитал именно в валюте. Если посмотреть на то, что происходит вокруг нас, то большинство товаров имеет валютное выражение. А значит, если наш капитал прирастает в рублях, но не прирастает в валюте, по факту мы можем купить и позволить себе меньше услуг, товаров и всего остального. Пример, у Вас был миллион рублей, стал полтора миллиона рублей, тем временем рубль, скажем, обесценился сильнее. В итоге вы приходите в автосалон, чтобы приобрести себе автомобиль, на который вы копили, но оказывается, что автомобили подорожали сильнее, чем прирос Ваш капитал, потому что автомобили имеют валютное выражение. Пример упрощенный, но я думаю, понятно.

Почему льготную ипотеку вообще сокращают? Почему льготная ипотека все больше будет становиться адресной и стимулировать конкретные либо территории, либо группы людей и населения? Смотрим без розовых очков. Задача льготной ипотеки – это простимулировать строительную отрасль, а также обеспечить более доступное жилье для населения, для того чтобы люди могли купить квартиру. Те люди, которые раньше не могли себе этого позволить. Улучшить свои жилищные условия и в том числе потом сделать какой-то демографический вклад, может быть социальный, культурный, экономический. Это в целом полезно для общества.

За реализацию этой задачи платят все граждане своими налогами, потому что далее льготная ипотека компенсируется из бюджета. Получается, мы все скинулись, заплатили и дальше эти деньги распределили так, чтобы те люди, которые раньше не могли себе позволить куда-то переехать или им нужно было улучшить жилищные условия для того, чтобы они выполняли полезные экономические, социальные, демографические функции, смогли это сделать. Но поскольку ограничений не было, в эту игру ворвались продавцы недвижимости и инвесторы, которые начали накачивать цены и скупать квартиры без цели проживания.

Целые кварталы стоят, в Москве, такие есть, и во многих крупных городах, где просто никто не живет, где все квартиры куплены, потому что они когда-то вырастут в цене или когда-то их сдадут, и там живет достаточно мало людей. По сути, огромный рыночный кусок стал занят теми игроками, которые используют эту возможность не для улучшения жилищных условий и конкретного вот этого вклада в экономику, демографию, культуру и так далее, а просто с целью извлечения прибыли из этого, и это единственная цель. Это и раздуло, что называется рыночный пузырь, который негативно влияет на доступность жилья, то есть, получается, те граждане, которым реально надо, они купить не могут, потому что им дорого, им до этого было дорого, а стало теперь еще дороже. Зато у инвестора Василия семь квартир, которые он никогда не видел, и они находятся в другом регионе.

Чтобы не раздувать этот пузырь дальше и не создавать дополнительные экономические риски, связанные с тем, что растет количество заемщиков и их закредитованность, этот пузырь решили сдувать, и льготную ипотеку будут переводить на более адресные программы.

Ну и конечно, это же голословно говорит, что доступность, жилья там не выросла или еще что-то. Проведем расчет. Самые популярные и при этом самые официальные из доступных рыночных данных, а именно Домклик по недвижимости по ценам и Ростат по зарплатам. В качестве региона, чтобы мы только про Москву не говорили, например Санкт-Петербург. Большой город, культурный. И давайте посмотрим, что у нас происходит в Санкт-Петербурге. За три года действительно зарплаты выросли. Однако и цены на недвижимость, что важно, выросли тоже. Цена первички выросла практически на 50%, а зарплата, если округлить, на 41%. Получается, что недвижимость, цена недвижимости первичной выросла сильнее, чем в среднем выросли зарплаты. Получается, что недвижимость первичная не стала доступнее. Конечно, здесь может быть какая-то погрешность, можно сказать, что в следующем месяце зарплаты подрастут, цена недвижимости откатится, но смысл в том, что здесь точно не наблюдается роста доступности жилья за три года действия программы.

Ну и стоит помнить, что, конечно, зарплаты растут, и в последний год, например, вместе с разгоном российской экономики действительно во многих регионах заметный рост зарплат происходит, но и стоимость жизни также повышается, также растет инфляция, Банк России конечно с этим активно борется. Также обратите внимание на среднюю стоимость квадратного метра по вторичке. Он вырос гораздо скромнее, что и говорит нам о том, что спрос направлял свое внимание именно туда, где была льгота, а на вторичный рынок спрос направлял свое внимание куда меньше.

Конец первой части. Читайте продолжение