Продолжаем Господа. Можно констатировать, что власти это прекрасно понимают, у них есть необходимый набор данных и возможность для принятия решений. И сейчас они будут принимать активные действия по нормализации рынка. Получается, мы входим в эпоху нормализации, и эпоха пузыря на этом закончена. Более того, Банк России запустил еще и акцию невиданной щедрости. Банк России платит тем, кто не купит квартиру. Смотрите, цены на квартиры стагнируют и даже снижаются, особенно если мы говорим про вторичку. Это создаёт достаточно заметную стоимость денег во времени. Получается, если мы деньгами никак не распоряжаемся, не тратим их, например, храним на накопительном счету, то нам за это банк платит и проценты очень хорошие. Если деньги принимают какую-то другую форму, то за это банк России не платит и рынок не платит.
Например, есть некая квартира, которая стоит 10 миллионов рублей и у нас есть, 10 миллионов рублей. Что мы можем сделать? Мы можем либо их положить в банк на накопительный счет, либо купить квартиру. Если мы купим квартиру, то к концу года, скорее всего, у нас не будет миллиона шестиста тысяч, процентов от банка.
Скорее всего мы сдадим, например, эту квартиру, квартиру за 10 миллионов рублей, ну, скажем, мы сдадим за 50 тысяч рублей, и это получится в районе 600 тысяч рублей, то есть 6% годовых мы получим. А если мы обратимся в банк, то мы за этот год получим 1,6 млн, то бишь 16% годовых. Из-за такой разницы те, кто хотят купить квартиру на вторичном рынке за живые деньги, временят с покупкой. Они просто держат деньги на накопительных счетах или других продуктах. Эти деньги прирастают и потом они, по сути, покупают квартиру для себя дешевле. А вот эту дельту, которую они смогли заработать, они тратят на ремонт или на какие-то другие свои заботы. Нас к этому поведению стимулирует Банк России этими ставками. Он стимулирует нас к остужению спроса. Получается, что пока ставка такая высокая, спрос будет продолжать остужаться, ведь многие люди будут это понимать и начнут больше временить с покупкой.
С учетом всех этих вводных, как можно действовать? Конкретные примеры. Пример номер один, предположим, Вы бы хотели купить квартиру на вторичном рынке, используя либо рыночную ставку по ипотеке, либо наличные деньги.
Давайте сначала рассмотрим вариант с рыночной ипотекой. Идем в ипотечный калькулятор. Берем самые базовые условия. Также в качестве объекта недвижимости, для примера, у нас квартира стоимость 10 миллионов рублей, первоначальный взнос в размере 25%, то есть это 2,5 миллиона, а срок кредита у нас 20 лет.
Ипотечный калькулятор на эти условия дал нам ставку 21,3%. И это, как Вы понимаете, первоначальные только предварительные условия. И ежемесячный платеж, и тут 135 678 рублей за эту квартиру. Это какой должен быть месячный доход? Явно больше, чем в среднем по региону, даже в среднем по Москве. Ипотечный калькулятор говорит, что необходимый доход 175 638 рублей, но тогда ты за ипотеку будешь отдавать больше половины своего заработка. Но самая вишенка на торте у нас здесь. Это переплата по кредиту. Смотрим. 26 14 960 рублей. Получается, квартира, которая по факту стоит 10 миллионов, по факту обойдется в 36 миллионов. Получится воистину золотая квартира. Ну и кто-то может сказать, ну а недвижимость же всегда растет, я ее куплю и через год вообще дороже продам. Давайте посмотрим на динамику цен на недвижимость вторичную вот в Москве. Январь 24 года 305 тысяч, это округленно, да, даже чуть-чуть побольше за кв.метр. За последние 30 дней, то есть это на момент конца июня 2024 года, 302 тысячи рублей за квадратный метр. То есть цены снизились. Если в этот момент ваши деньги лежали бы не в квартире, а лежали бы, например, на накопительном счете, то вы бы заработали на этом больше. Это стратегия Банка России по остужению спроса. Пока такие высокие ставки, говорить о том, что вторичка будет какими-то уверенными темпами расти, на основе которых можно будет вообще как-то позволить себе рассматривать такие достаточно драконовские, условия по рыночной ипотеке. Сейчас не видно причин для того, чтобы вторичка вот такими темпами начала расти
Естественно, это не является какой-то рекомендацией или руководством к действию, Вы принимаете самостоятельное решение. И вывод, брать ипотеку сейчас, это получается самые невыгодные условия, которые теоретически могут стать даже еще более невыгодными, пока Вы выбираете квартиру и оформляете ипотеку. Раз и Банк России еще ставку поднимет, вполне такое может произойти.
Среднесрочно нет ожидания того, что цены значительно могут вырасти. А если они значительно не вырастут, тогда и нет смысла торопиться с этим решением. Дополнительная мотивация чтобы не торопиться, это то, что ставки могут снизиться. И действительно, если смотреть на горизонте года, то для того, чтобы стимулировать экономику после того, как она действительно начнет замедляться, Банк России вероятнее всего перейдет к снижению ставок.
Тогда и рыночная ипотека станет выгоднее, станет меньше платеж, будет меньше нагрузки на семейный или личный бюджет. А пока ставка высокая, говоря о самых даже консервативных инструментах, свободные средства для покупки размещать в банке и зарабатывать на них не 0% или не 6% с аренды, а зарабатывать на них например 16%, что позволит Вам в будущем купить эту квартиру дешевле, так еще и условия будут лучше.
Это же самое справедливо и для налички. Нет ожидания того, что на горизонте одного года квартиры на вторичном рынке подорожают на 16%. Соответственно, если Вы повремените с покупкой, например, полгодика, то, скорее всего, квартира будет стоить столько же, а может быть ее вообще не купят, что достаточно вероятно, Вы даже что-то с продавца смогли бы сторговать, при этом Ваши деньги для покупки немного бы приросли и Вы бы смогли их потратить, скажем, на какой-то косметический ремонт или фурнитуру.
Да и про вот эти все расчеты со вторичным рынком и как лучше разместить купить квартиру по льготе. Вы подходите под ту или иную льготу что бы Вы тогда делали считаете по ипотечному калькулятору по льготе выбираете семейную ипотеку Банк Вам нарисует, 6%, но опять же это предварительная ставка, Вы сами все понимаете. Стоимость недвижимости, условия кредита все осталось такое же, 10 миллионов рублей, первоначальный взнос 2,5 миллиона и срок кредита 20 лет. И что мы видим, здесь уже ежемесячный платеж 53 732 рубля. Вы понимаете, насколько он ниже, чем ежемесячный платеж в примере с такой же по сути по стоимости квартире, но на вторичке и без льготы. Получается, что за две идентичных по стоимости квартиры человек бы заплатил ну абсолютно разные деньги и понятно, что одна сумма является куда более подъемной для личного или семейного бюджета, нежели чем та сумма, которая приближается к 150 тысячам рублей.
С точки зрения переплаты это тоже смешно, потому что переплату по этому кредиту выдал ипотечный калькулятор 5 395 138 рублей и 26 миллионов. Абсолютно логично, что в этих условиях те, у кого есть возможность воспользоваться льготой, будут пользоваться льготой.
А при этом разница между первичкой и вторичкой она тоже никуда не уйдет, первичка будет оставаться дороже. Потому что ну представьте, если сейчас вторичка еще и вырастет до ценового уровня первички, то это что? Это вообще каких денег начнут эти квартиры стоить? И с точки зрения ипотеки это будут просто абсолютно неподъемные платежи, это будут квартиры, которые никто не будет покупать. Но собственно рынок так и работает, именно поэтому они не растут, а наоборот снижаются в цене. И с точки зрения продавца вторички, такой вопрос, а что делать, если я продаю вторичку, надо ли ждать? Ну, на самом деле, смысла, что ты вот придержал свою вторичку, например, а потом постарался ее продать дороже, в этом смысла мало, опять же, потому что есть ставка. И если вам удастся продать свою вторичку сегодня, то через год вы получите эту же сумму плюс 16%, это только если вы будете банковскими инструментами пользоваться. И, скорее всего, через год вы эту вторичку на 16% дороже не продадите. Поэтому, временить, с продажей вторички, не надо, надо пытаться ее продать подороже и не думать, что вот сейчас что-то должно произойти, и цены на вторички резко взлетят, а начнут приближаться к первичке. Абсолютно непонятно, почему это должно произойти.
Лучше льготы становиться не будут, потому что по льготам только гайки закручиваются. Скорее льготы будут становиться только хуже. Очевидно, что скорее всего, если Вы пользуетесь льготой сейчас, то задача, улучшить жилишные личные условия. Вы не играете в какого-то инвестора, вы играете в человека, который хочет жить лучше, который хочет разместить себя или свою семью в более комфортные условия. И теоретическая выгода от ожидания тут скорее меньше, чем в рыночной ипотеке, потому что там нет такой разницы в ставках. Ставка уже здесь низкая. Тогда если нужно жить, если нужно улучшать свою жизнь, то зачем здесь чего-то ждать? Ждать, что цены, например, там снизятся? Хорошо, на 3-5% цены снизятся, условно говоря, и что? И Вы дальше будете ждать, после этого будете ждать, когда они снизятся еще на 3%, но при этом вы не будете проживать ту жизнь, которую вы могли бы прожить в новой квартире, строя какую-то там новую, может быть, карьеру, заводя новых друзей. Дети у вас бы гуляли там на более какой-то комфортной площадке и так далее. Ну, вы понимаете. Поэтому здесь, теоретическая выгода от ожидания меньше. И если льгота доступна, то сильного смысла как-то там чего-то выжидать, нету. Да и в конце концов, Вы не инвестор, если Вы покупаете для того, чтобы жить. И какая разница, сколько эта квартира будет стоить через три года? Вы в ней будете жить, Вы ее не продадите, Вы там живете всей семьей. Как Вы оттуда съедете?
Вы задумаетесь о том, сколько эта квартира стоит спустя только много-много-много лет, скорее всего. И к этому моменту будет Вам еще абсолютно без разницы, за сколько Вы ее купили тогда там 10-15 лет назад. И тут важно, есть альтернативные стратегии по проживанию. Например, размещение средств, если есть свободные средства в банке и других инвестиционных инструментах для того, чтобы получать процентный доход, на который Вы арендуете, например, жилье. Но такая, так скажем, система, она находит отклик у людей, которые, во-первых, обладают большей терпимостью к рискам, во-вторых, больше финансовой дисциплины и это не подходит каждому и обычно люди все-таки покупают квартиры.
Сейчас в стране дефицит кадров, при этом разгоняется экономика, растут цены, возможно будущее ослабление рубля. В этих ситуациях население, например, когда рубль падает, всегда несет деньги в недвижимость, и в стрессовых ситуациях несет деньги в недвижимость, а когда в экономике такие процессы происходят, то это приводит к росту зарплаты, к тому, что люди все равно себе что-то покупают, и если Банк России снизит ставку, и это опять в том числе будет недвижимость. Поэтому говорить о том, что может произойти какой-то супер-пупер страшный обвал, но при этом цены на все остальное будут расти, это достаточно будет нелогичной конструкции. Да, цены будут остужаться, да, рынок будет остужаться, но чего-то вопиюще страшного сейчас не произойдет. Важно в рублях.
А говоря про инвестиции, ну вот, например, люди думают, в аренду буду сдавать, квартирку себе куплю. Давайте посмотрим, что из этого получится. Есть у вас 10 миллионов рублей, вы собираетесь купить квартиру. Однушку инвестиционную, как вот всегда люди хотят сделать, район не самый далеко дорогой, который достаточно далеко находится от центра, но при этом он не где-то там за МКАДом, то есть вполне себе нормальный район, где живет множество москвичей. Это например метро Кузьминки, Текстильщики и так далее. Что мы здесь видим? В районе 10 миллионов рублей стоит однушка, которую можно купить. И по 50 тысяч рублей идентично однушка сдается. Да, есть вариант и подешевле, но 50 тысяч рублей это такой вариант приличный, который в целом нравится, там можно жить. Получается, что это 6% годовых. Если человек купил квартиру за 10 миллионов рублей, сдал ее в аренду, то он получает 6% годовых. Там минус налоги и так далее плюс амортизация еще, вот это все не забываем. Если человек пошел даже просто и работает с банковскими инструментами, у него уже банковская ставка будет 16-17% существенно выше. Поэтому в условиях таких ставок, на мой взгляд, рынок аренды сейчас не привлекателен. Не привлекателен рынок аренды в таких больших городах, где вы покупаете дорогую квартиру и сдаете под 6% годовых.
Конечно, есть разные варианты, например, в курортных городах, если Вы понимаете, как этот бизнес работает, а это уже, по сути, становится арендным бизнесом, тогда действительно там есть более высокие арендные ставки и свои возможности. Ну а для среднего инвестора, который просто зашел на ЦИАН, выбрал себе какую-то квартиру, купил ее и вот он сдал в аренду. Ну и давайте посмотрим сегмент, наоборот, подороже, что там происходит, может быть там все как-то супер-пупер выгодно. Нет, ситуация похожая, там уже однушки стоят не 10 миллионов рублей, они стоят вообще под 20 миллионов рублей, вот вариант есть за 17,7 миллионов рублей без ремонта, можно купить. И такой же вариант, в который вот можно уже заехать жить, точно такая же однушка, но в соседнем доме, по сути, она стоит 76 900 рублей в месяц, уже с ремонтом можно взять в аренду. Предположим, что с ремонтом квартира, которая 17,7 стоит, выйдет в 20. Понятно, что каждый там скажет, я могу ремонт за миллион сделать, а кому-то там и 5 миллионов и больше не хватит на этот ремонт. Это уже индивидуально. Получается, что это 4,6 годовых. То есть это даже еще хуже, чем в сегменте, который, наоборот, дешевле. И что важно, вот эти вот продавцы недвижимости, которые там показывают красивые проекты, как вы однушку купите, будете сдавать и все будет классно.
Они рассказывают именно про такие дорогие проекты, они не однушку в Текстильщиках там в девятиэтажке показывают, а вот такие вот фешенебельные, интересные новые жилищные комплексы, но в них вообще выходят по арене сейчас 4,6 годовых. И, конечно, можно даже дороже ставку поставить, но там все равно выйдет, да даже если 6% выйдет, то это ничего такого. И не забываем, амортизации, ремонты, управляющая компания там будет по-любому дорогая, ну вы сами все понимаете. Поэтому вывод такой, на широком рынке будет происходить остужение. Легких денег, как в 2020-2023 году, там уже нету. И те, кто сейчас туда идут, они идут на основе прошлого опыта, который связан с накачкой рыночного пузыря, но они очень часто просто закрывают глаза на тот опыт, который был раньше. Этого нельзя делать.
Под аренду покупка проигрывает даже депозитам, ну если не говорить еще о каких-то более продвинутых способах инвестиции. Если вы, например, человек с каким-то крупным капиталом, то да, для диверсификации в эту сторону можно посмотреть и, возможно, это будет не Москва, а какой-нибудь регион, но если, скажем, 10 миллионов рублей это весь Ваш капитал, вы думаете, что вы сейчас за 10 миллионов рублей купите себе однушку, будете сдавать и все будет классно, это самый не эффективный способ распоряжения деньгами, потому что он будет даже банковскому депозиту проигрывать. Про покупку с целью ожидания роста цены, если это не какой-то объект на котловане, где вы какие-то супер-пупер условия получили, тоже сейчас речи нету. В валюте каких-то значительных доходностей тоже нет. Помните график стоимости недвижимости в валюте с 2008 года, например Москва не восстановилась.
Лучше с рынком не бороться, не получится. Рынок Вас всегда переиграет. Лучше, наоборот, понимать, что он делает и двигаться вместе с ним. Если сейчас рынок выбирает остывать, сбрасывать пар и нормализовываться, то, возможно стоит делать это вместе с ним. А уже, когда начнется накачка нового какого-то пузыря, снова снижение ставок, стимуляция экономики и все остальное, тогда, если Вы такой из себя инвестор в недвижимость, то снова обратите на это внимание. Решать конечно вам.
Главный вывод по рынку недвижимости — это определитесь с тем, кто Вы. Вот вы сейчас, возможно, смотрите на недвижимость, чтобы жить в ней или чтобы действительно на ней что-то заработать? Это очень важный вопрос. Нужно разрешить у себя в голове этот конфликт, потому что очень многим людям, им просто навязали, что вот если ты покупаешь недвижимость даже для жилья, то ты все равно обязан быть инвестором, следить за ценами, каждый день отслеживать, насколько изменились цены в этом объекте. Это не эффективно. Например ситуация, человек купил квартиру, по льготе, потом узнал, что она выросла, приходит к жене и говорит, «…так, слушай, собирай детей, мы выезжаем из этой квартиры, она выросла в цене, я ее сейчас продаю, мы какое-то время поживем где-нибудь в сарае, в гараже, купим какую-нибудь другую, но если она вырастет, я разумеется ее также продам…»
Но это не похоже на какую-то жизнь и не похоже на улучшение жилищных условий. Поэтому, на мой взгляд, лучше всего это определиться с тем, кто Вы. Инвестор, и Вы только про деньги, и Вы вообще там не живете, не используете эти объекты. Это одна история. Или же Вы человек, который там живет. Но тогда не надо мыслить, как инвестор и думайте исходя из своих личных решений, личного комфорта и личной финансовой стратегии.
Спасибо, актуальная публикация
Интересно. Спасибо за публикацию
Спасибо, интересно