Продали квартиру в 2026? Вот что надо знать про налог, без воды

Как теперь считается налог с продажи квартиры. Главное, что изменилось: появилась вторая налоговая ставка. Раньше со всей суммы дохода платили 13%. Теперь работает так: с первых 2.4 млн рублей вашего дохода — ставка 13%, а со всего, что сверху этой суммы, — уже 15%. Это самое важное новшество.

Платить или не платить? Зависит от срока владения

• Если владели больше 5 лет — можете выдохнуть. Никакого налога не будет в большинстве случаев (купили сами).
• Если владели больше 3 лет — налога тоже нет, если квартира вам досталась «безвозмездно»: по наследству, в подарок от родни, через приватизацию или это было ваше единственное жилье.
• Если владели меньше этих сроков — готовьтесь отчитываться и платить. Исключение — если выручили за квартиру меньше миллиона рублей за год.

Как считать, сколько отдать государству?

Есть два честных пути. Государство дает выбор: как вам выгоднее уменьшить сумму дохода, с которой и берется налог.

1. Путь «Минус миллион». Из всей суммы, за которую продали, просто вычитаете 1 000 000 рублей. С остатка считаете налог. Подходит, если покупали квартиру давно, дёшево или документы о покупке не сохранились.

Пример: Продали за 5.5 млн. Считаем: (5 500 000 - 1 000 000) * 13% = 585 000 руб. налога.

2. Путь «Доход минус расходы». Тут платите налог только с чистой прибыли. От суммы продажи отнимаете ту сумму, за которую когда-то купили эту квартиру (документы должны быть!). Этот способ почти всегда выгоднее, если квартира куплена недавно.

Пример: Купили за 4.5 млн, продали за 5 млн. Ваша прибыль — 500 000 руб. Налог: 500 000 * 13% = всего 65 000 руб.

Важный лайфхак от налоговой: не пытайтесь хитрить с ценой в договоре.

Налоговики теперь всегда смотрят на кадастровую стоимость. Они берут 70% от неё (а регионы могут поднять эту планку до 100%) и сравнивают с вашей ценой продажи. Для расчёта налога выберут БОЛЬШУЮ из этих двух цифр.

Так что занижение цены в договоре просто бессмысленно и только создаст проблемы.

Простое мнение: что на самом деле означают эти правила?

Если отбросить бюрократические формулировки, новые правила — это довольно хитрая и, в общем-то, справедливая система. У неё есть три цели:

• Не касается большинства. Для семьи в регионе, продающей старую «трёшку» за 3-4 млн, почти ничего не меняется: ставка те же 13%, а часто и срок владения вышел. Основная тяжесть ложится на тех, кто крутит дорогую недвижимость в крупных городах как инвестиционный актив — для них ставка вырастает до 15% с превышения.
• Поощряет честность. Механизм с кадастровой стоимостью — это чёткий сигнал: «Не договаривайтесь в конвертах, всё равно считать будем по нашей цифре». Это, как ни странно, защищает и честных покупателей в будущем.
• Защищает «жизненные» сделки. Льготы для наследников, подарков и многодетных (последним вообще можно не платить налог, если деньги идут на новое жильё) показывают, что система не хочет наказывать людей за естественные жизненные события — смерть родственника, помощь семьи или необходимость расшириться ради детей.

Таким образом, в 2026 году хорошее подспорье при продаже квартиры — папка с документами на её покупку. Если она есть, вы заплатите налог только с реальной прибыли, и это будет немного. Если её нет — готовьтесь к расчёту от полной стоимости за минусом миллиона. И всегда проверяйте кадастровую стоимость своей квартиры на сайте Росреестра перед сделкой — это и будет отправная точка для диалога с налоговой.