Лучший способ защиты от налоговой при сдаче квартиры

В последнее время участились случаи проверки со стороны налоговой инспекции с целью выявления доходов, получаемых от сдачи квартир.

В первую очередь под контроль попадают собственники двух и более объектов недвижимости. При этом, особый акцент делается на пенсионеров (подробнее об этом я писал тут). Платить 13 процентов или регистрировать ИП не совсем удобно для большинства тех, кто сдает квартиру или комнату. Например, пенсионер сдает комнату, чтобы как-то прожить, учитывая низкий уровень пенсии.

В данной статье подробно рассмотрим, как подготовиться к таким проверкам и как защититься от налоговой инспекции.

Как защититься от налоговой

Поскольку вероятность вызвать интерес у налоговой инспекции резко возрастает, следует хорошо подготовиться к такой проверке, ведь рано или поздно налоговая может наведаться с рейдом, либо прислать повестку о вызове для дачи объяснений. Сейчас уже появилось много видеороликов о том, как происходят рейды по квартирам.

Что касается рейда, то стоит помнить, что жилье неприкосновенно. Налоговая инспекция не имеет полномочий против воли собственника входить в жилое помещение, поэтому если не открывать им дверь, никто ее ломать не будет.

Однако, согласно нормам налогового законодательства, ФНС имеет право инициировать проверки в отношении физических лиц, более того, пожаловаться могут и соседи, а иногда и сами квартиранты, если был конфликт с наймодателем, в связи с чем, готовым нужно быть всегда.

Если договор с квартирантами не заключен, а денежные средства передаются на руки, то доказать факт сдачи квартиры будет практически невозможно, главное ответить ФНС, что просто пустили родственников немного пожить, пока не решится их вопрос с жильем. В таких случаях, налоговая понимает бесперспективность проверки и никаких мер в дальнейшем предпринимать не будет.

Но, если квартиранты поселяются на длительный срок, то можно предложить заключить договор безвозмездного пользования, руководствуясь ст. 689 ГК РФ. Если с квартирантами складываются доверительные отношения, то такой способ действительно можно считать лучшим.

В чем суть договора и что лучше в нем предусмотреть

Основная суть договора безвозмездного пользования заключается в том, что пользование квартирой предоставляется бесплатно. Соответственно, собственник не получает денежных средств от ссудополучателя, поэтому обязанности по уплате налога не возникает. Тем не менее, если удастся доказать регулярную оплату, то такой договор может быть признан фиктивным.

Чтобы избежать неприятных последствий, договор нужно составлять правильно. Обязательно нужно указать, что расходы по содержанию жилого помещения несет пользователь. Обязанность по оплате коммунальных платежей тоже возложить на проживающих лиц, поскольку если денежные средства за такие платежи будут передаваться собственнику, то их могут признать доходом, с которого нужно оплатить налог.

Обязательно нужно предусмотреть срок договора и возможность досрочного расторжения. Но повторюсь, для заключения такого договора с нанимателями должны сложиться очень доверительные отношения.

Минусы договора безвозмездного пользования

С плюсами все понятно, но есть и свои минусы, на которые стоит обратить внимание, если будет решено применить этот способ.

Основные минус заключается в том, что если наниматель не оплатит свое проживание, то добиться оплаты в судебном порядке будет практически невозможно. Также ссудополучатель на основании договора имеет полное право пользоваться квартирой, а расторжение договора и его выселение может занять определенное время, что чревато для собственника определенными убытками.

Принимая решение, стоит все внимательно обдумать. Напомню, что для жителей Москвы, Московской и Калужской областей, а также Республики Татарстан появилась возможность сдавать квартиру, регистрируясь как самозанятые граждане, оплачивая налог через приложение всего 4 процента (Подробнее тут).

Спасибо за внимание!