На въезде во двор установили шлагбаум – правомерно ли это?

В последние годы в крупных городах въезд во дворы многоквартирных жилых домов (далее также МКД) часто ограничивается посредством размещения шлагбаумов, а иногда и иных конструкций (клумб, бетонных блоков и т.п.). Иногда это делается по инициативе собственников квартир в таких домах – с целью ограничить стоянку во дворе автомобилей, не принадлежащих проживающим в доме лицам. Однако в большинстве случаев инициатором установки шлагбаумов выступают организации, осуществляющие управление жилым домом (управляющие компании, ТСЖ).

При этом за проезд на территорию двора взимается плата.

Технически это происходит следующим образом: въезды во двор МКД перекрываются ограждающими устройствами (шлагбаумами). Для подъема шлагбаума требуется позвонить на конкретный номер мобильного телефона (он зачастую указан на самом устройстве). За звонок на соответствующий номер взимается плата. Собственником запорного устройства при этом является сторонняя организация, получающая плату за пользование шлагбаумом.

Насколько законна установка шлагбаума на въезде во двор?

Далеко не все жильцы МКД (часть которых могут не являться собственниками квартир) согласны с подобной ситуацией. Анализ обращений граждан по данной проблеме позволяет сделать вывод, что в большинстве случаев установка шлагбаума на въезде во двор осуществляется с нарушением норм действующего законодательства.

К отношениям, связанным с установкой запорных устройств на въездах во двор МКД, применимы следующие нормативные положения и правовые позиции высших судов:

часть 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ: «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников»;

пункт 1 части 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно… земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты»;

часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ: «собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме»;

часть 5 статьи 16 федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: «со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме»;

пункт 67 совместного постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего арбитражного суда от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: «если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка».

Целесообразно также отметить следующее:

• нормативные акты, регламентирующие вопросы ограждения придомовых территорий, приняты также в некоторых субъектах РФ. В качестве примера можно привести постановление Правительства Москвы от 2 июля 2013 г. № 428-ПП «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве»;
• ограничения въезда на придомовую территорию не только затрагивают права собственников по распоряжению земельным участком, но и должны соответствовать требованиям публично-правовых норм. Например, постановление Правительства РФ от 25.04.2012 г. № 390 (ред. от 07.03.2019) «О противопожарном режиме» (вместе с «Правилами противопожарного режима в Российской Федерации»).

По результатам анализа вышеприведенных норм можно сделать следующие выводы:

1. В большинстве случаев земельные участки под многоквартирными жилыми домами либо переданы в общую собственность владельцев недвижимости в МКД, либо их правовой режим аналогичен праву общей долевой собственности.

2. Для ограничения проезда автомобилей на придомовой земельный участок требуется согласие всех собственников помещений в МКД.

3. В некоторых случаях ограничения на въезд автомобилей на придомовую территорию могут нарушать нормы публичного права, например, противопожарные.

Механизм защиты прав собственников помещений в МКД

1. Получить информацию о границах и статусе земельного участка, на котором расположен МКД.

Сделать это можно с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра». В частности, нужно уточнить, поставлен ли земельный участок на кадастровый учет, а также находится ли шлагбаум в границах участка.

2. Получить информацию об управлении жилым домом.

Для этого через сайт Единой информационной системы ЖКХ следует найти нужный МКД, после чего перейти на вкладку «Сведения об объекте жилищного фонда» – откроется вкладка «Карточка дома». Далее перейти в подраздел «Информация об управлении МКД». В нем можно скачать договор об управлении МКД (как правило, там будет указано, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД входит земельный участок). Кроме того, в подразделе «Использование общего имущества» можно проверить факт наличия договора на установку шлагбаума.

3. Если на шлагбауме имеется информация об установившей его компании – получить о ней сведения из ЕГРЮЛ.

4. Формально нет никаких препятствий для обращения в суд с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании общим имуществом. Такое заявление может подать любое лицо, имеющее в собственности жилое или нежилое помещение в МКД.

Возможны следующие варианты формулировок исковых требований: «не чинить препятствий для въезда, стоянки и парковки личных автомобилей на территории внутреннего двора многоквартирного дома»; «возложить обязанность обеспечить беспрепятственный подъезд к жилому дому» и т.п.

5. В некоторых случаях эффективным будет досудебный порядок разрешения спора. Возможно как написание обращения в управляющую компанию, так и обращаться с заявлением о возбуждении дела об административном правонарушении, предусмотренном статьей 7.1 КоАП РФ «Самовольное занятие земельного участка». Возбудить дело вправе должностные лица органов внутренних дел (на основании п. 1 части 2 статьи 28.3 КоАП РФ).