Представьте себе покупку недвижимости (например, дома или квартиры). Вы выбрали подходящий вариант, договорились о цене – подписали договор, оплатили, зарегистрировали недвижимость для себя.
Казалось бы, все, теперь вы законный владелец.
Но нет, даже после получения официального документа о праве собственности покупатель не застрахован от того, что ему не придется расставаться со своим дорогим приобретением. И причиной могут быть всего несколько букв...
Поучительный пример из судебной практики
Через 3 года после покупки дома суд заставил мужчину вернуть имущество продавцу (Верховный суд Российской Федерации).
А ведь все началось достаточно хорошо: через друзей он нашел отличный вариант для покупки загородного дома с участком и по очень разумной цене.
Хозяйка согласилась продать ему дом с земельным участком за 4,5 миллиона рублей. В канун новогодних праздников, 30 декабря 2013 года, они подписали договор купли-продажи и в январе зарегистрировали передачу права собственности.
При этом покупатель и продавец, как обычно, расходятся, каждый со своим. Но позже выяснилось, что это было не навсегда.
2014 год, как многие помнят, вошел в новейшую историю с резким скачком обменного курса. Соответственно, 4,5 миллиона рублей, за которые бывшая домохозяйка продала свой дом в начале 2014 года, в конце того же года выглядело очень невыгодной ценой.
Чудо-договор
Но договор уже подписан и исполнен – отменить его невозможно, сославшись на дорогую недвижимость. Однако продавец снова внимательно прочитала текст договора и нашла, за что цепляться.
В январе 2015 года она направила покупателю иск о расторжении договора. Он, конечно же, не ответил – и тогда она подала в суд, требуя расторгнуть договор купли-продажи и вернуть ей дом.
Конечно, невозможно вернуть то, что уже было передано в рамках исполнения обязательства (договор купли-продажи в данном случае).
Но есть одно исключение: однажды Верховный суд Российской Федерации пояснил, что в случае расторжения договора продавец вправе потребовать возврата ему вещи, если она не была оплачена покупателем (пункт 65 ПП ВС Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22).
Истец сослался на то, что она не получила деньги за дом от покупателя. И это существенное нарушение договора – следовательно, веская причина для его расторжения и возврата недвижимости.
Дело в том, что продавец и покупатель, опираясь на существующее между ними доверие, довольно небрежно подошли к обработке документов.
Прежде всего, не было квитанции о переводе денег. Стороны ограничились оговоркой в договоре, в которой говорилось, что «покупатель оплачивает стоимость дома и участка до подписания этого договора».
Действительно, отметка в полном мировом соглашении между сторонами на момент заключения соглашения является доказательством платежа.
В юриспруденции есть много примеров, подтверждающих, что при наличии такого предмета квитанция о переводе денег не требуется – стороны уже подтвердили окончательный расчет между ними, подписав контракт.
Но покупатель в этом случае подытожил одну маленькую деталь: в договоре было слово «оплачивает», а не «оплатил».
Бывший домовладелец цеплялась за него – и суд поддержал ее, сказав, что слово «оплачивает» указывает только на то, что покупатель взял на себя обязательство оплатить дом с участком, но еще не оплатил.
Поэтому пункт в соглашении сторон не позволяет точно определить, были ли деньги переведены продавцу или нет.
А поскольку покупатель не предоставил других доказательств платежа, факт перевода денег не мог быть подтвержден – и суд удовлетворил иск продавца: и дом, и участок вернулись обратно к ней.
Верховный суд Российской Федерации оставил в силе это решение определением от 11 июля 2017 года, после того как почти три с половиной года спустя покупатель должен был вернуть дом, который он приобрел так выгодно.
Но если бы в контракте вместо слова «оплачивает» было слово «оплачено», то почти наверняка этот случай закончился бы иначе.
«Оплата» четко дает понять, что расчет завершен – таким образом, платеж может быть подтвержден договором и тем самым позволит отбиться от претензий продавца.
Вот так, всего лишь из-за 3 лишних букв мужчина остался без крова...
Приветствую, дорогие друзья! С удовольствием делюсь с вами интересными случаями из судебной практики, а также пишу о нововведениях в законодательстве РФ.
Надеюсь, что мои публикации помогут разобраться во многих юридических тонкостях. Со мной вы всегда будете в курсе о любых изменениях в букве Закона.
Читайте, комментируйте мои статьи,подписывайтесь на меня.Буду очень благодарна, если вы оцените публикацию в 5 звёзд и поделитесь ею в соц.сетях.
С большим уважением к вам, юрист Ирина Анатольевна.
