Сдача помещения арендодателю / Жилищное право - 272 советов адвокатов и юристов

Здравствуйте, Влад! А кто сказал, что для того, чтобы регулировать отношения собственника недвижимости и инвестора, нужно состоять в арендных отношениях (ст.606 ГК РФ)?! Стороны согласно ст.421 ГК РФ вправе заключить договор на условиях, не противоречащих закону. Здесь действует правило: что не запрещено, то разрешено. Однако если улучшения неотделимые, то инвестор не сможет из продать, подарить и т.п. отдельно от объекта недвижимого имущества без согласия собственника недвижимого имущества. Так что здесь больше подходит инвестиционный договор, по которому доходы от сдачи в аренду такой собственности, делились бы пропорционально между собственником и инвестором. В идеале конечно, чтобы у инвестора была доля в собственности такой недвижимости.

Здравствуйте. Неотделимые улучшения регулируются ст.623 ГК РФ.

ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 623 ГК РФ

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Ecли coбcтвeнник нeдвижимocти нe знaл o пpoвeдeнии нeoтдeлимыx yлyчшeний или нe дaвaл coглacия нa ниx, то кoмпeнcaцию получить не получиться.

И наоборот:

Ecли coбcтвeнник дaвaл пиcьмeннoe coглacиe нa пpoвeдeниe yлyчшeний, пpoцeдypa пoлyчeния кoмпeнcaции пpocтa: дocтaтoчнo зaявить o cвoeм жeлaнии пoлyчить дeньги. Ecли coбcтвeнник coглacитcя, то нужно будет oбcyдить c ним cyммy и cпocoб пepeдaчи кoмпeнcaции.

Неотделимые улучшения не могут быть предметом договора купли-продажи, поскольку они являются частью объекта недвижимости как неделимой вещи и не являются объектами гражданских прав в силу ст. ст. 128, 133 Гражданского кодекса РФ.

Однако в данном случае инвестор может предъявить иск о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений, т.е. фактически отнести это к договору подряда на проведение неотделимых улучшений собственнику недвижимого имущества. Т.е. инвестор требует у собственника компенсации расходов!

Если Вы пишите в условиях задачи. Что по условиям договора неотделимые улучшения, произведенные с согласия собственника недвижимости, являются собственностью инвестора, то собственник улучшений вправе распорядиться своим правом собственности в полном объеме.

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Договор между собственником помещения и собственником неотделимых улучшений должен сиротствовать норма ГК РФ -

ГК РФ Статья 218. Основания приобретения права собственности,

ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

Если собственник помещения один раз допустил право собственности на неотделимые улучшения как отдельный объект - то вполне. Но всё же усматривается коллизия - неотделимые улучшения!

Вчитаемся в нормы

ГК РФ Статья 133. Неделимые вещи

1. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

2. Замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются.

3. Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно.

4. Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами главы 16, статьи 1168 настоящего Кодекса.

То есть всё же доля в праве на помещение рулит! иначе никакого повар собственности на неотделимые улучшения!

Итак-собственник помещения должен выделить дольку помещения! Иначе никакого права собственности на неотделимые улучшения не возникнет!

Интересная задачка по гражданскому праву!

Здравствуйте.

Отношения между собственником недвижимости и собственником неотделимвх улучшений регулируется нормами гражданского кодекса рф. В частности, согласно ст 421 гк РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Однако продажа улучшений отдельно от недвижимости хоть напрямую и не противоречит законодательству, но является спорным моментом. Все улучшения являются неотъемлемой частью недвижимости и, согласно ст. 128 и 133 ГК РФ, их нельзя считать объектом гражданских прав.

Нужно отличать отношения по аренде, в частности судьба неотделимых улучшений, и отношения между инвестором (спонсором) и собственником недвижимости.

Отношения арендатора и арендодателя относительно неотделимых улучшений урегулированы ст.623 ГК РФ, где определено

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Отношения инвестора тоже должны быть урегулированы договорм с собственником недвижимости.

Если Договора НЕТ, то неотделимые улучшения являютс собственностью владельца недвижимости. Вкладывание средств в собственность владельца должны расматриваться как благотворительность.

Отношения инвестора и собственника должны быть урегилированы договором простого товарищества (ст.1041 ГК РФ).

Улучшение НЕОТДЕЛИМЫЕ являются неотделимыми как таковые, и конечно требуется согласие собственника.

Добрый день, Влад!

Ну и договор Вы заключили.

Согласно гражданскому законодательству РФ неотделимые улучшения описаны в связи с арендными отношениями ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Что такое неотделимые улучшения, коротко говоря. Это часть какого либо, в данном случае помещения, которую невозможно отделить без некоторого разрушения помещения.

В Вашем случае нет норм в российском законодательстве где регулируются отношения собственника недвижимости и собственника неотделимых улучшений, если они не состоят в арендных отношениях?

У Вас так называемый прецедент-собственник неотделимых улучшений. Ситуация немного абсурдна. Вас на это явно уговорил собственник. Или Вы сам собственник? Вы представляете ситуацию есть квартира, а в ней установлен дорогой санузел, принадлежащий другому собственнику

Для инвестора было бы выгодней вместо собственности на улучшения-которые являются неотъемлемой частью помещения. Требовать выделение себе доли в помещении соразмерной стоимости вложений. Такая судебная практика имеется. Или взыскать денежную компенсацию за произведенные вложения в помещение с согласия собственника.

Могу Вам сказать, что данную сделку можно признать недействительной в связи с ее ничтожностью. Скорее как я писала Выше вложения нужно оформить долевой собственностью. И в судебном порядке этот вариант либо денежная компенсация будут возможны.

Вам для обозрения:

ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

C уважением, надеюсь я Вам немного прояснила ситуацию!

Влад, доброго дня Вам!)

"Какими нормами регулируются отношения собственника недвижимости и собственника неотделимых улучшений, если они не состоят в арендных отношениях?"

Ответ: Считаю, что здесь статья 623 ГК РФ не применима вообще, поскольку она регулирует отношения собственника и арендатора, а не собственника недвижимости в целом и собственника неотделимых нарушений (инвестора).

Считаю применимой статью 421 ГК РФ - Свобода договора.

Могут ли быть самостоятельным предметом сделки - купли продажи данные неотделимые улучшения без отчуждения объекта недвижимости к которому они относятся?

Ответ: Согласно ст.421 ГК РФ - могут, свобода договора же),

но в случае оспоримости сделки, суд признает с большей вероятностью сделку недействительной, по моему мнению, поскольку "неотделимое улучшение не могут быть самостоятельным предметом договора купли-продажи, т.к. они и есть часть объекта недвижимости как неделимой вещи и не являются объектами гражданских прав, на основании ст. ст. 128 ГК РФ.

Требуется ли согласие собственника недвижимости на отчуждение данных неотделимых улучшений?

Ответ: Безусловно. Обоснование выше)

С уважением!

Здравствуйте, Влад!

Эти отношения регулируются исключительно нормами договора (ст. 606 ГК РФ).

Без отчуждения объекта недвижимости по общему правилу такие неотделимые улучшения не могут быть предметом сделки.

ЧТобы точно сказать надо смотреть перечень этих улучшений. Например, если это какое то оборудование, то его можно продать.

Если этот отделка помещения, то нельзя.

Конкретика должна быть.

Согласия собственника не требуется.

1.Если они не состоят в арендных отношениях однако согласие было получено то нормы которые регулируют это это неосноватлеьное обогащение в случае если неотделимые улучшения не идут в распоряжение того кто их сделал но получил согласие ст 1102 ГК РФ и 131 ГК РФ

2.Они поэтому и неотделимые потому что без нанесения ущерба собственности или без передачи ее возместить эти улучшения можно только деньгами или иными вещами по договору

3.Требуется без его согласия неотделимые улучшения нельзя признать в качестве убытков арендатора и взыскать.

Здравствуйте

Право собственности на Неотделимые улучшения становятся частью имущества и принадлежат его собственнику

Поэтому и ответы будут следующие

1 Не Может стать объектом отдельного договора купли-продажи неотделимые улучшения, а речь может идти только о компенсации стоимости этих неотделимых улучшений произведённых с согласия собственника

2. Поскольку отчуждение неотделимых улучшений невозможно, то ни о каком согласии и речи не идёт на

Собственно, какими нормами права регулируются отношения между собственником и тем, кто произвёл неотделимые улучшение это следующее

Право собственности по ст 209 ГКРФ

Законодательное понимание того, что такое неотделимые улучшения, дает ст. 623 ГК РФ. В соответствии с ней, неотделимыми считаются те модификации имущества, которые невозможно убрать без причинения вреда недвижимости.

При сдаче в аренду жилых или нежилых помещений операционные расходы арендодателя невелики по сравнению с доходом, поэтому оптимально будет применить УСН «Доходы» с налоговой ставкой 6%.

Здравствуйте Ольга!

По первому вопросу: Вы имеете право сдавать в аренду помещения/их

части, собственником которых Вы являетесь. При получении дохода от сдачи имущества в аренду лицам, не являющимся налоговыми агентами, например, другим физическим лицам, арендодатели - физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ (пп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК РФ).

По второму вопросу: для ответа недостаточно информации о курсах (какие именно).

Согласно ст 606 ГК рф ПО договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

И закон не запрещает сдавать кому угодно в том числе и родственникам.

Если он собственник, он вправе распоряжаться своей квартирой по своему усмотрению, в т.ч. и сдавать ее в найм/аренду иным лицам. При этом закон не ограничивает право собственника на сдачу жилого помещения в найм/аренду наличием/отсутствием родственных связей между сторонами. Так что он может сдавать её кому пожелает, в т.ч. и родственникам.

Здравствуйте, Анатолий

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Поскольку Вы собственник, то можете сдавать в аренду помещение, будучи самозанятым.

Доброго времени суток! Да, Вам нужно будет заплатить, а также обязательно свяжитесь с арендодателем и по акту приема-сдачи (возврата) сдайте помещение и ключи. Иначе, потом могут возникнуть проблемы.

А почему оплачивать? Написано же что оплата производится до 15 числа.

Добрый день, Лариса.

Нет, у самих себя снимать не нужно. Вы же и являетесь собственником этого помещения. По договору аренды есть 2 лица: арендатор и арендодатель. Совмещение двух лиц в одном ГК не предусматривает.

Это как с самим собой заключить договор аренды и если нарушите его, то в суд подаёте иск сами на себя? Ну смешно же.

Спасибо за ответ. Хочу уточнить, значит налог платить только имущественный за это помещение?

Здравствуйте, Светлана.

В пункте 2 статьи 615 ГК РФ указано, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя. Соответственно, если у вас в договоре прописано условие о том, что вы не имеете право сдавать в субаренду помещение кому либо, то в настоящий момент необходимо заручится согласием арендодателя. Статья 615 ГК РФ не определяет, в какой форме должно быть выражено согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Но в любом случае, согласие должно быть выполнено в письменной форме.

Доброго времени суток. Да, такое возможно. Договор субаренды называется. Отдельный трудовой договор можете с ними заключить как работник. Пропишите грамотно договор, основываясь на судебной практике. Хорошего Вам дня и удачи.

Добрый день! Если в Вашем договоре аренды с арендодателем предусмотрено право арендатора на передачу рабочих мест в нежилом помещении в субаренду третьим лицам, то можете. Вы будете нести ответственность в любом случае перед арендодателем за действия суюарендаторов.

Можете, если внесете еще дополнительный ОКВЭД в вашу выписку. В остальном, соглашусь с коллегами.

Здравствуйте. Фак сдачи помещения подтверждается исключительно актом приема-передачи, если в договоре об аренде этого помещения не предусмотрено другой порядок его передачи при расторжении или прекращении. Если к тому же в помещении имелось оборудование, которым пользовался арендатор, а при расторжении акта не составили. То считается, что арендатор продолжает пользоваться этим оборудованием, а значит и должен оплачивать его. Это я к тому на сколько важно этот акт оформить. Других доказательств, которые бы посчитал в случае претензий арендатора суд, нет.

Добрый день

На самом деле кто получает доход, тот и платит с этих доходов налоги, соответственно не арендосъемщик, а арендодатель платит налоги с полученного за аренду.

Уважаемая Ольга г. Симферополь!

Оплата всех налогов за полученный доход при сдаче в наем жилого помещения возлагается на Собственника жилого помещения (ст.209 ГК РФ) получившего доход, а НЕ на квартирантов уплативших Собственнику денежные средства за проживание в данном жилом помещении.

Удачи вам Владимир Николаевич

г. Уфа 08.07.2020 г.

Добрый день!

Договор написанный от руки будет иметь юридическую силу в том случае, если арендодатель подтвердит свое право сдавать имущество в аренду. Это может быть доверенность от собственника либо договор аренды между собственником и арендодателем, предусматривающий право на сдачу помещения в субаренду.

Ирина, в стенах жилого пощения вы не вправе обязывать носить маски арендаторов пощения! Ваш распорядок будет незаконен!

Здравствуйте, Ирина!

К сожалению, Ваше требование об обязательном ношении масок является незаконным.

А во дворе, до входа в их арендуемое помещение?

А на основании какой ст. ГК РФ я как арендодатель, могу требовать с них соблюдение предписаний главного санитарного врача?

Я сдаю офис, в здании, на территории есть склад. Я боюсь за всех и хочу предпринять меры.

Антисептики, соски, салфетки... товары первой необходимости, в этом все законно.

Здравствуйте!

Для госслужащих сделали исключение по налогу на профессиональный доход - они могут сдавать имущество и платить налог 4% с полученного дохода (см. Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход")

Статья 6. Объект налогообложения

2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы:

4) государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений;

По доверенности Ваша супруга будет ПРЕДСТАВИТЕЛЕМ арендодателя, т.е. Вас, а не арендодателем.

Добрый день!

Что Вы имеете ввиду под незаконной сдачей в аренду?

При грамотном составлении договора аренды - ничего не грозит.

Ничего не грозит. Просто указать в договоре, что деятельность будет осуществляться в соответствии с действующим законодательством.

Добрый день, это разные юридические плоскости: сдача в аренду и вид деятельности арендатора.

Ничего не грозит, оформляйте договор аренды. Все заботы далее по использованию данного помещения лежат на арендаторе.

А если нет ИП или другой организации у человека?

Практически ни чем, если Вы не докажите наличие, наступивших для Вас нежелательных последствий.

Добрый день! Нужно узнать у Арендодателя, есть ли у него система ОФД, которая позволяет работать с физическими лицами, так как в настоящее время юрлицо, оказывающее любые услуги физическим лицам, в том числе сдача в аренду помещений, обязано проводить платежи через систему ОФД и выдавать фискальный чек.

Включите пункты материальной ответственности, за порчу арендованного имущества.

Добрый день

Укажите в договоре цель использования нежилого помещения, если субарендаторы нарушат условия договора, виновными будут именно они.

Договор субаренды фактически заключается так же как и договор аренды. В Вашем договоре аренде, где Вы являетесь арендатором помещения прописаны Ваши права и обязанности по содержанию имущества, так и Вы в свою очередь с субарендаторами можете продублировать в договоре данные обязанности, чтобы потом не было рисков перед Вашим Арендодателем.

Да нет, это не повредит.

Вы же официально хотите сдавать? По договору?

За регистрацию временную можете цену увеличить. В регистрации временной будет срок до которого они живут. По истечении срока у них нет прав на ваше жилье (проживание). Я бы рекомендовала в договоре прописать, что за каждый день просрочки передачи помещения от арендатора к арендодателю (обратно) арендатор уплачивает штраф в размере средней посуточной суммы арендной платы по г. Тюмени. А это 1 200 в сутки. За месяц 36 000 рублей. Все реально. Нужно просто грамотный договор составить, а не так как в агентствах часто делают на отвали.

Добрый день! Да, может, никаких проблем.

Добрый вечер!

С начала 2019 года сдача в аренду любых помещений самозанятыми гражданами подпадает под критерии применения специального налогового режима, они будут платить налоги на полученную прибыль в размере 4 и 6% (3 и 4% – с учетом вычета). В других регионах арендодателям, желающим вести законную деятельность, пока необходимо декларировать доходы и платить налог с прибыли 13% или оформить ИП по УСН, при применении которого можно платить в казну 6% с прибыли.

Исходя из этого, сдавать жилые помещения в аренду Вы можете...

Насчёт субаренды: пропишите ее возможность в договоре с собственником арендуемого Вами жилого помещения. Или Вы - не арендатор жилого помещения, а третье лицо, желающее подзаработать на субаренде?

С уважением, М.А.

Для сдачи в аренду должен быть оформленный договор, в договоре должно быть указано помещение с кадастровым номером, адресом место расположения, площадью и т.д. Так что вам все равно нужно оформить данное помещение должным образом.

Помещение имеет адрес, просто в результате реконструкции увеличилась его площадь. Документы в процессе оформления, но это дело затягивается.

Добрый день!

Вы заключаете договор аренды для осуществления предпринимательской деятельности.

Если вы будете сдавать парикмахерам часть помещений, тогда предусмотрите в договоре аренды возможность сдачи помещения в субаренду без согласия арендодателя.

Если сдача в аренду жилья у ИП не на коммерческой основе (вид деятельности) ККТ (онлайн кассы) можно не применять... однако арендодателю ФЛ придется подавать декларацию и платить НДФЛ...

Право собственности возникает с момента ее регистрации. Следовательно только собственник может распоряжаться принадлежащим ему помещение. Я считаю, что до регистрации в росреестре он не имел права сдавать площадь в аренду.

Спасибо, а они имеют право требовать за аренду с 29 ноября? Говорят, требуйте возврат денег у бывших арендодателей, нам даже не дали договор о расторжении аренды.