Расторжение договора участия в долевом строительстве. Почему выгодно для участника?

В настоящее время все чаще участники долевого строительства сталкиваются с ситуацией, когда срок завершения строительства дома, в котором приобреталась квартира на этапе строительства, сильно затягивается.

Предположим, что застройщик поступает добросовестно и добровольно возвращает уплаченные по ДДУ, например, в 2014 - 2015 году, денежные средства гражданину, который больше ждать не готов. В этом случае вы можете приобрести готовое жилье и не беспокоиться больше о том, уйдет ли застройщик в банкротство, достроит ли дом.

Ответственность за отказ

Только в реальности застройщики возвращать вам уплаченное по договору не торопятся. Более того, в большинстве договоров участия в долевом строительстве предусмотрена ответственность за отказ от договора участником. Чаще всего выражается она в удержании неустойки в размере 10-20% от цены договора. Прочитав такой пункт договора участник долевого строительства уверен, что обращаться к застройщику и требовать возврата денежных средств не выгодно.

Что говорит закон?

Статья 9 Федерального закона № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» предусматривает ряд оснований, по которым участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке. К таким основаниям относится неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В случае, если срок передачи объекта, предусмотренный договором, еще не наступил, но строительство приостановлено или прекращено, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Застройщик не только обязан вернуть участнику долевого строительства уплаченную стоимость (либо часть стоимости) объекта долевого строительства, но и выплатить проценты за пользование денежными средствами в размере 1/300 (если участник гражданин, то 1/150) от ставки рефинансирования в период с момента получения денежных средств застройщиком до момента возврата этих денежных средств на расчетный счет участника долевого строительства после расторжения договора.

К примеру, стоимость квартиры 2 300 000. Оплачено участником в 2015 году. Срок завершения строительства и передачи объекта пропущен и составляет три года. Порядок расчета неустойки следующий:

2300 000 Х 7,5% (ставка рефинансирования ЦБ РФ на текущий момент) /150 Х 1096 (дней) = 1260400 рублей.

Реализация закона на практике

На практике, конечно же, суд применит статью 333 ГК РФ о снижении размера неустойки, но это только в том случае, если застройщик заявит ходатайство о снижении неустойки и докажет ее несоразмерность. Помимо неустойки в пользу участника долевого строительства суд взыскивает штраф с застройщика за отказ исполнить требование о возврате денежных средств.

Реальные цифры из моей практики:

• стоимость квартиры – 1 900 000.
• неустойка – 500 000,
• штраф – 500 000,
• морального вреда – 20 000,
• расходы на оплату услуг представителя – 30 000.

Просрочка составила примерно 2 года. Самое распространенное опасение моих клиентов – участников долевого строительства: «Что будет если суд вынесет решение, договор будет расторгнут, а застройщик не вернет деньги? Я останусь без квартиры и без денег».

Отвечаю: в таких случаях решение суда выносится без формулировки «признать договор расторгнутым», пишется лишь о взыскании денежных средств.

Это означает, что, пока застройщик не вернет Вам денежные средства, право требовать передачи объекта долевого строительства остается за Вами.