Выбор управляющей организации в новостройке

При заселении в новостройку будущие собственники нередко сталкиваются с проблемой навязывания им застройщиком управляющей организации, тарифы за услуги которой выше среднерыночных. В такой ситуации многие жильцы сетуют на несправедливость таких условий, однако не знают, каким образом законно противостоять этому.

Этап 1.

• Временное управление домом: управляющая организация выбирается застройщиком

В течение 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (далее - МКД) застройщик обязан заключить договор управления МКД с управляющей организацией (п. 14 ч. 5 ст. 161 ЖК РФ) на срок не более чем 3 месяца (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). При выборе временной управляющей организации застройщик не обязан учитывать мнение дольщиков и прочих лиц.

Временная управляющая организация не может навязывать услуги, не являющиеся обязательными для содержания жилых домов.

Перечень обязательных услуг содержится в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170«Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Таким образом, управляющая организация (любая, не только временная) не может без согласия общего собрания собственников МКД включить в квитанции плату за видеонаблюдение, услуги консьержа, охрану и т.п.

Этап 2.

• Выбор управляющей компании на открытом конкурсе, проводимом ОМСУ, либо на общем собрании собственников МКД

2.1. Открытый конкурс по отбору управляющей организации, проводимый органами местного самоуправления (далее - ОМСУ)

По общему правилу выбор управляющей организации в новостройке осуществляется на открытом конкурсе по отбору управляющей организации (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).

Извещение о проведении открытого конкурса размещается ОМСУ на официальном сайте в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД. Затем в течение не более чем 40 дней со дня размещения такого объявления проводится сам конкурс. После этого в течение 10 дней ОМСУ извещают всех лиц, принявших квартиры в новостройке, о результатах конкурса. Таким образом, не более чем в течение 70 дней со дня со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию должен быть проведен конкурс на отбор управляющей организации МКД.

В течение 2 месяцев со дня проведения открытого конкурса лица, принявшие квартиры в новостройке, обязаны заключить договор на управление МКД с выигравшей управляющей организацией.

До тех пор пока не заключен договор на управление домом с новой управляющей организацией, услуги продолжает оказывать временная управляющая организация, изначально назначенная застройщиком.

2.2. Общее собрание собственников МКД

В течение года лица, принявшие от застройщика квартиру по акту приема-передачи, приравниваются к собственникам в целях участия в общем собрании собственников МКД (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ). Иными словами, в течение года после подписания акта-приема передачи лица, принявшие квартиры, обладают такими же правами по управлению многоквартирным домом, что и собственники, и могут проводить общие собрания собственников и принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников. Компетенция общего собрания раскрыта в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Из буквального содержания ст. 161 ЖК РФ не следует, что общее собрание собственников МКД может самостоятельно выбрать способ управления МКД в обход открытого конкурса, процедура которого описана в чч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ. Однако из систематического толкования положений ЖК РФ с учетом примата воли собственников вытекает, что в случае, если общее собрание собственников при надлежащем соблюдении процедуры выбрало способ управления МКД и реализовало его, то открытый конкурс не проводится.

Такое толкование соотносится с установлениями подзаконных актов, которые по силе подчинены закону и не применяются при их противоречии. Согласно п. 39 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Таким образом, если необходимо самостоятельно выбрать способ управления, то нужно поторопиться и сделать это как можно быстрее с момента подписания акта приема-передачи. Если при получении ключей у застройщика или временной управляющей компании жильцам предлагают проголосовать за выбор способа управления МКД, то следует особенно внимательно отнестись к вопросам, вынесенным на голосование, поскольку на основании поставленных в спешке галочек может быть определена судьба управления домом на несколько лет вперед.

Будущие собственники вправе избрать совет дома и назначить из числа его членов председателя совета МКД. На основании п. 1 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета МКД до принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о заключении договора управления МКД вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора.

При голосовании нужно учесть, что голоса распределяются пропорционально площади (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), и вполне вероятно, что у застройщика и аффилированных с ним также могут быть площади в новостройке, что может обеспечить ему преимущество в голосовании.

Если при приемке квартир большинство согласится с предложениями, внесенными на голосование временной управляющей компанией или самим застройщиком, то впоследствии у жильцов все равно есть возможность оспорить такое решение в течение 6 месяцев.

Однако процедура такого оспаривания достаточно сложна и не всегда имеет хорошую перспективу.

В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе (но не обязан) оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Кроме того, у собственников МКД есть возможность в одностороннем порядке отказаться от услуг управляющей организации, выбранной на открытом конкурсе, по истечении года с заключения договора с ней без объяснения причин такого желания собственников (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Если же управляющая организация будет выбрана не на открытом конкурсе, а по результатам голосования, проведенного временной управляющей организацией или застройщиком при выдаче ключей, то сменить ее будет сложнее.

Для этого нужно наличие хотя бы одного из следующих оснований:

• ее согласие,
• существенное нарушение договора управляющей организации,
• лишение лицензии,
• окончание срока договора,
• смена способа управления МКД (например, с управляющей организации на ТСЖ).

Смена управляющей организации - это уже отдельная тема для разговора. Желательно найти консенсус сразу по заселении дома, чтобы управление им было эффективным с самого начала.