Сдача жилья в аренду – новые запреты от Правительства

В последние несколько лет сдача собственного жилья в аренду набирает активную популярность. Очень многие люди покупают недвижимость разной площади с целью ее дальнейшей сдачи. Как правило, наибольшим спросом пользуются мелкие однокомнатные квартиры или студии, каждая из которых при сдаче в аренду может принести владельцу около 20 000 рублей в месяц.

Те, кто получает доход только от сдачи жилья, нередко скупают недвижимость разного типа, независимо от наличия инфраструктуры и прочих параметров – ведь покупают не для себя, а лишь с целью дальнейшего заработка. Покупают и апартаменты, не являющиеся частью жилого фонда, из-за чего в них нельзя прописаться, однако сдавать их в аренду это не мешает.

Еще один вариант сдачи жилья – посуточная аренда. В этом случае «бизнес» приносит значительно больший доход, чем аренда на длительный срок. Однако такая ситуация была до недавнего времени и существует на данный момент, но совсем ненадолго.

Новые запреты

Не так давно Правительство РФ приняло и утвердило новый закон «О запрете размещения хостелов в жилых домах», вступление которого в законную силу ожидается 1 октября текущего года. И если для большинства граждан этот закон будет значительным благом, то для тех, кто сдает квартиры в аренду, он станет серьезной проблемой.

Основанием для принятия нового закона, запрещающего размещать хостелы в жилых домах, послужили многочисленные жалобы простых жильцов многоквартирных домов, которые вынуждены жить в собственных квартирах по соседству со сдающимися в аренду. В результате им приходится терпеть не только постоянно сменяющихся арендаторов, но и шум от приезжих, особенно если квартиру сняли молодые люди, постоянный мусор в подъезде и на площадке, курение в подъезде и на балконе, «тусовки» с громкой музыкой, распитие спиртных напитков и прочие неудобства. Не нравятся подобные ситуации и участковым, которые вынуждены реагировать на неподобающее поведение арендаторов в любое время суток.

Воля народа

По утверждению депутатов, введением нового закона они всего лишь исполняют «волю народа», помогая сохранять спокойствие жильцов многоквартирных домов и повышая качество их жизни, защищая их от «беспредела» арендаторов, которые не заботятся о спокойствии живущих рядом граждан.

Именно по этой причине с 1 октября 2019 года размещение хостелов (гостиниц) в жилых домах запрещается, что весьма негативно отразится на финансовом положении арендодателей.

Особенности нового закона

Теперь, чтобы сдавать в аренду квартиру, находящуюся в стандартном многоквартирном доме, необходимо будет перевести ее нежилой фонд, а затем сделать в ней соответствующее оснащение. То есть после перевода жилого помещения в нежилое в нем необходимо будет сделать качественную звукоизоляцию, установить противопожарную сигнализацию и соблюсти многие другие требования, установленные для помещений этой категории.

Основная проблема здесь заключается в том, что перевести квартиру из жилого фонда в нежилой можно лишь в том случае, если помещение располагается на первом этаже здания. Если квартира находится на более высоких этажах, то перевод ее в нежилой фонд возможен только тогда, когда помещение под ней также является нежилым. Однако еще одним важным моментом является и обеспечение отдельного входа, что не всегда возможно сделать в квартире, находящейся на втором и более высоких этажах.

Означает ли это, что арендодателям придется сворачивать свой доходный «бизнес»?

Тех, кто сдает квартиры, в том числе и посуточно, совсем немало, при этом многие арендодатели для поиска клиентов используют социальные сети и специализированные сайты. В итоге получается, что «посуточные» квартиры, по сути, можно воспринимать в качестве обычной гостиницы (аналога хостелов). Конечно, при этом не заключается договор аренды, ведь жилье сдается на 1–2 дня, но, по факту, владелец оказывает клиентам гостиничные услуги.

Скрыть подобный вид заработка практически невозможно. А с 1 октября, учитывая новое законодательство, это будет еще более проблематично. Ведь от любопытных бабушек, как и от прочих соседей, не скроешь того, что в квартиру постоянно въезжают новые люди, которые выезжают из нее через день-два. А если временные жильцы ведут себя вызывающее, хамят, шумят, включают музыку и проявляют прочее неуважение к постоянным жильцам дома, ничто не помешает соседям подать жалобу в полицию и рассказать органам правопорядка о творящемся беспределе.

Впрочем, подать такую жалобу соседи могут и в том случае, если никакого беспредела не происходит. Фактор обычной человеческой жадности и зависти никто не отменял, поэтому кто-нибудь может «настучать» на предприимчивого соседа просто из вредности.

Что же делать?

По мнению экспертов, тем, кто планирует использовать свою квартиру исключительно для сдачи в аренду как посуточно, так и на более длительный срок, стоит продать жилье и приобрести вместо него апартаменты. Владельцев такой недвижимости новый закон не затрагивает, поскольку она не входит в состав жилого фонда.

Проблема лишь в том, что содержание этого вида имущества обычно обходится несколько дороже, чем жилого помещения. За него выше налог и выше тарифы по коммунальным услугам, но при этом приобрести его можно за меньшею сумму, в сравнении с обычной квартирой. Разница в цене, как правило, составляет около 10–15%.

Конечно, можно попытаться договориться с соседями о том, что они не будут подавать жалобы по поводу того, что рядом с ними кто-то сдает квартиру. Но в этом случае нельзя быть полностью уверенным в том, что соседи будут молчать. Ведь в отношении поведения арендаторов тоже никто не может быть уверенным, а очень многое зависит именно от этого фактора.