За себя и за того парня, или Долг прежнего собственника

Случалось ли вам покупать квартиру с долгами по ЖКУ? Лично мне – нет, но споров о включении долгов прежних жильцов в квитанцию встречалось предостаточно. И, как показывает практика, вопрос этот по-прежнему актуален.

Что говорит закон?

В принципе, ЖК РФ достаточно однозначно трактует эту ситуацию. Так, ч. 2 ст. 153 ЖК РФ определяет момент возникновения обязанности по внесению платы за содержание и коммунальные услуги следующим образом:

1) наниматель оплачивает жилье и комуслуги с момента заключения договора социального найма или договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;

2) арендатор – с момента заключения договора аренды;

3) член жилищного кооператива – с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

4) собственник – с момента возникновения права собственности на такое помещение;

5) покупатель квартиры в новостройке, дольщик – с момента передачи помещения по передаточному акту или иному документу о передаче;

6) застройщик – с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (конечно, только в отношении тех помещений, которые он не успел передать иным лицам).

Таким образом, законом четко установлено, что о возложении ответственности по старым долгам на плечи нового собственника / нанимателя / арендатора не может быть и речи!

Правда, есть одно но, и касается оно только собственников. Речь о взносах на капитальный ремонт. По смыслу положений ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, при переходе права собственности на жилое помещение (например, купля-продажа, дарение, наследование) к новому собственнику переходит не только обязанность прежнего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, но и его долги!

Весьма спорная норма, конечно, но в целом вопрос о долгах предыдущего собственника не оставлен законодателем без внимания и, казалось бы, почвы для злоупотреблений возникать не должно.

Как происходит на практике?

А на практике старые долги очень и очень часто включаются в квитанцию нового собственника. Причем долги эти копятся порой десятилетиями, а некоторые и вовсе уже просужены. Почему так происходит?

Во-первых, бухгалтеры просто не хотят разводить миллионы лицевых счетов на каждую квартиру. Звучит неубедительно, но это действительно так. К тому же раздутый документооборот действительно существенно усложняет работу по начислению платы и взысканию задолженности. А уж как часто возникают ошибки в оплате!

Во-вторых, некоторые управленцы действительно пытаются таким образом получить оплату по безнадежным долгам, хотя бы малую часть.

В-третьих, у исполнителей коммунальных услуг в общем-то и нет оснований списывать накопившуюся задолженность, даже за пределами срока исковой давности, даже если собственник сменился. Само по себе истечение этого срока не делает задолженность безнадежной и не обязывает кредитора списывать долги. Ведь даже в суде исковая давность применяется только по заявлению должника. Вот и ждут, бедняги, чуда.

Такая ситуация, естественно, не может устраивать потребителей ЖКУ, да и ущемление их прав и законных интересов налицо. Ведь не все собственники понимают противоправность действий нерадивых управленцев и платят, платят, платят… Другие не спешат оплачивать чужие долги и по этой причине всячески страдают: испытывают трудности с оформлением субсидий, получением документов в своих УК и ТСЖ, слывут должниками и попадают в соответствующие списки, испытывают психологический дискомфорт от неприятной ситуации.

Проблема редко решается без участия суда, и, хотя решение принимается чаще в пользу потребителя, денег, времени и нервов судебная тяжба отнимает немало!

Есть ли надежда?

Собственно, каких-то иных мер борьбы с произволом в ЖКХ, кроме как обращение в суд, пока не существует.

Однако совсем недавно пристальный взгляд законодателя вновь обратился в сторону взыскания задолженности за ЖКУ – в Государственную думу был внесен законопроект о порядке признания задолженности за ЖКУ безнадежной.

Авторы законопроекта предлагают дополнить ЖК РФ статьей 155.1 следующего содержания: «Безнадежной к взысканию признается задолженность по жилищно-коммунальным платежам, числящаяся за гражданами, уплата и (или) взыскание которой невозможна в случае принятия судом акта, в соответствии с которым исполнитель жилищно-коммунальных услуг утрачивает возможность взыскания задолженности в связи с истечением установленного срока ее взыскания, в том числе вынесения им определения об отказе в восстановлении пропущенного срока подачи заявления в суд о взыскании задолженности».

Пусть законопроект напрямую и не касается рассматриваемого вопроса, но дает надежду, что запрет предъявлять к оплате просроченную задолженность лишит УК и ТСЖ экономического интереса (да и возможности) сначала копить долги, а потом предъявлять их добросовестному потребителю.

Поживем – увидим!