Возвел пристройку к дому без согласия содольщиков. Могу ли увеличить свою долю в собственности?

В моей юридической практике значительное место занимают судебные споры между участниками долевой собственности на частный дом.

Одним из наиболее горячих тем здесь является реконструкция дома, увеличение его площади за счет вложений того или иного участника и, как следствие, претензии на перераспределение долей в праве собственности.

Как возникают споры о перераспределении долей?

Предыстория обычно сводится к тому, что дом когда-то был унаследован несколькими наследниками, вследствие чего разделен на доли.

После этого наследники обзаводились собственными семьями и на базе долей переустраивали дом: появлялись отдельные входы, фактически возникали части дома, складывалось фактическое пользование земельным участком.

Затем эти части домовладения становились объектами купли-продажи или иных сделок с третьими лицами, и сособственниками становились уже чужие друг другу люди.

Покупатели долей воспринимали части дома как свою личную собственность, не обращая внимание на то, что с точки зрения закона она остается долевой, то есть общей.

Следовательно, приступая к реконструкции дома, необходимо соблюдать права и интересы других сособственников. Но как должен действовать владелец доли, чтобы после улучшения своих жилищных условий он не столкнулся с проблемой в оформлении своих прав на улучшения?

Судебная практика по разрешению таких споров

В судебной практике сложилось мнение, согласно которому возведение участником долевой собственности неотделимых улучшений объекта долевой собственности требует согласия на это других сособственников.

Долгое время суды придерживались именно такого подхода к решению споров о перераспределении долей: если есть соглашение между сособственниками об увеличении площади дома, то доли перераспределялись, в противном случае – отказ.

Нужно ли согласие сособственников на осуществление неотделимых улучшений на самом деле

Судебное толкование по данному вопросу в том виде, в котором оно описано выше, ошибочно.
Если внимательно прочитать пункт 3 статьи 245 ГК РФ, то слова «согласие» или «соглашение» мы там не обнаружим.

В норме закона говорится о соблюдении порядка пользования общим имуществом при осуществлении неотделимых улучшений, что существенно влияет на юридический состав правоотношений.

Когда и почему произошла подмена понятий, я не знаю. Между тем, до сих пор судебная практика требует именно согласия других сособственников.

Практика кассационных судов

Верховный суд РФ давно обращал внимание на неправильное правоприменение, но как-то очень тихо и его никто не слышал.

В результате часто получалось, что один из сособственников пристраивал себе дополнительные жилые комнаты, увеличивая как площадь, так и стоимость объекта недвижимости, а другие сособственники потом претендовали, часто успешно, на признание за ними прав собственности на часть пристроенного, поскольку они не давали своего согласия на изменение общей площади дома.

Между тем этого можно было бы избежать, если бы норма применялась именно так, как она сформулирована.

В 2017 году ВС РФ обратил внимание на ошибку уже в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2017), который был взят на вооружение новыми кассационными судами общей юрисдикции.

Кассация признает право на увеличение доли собственника, осуществившего неотделимые улучшения, если был соблюден сложившийся порядок пользования имуществом. Никаких согласий и соглашений суды не требуют.

Если вы пристроили к своей части (которой вы фактически пользуетесь) жилого дома пристройку, иным образом увеличили общую площадь дома, находящегося в долевой собственности, вы вправе претендовать на увеличение вашей доли в праве и можете защищать свое право в суде.

P.S. Если кому-то нужны примеры из судебной практики кассационных судов, пишите в комментариях.