О нюансах сдачи жилой площади в аренду

Многие граждане сдают в аренду свою жилую недвижимость и тем самым получают пассивный доход в виде арендной платы. В своём большинстве это пенсионеры и люди, получившие в наследство от своих родителей какую-либо недвижимость.

В связи с ужесточением требований фискальных органов по уплате налогов со всех видов деятельности многим приходится определяться с формой ведения этого "арендного бизнеса". Одной из самых щадящих форм этого "бизнеса" является регистрация в качестве самозанятого физического лица на НПД (налог на профессиональный доход). Всем уже, наверное, известна ставка в 4% и с определённым бонусом в 10 000 рублей.

Деятельность самозанятых продолжает претерпевать уточнения и дополнения. Где-то в лучшую сторону, а где-то и в обратную. Видимо, процесс и дальше будет корректироваться в сторону точной регламентации тех или иных видов.

По популярности сдача квартир в аренду занимает второе место среди всех видов деятельности самозанятых. И в этой сфере за последнее время появился ряд изменений и дополнений со стороны налоговиков и Минфина. Рассмотрим этот вопрос подробнее.

Имущество супругов

Ситуация: муж-самозанятый сдает в аренду жилье, которое является совместной собственностью супругов. С квартирантов получены деньги. Может ли супруг указать в мобильном приложении «Мой налог» полную сумму дохода от сдачи в аренду этого жилого имущества?

Да, может, отвечает ФНС. При этом не имеет значения, приобретено ли данное имущество именно в браке.

Такие разъяснения ФНС дает в письме № СД-3-3/2196@ от 13.03.2019.

Сдача имущества третьим лицом

ФНС на своем сайте разъясняет, что налогоплательщик вправе применять НПД, если его имущество сдает в аренду чужой человек. Этот человек (третье лицо) действует по доверенности на управление имуществом.

Если речь идет о жилом помещении, то самозанятый вправе отражать полученный доход от сдачи в аренду такого имущества, даже если данное имущество сдаётся третьим лицом.

Субаренда

А что если жилье сдавать в субаренду? В этом случае тоже можно применять НПД, поясняет ФНС, ссылаясь на ст. 615 ч. II ГК РФ.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Поэтому физлицо в отношении дохода от сдачи в субаренду жилого помещения вправе применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход». Такие разъяснения также даны в письме Минфина от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.

Расходы на коммуналку

А может ли самозанятый при сдаче жилья в аренду уменьшить налогооблагаемый доход на расходы за коммунальные услуги?

Здесь есть свои нюансы. Если размер платы за те или иные коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, плата за электричество и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученная от арендатора сумма в данном случае не будет облагаться НПД.

Такие разъяснения, в частности, даны в письме Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@.

Сдача жилья и работа по трудовому договору

Гражданин работает по трудовому договору и хотел бы сдавать свое жилье, оформившись при этом плательщиком НПД. Такой вариант вполне возможен, сообщается в письме ФНС № СД-3-3/458@ от 25.01.2019.

Физлицо, которое получает доход от сдачи в аренду жилого помещения и получает зарплату по трудовому договору, может применять НПД в отношении доходов от сдачи в аренду жилого помещения.

Считаю, что подобные разъяснения будут полезны многим гражданам и помогут вам сделать правильный выбор.

При подготовке данного материала частично был использован материал блогера Георгия Чахидзе.