Признаки «нехороших квартир»

Сегодня хотелось бы снова поднять тему недвижимости и рассказать о признаках так называемых "нехороших" объектов, покупать которые не стоит вообще, либо стоит делать это с большой осторожностью.

Объект, продающийся с занижением стоимости в договоре купли-продажи

Продажа по заниженной на бумагах стоимости есть не что иное, как способ ухода от налогов, и относится к ДКП сроком менее 3 лет. Не стоит лишний раз обозначать, что это преступление, ответственность за которое предусмотрена УК РФ, поговорим о том, чем это может обернуться для покупателя.

Здесь все очень просто -- при расторжении сделки в судебном порядке (в случае признания ее недействительной) покупатель получит обратно только ту сумму, которая указана в ДКП. Взыскать с продавца разницу в таких случаях крайне проблематично

Объект, приобретенный с использованием материнского капитала

Покупка объекта с использованием материнского капитала по закону обязывает наделять детей долями в собственности этого объекта. Если собственник этого не сделал или в дальнейшем скрыл от покупателя сей факт или сам факт использования материнского капитала, то такую сделку легко признать недействительной, так как произошло нарушение прав ребенка. Приобретать такой объект стоит с большой осторожностью и после многократных юридических проверок.

Большое количество переходов права собственности

Необходимо тщательно производить проверку истории квартиры и всех ее предыдущих собственников. В настоящее время это можно сделать в Росреестре, заказав выписку из ЕГРН. За многократным переходом права собственности часто скрываются сомнительные истории, которые могут привести к расторжению всех последующих сделок.

Продавец, состоящий на учете в НД/ПНД

Здесь стоит разграничить причины постановки на учет. К примеру, если продавец страдает алкогольной зависимостью, то здесь провести сделку безопасно возможно. В таком случае на саму сделку вызывается врач, который беседует с человеком и выдаёт заключение о том, что на момент совершения сделки продавец находится в трезвом состоянии и осознаёт свои действия.

Гораздо более сложная ситуация, когда продавец стоит на учете в связи с психическим заболеванием -- в таком случае родственникам не составит почти никакого труда признать сделку недействительной и доказать правоту покупателя будет трудно. В этой ситуации выходом может послужить позвать родственников на сделку, чтобы получить и их согласие.

Объект, в котором зафиксирован отказ от приватизации, или объект с недавней приватизацией

Каждый гражданин РФ за свою жизнь имеет право 1 раз поучаствовать в приватизации. Однако также он может и отказаться от участия, просто оставшись прописанным в данном объекте. В таком случае человек получает право пожизненного проживания в объекте, а покупатель приобретает объект с жильцом, выписать которого через суд будет невозможно.

Объект с большой задолженностью по ипотеке

Это, если можно так выразиться, "плавающий" пункт, так как необходимо точно выяснить причину продажи. К тому же покупка такого объекта НЕ за свободные деньги сильно ограничивает покупателя – идти за ипотекой на такой объект необходимо только в тот банк, у которого этот объект в данный момент в залоге. В настоящее время банки рассматривают возможность выкупа объектов из залога других банков, но на данный момент это программа пока не работает.

Объект с неузаконенной перепланировкой

Узаконенность перепланировки подтверждается документами БТИ. Сделать такие документы занимает время и средства, и не все собственники озадачиваются этим вопросом. В случае покупки такого объекта обязанность узаконивания переходит к покупателю, к тому же БТИ может потребовать вернуть всё "как было", а это влечёт за собой дополнительные расходы. К тому же объект с неузаконенной перепланировкой невозможно приобрести в ипотеку, потому что его не пропустит банк.

Объект, полученный в собственность по наследству недавно

По закону, наследник имеет право подать на наследство в течение 6 месяцев, но если он не знал о смерти наследодателя или у него была другая уважительная причина, по которой он не уложился в срок, тот продлевается до 3 лет. Таким образом, если наследник выставил квартиру на продажу сразу после вступления в наследство, покупатель рискует, что по прошествии времени на нее смогут претендовать третьи лица. Судебная практика обычно становится на сторону наследников, и покупатель лишается жилья, а сможет ли он получить назад затраченные средства, неизвестно, ведь продавец мог успеть их потратить.

Я описала лишь основные признаки "нехороших" объектов, однако стоит отметить, что выбор (а вместе с ним и осознанное принятие рисков на себя) всегда за покупателем. Будьте бдительны!