Ставка по ипотеке выше 14%. Рынок вторичного жилья может полностью остановиться

Из-за усилившейся инфляции ЦБ был вынужден поднять ключевую ставку, что в свою очередь повлекло увеличение ставок по ипотечным кредитам. На сегодня они составляют 13-14% годовых и со дня на день превысят этот показатель. Это означает скорый закат рынка вторичной недвижимости, на которую не распространяются государственные льготы, а без них люди не будут брать ипотеки под драконовские проценты.

Вместе с тем рынок новостроек продолжит свой бурный рост – цены на квадратные метры уже сейчас поползли вверх и нет никаких оснований предполагать, что они остановятся в скором будущем. Дело в том, что новое жильё активно скупают льготные категории граждан, для которых ипотечные ставки начинаются от 1,7%, а для первоначального взноса зачастую достаточно суммы в 10% от стоимости жилья.

Продавцам вторичного жилья будет совсем не сладко. Давайте проведём практический расчёт, чтобы в этом убедиться. Возьмём город Краснодаре, в котором я живу и посмотрим сколько стоит приличная двушка поближе к центру города. В среднем подобные жилища продаются по 10 миллионов рублей. Допустим, что у человека имеется 2 миллиона, а остальные деньги он планирует взять в банке под ипотеку. Тогда ежемесячный взнос при ставке 14% составит около ста тысяч рублей. В Краснодаре таких зарплат практически нет, что ещё раз говорит о скорой остановке рынка вторичного жилья.

Оптимисты всегда скажут: «Ипотеку можно выплачивать всей семьёй, поэтому 100 тысяч в месяц – это вполне подъёмный платёж». Не могу согласиться с таким утверждением. Ситуация с доходами населения в стране просто патовая. Девальвация рубля, сокращение рабочих мест, стагнация рынков и прочий негатив сокращает и без того тонкую прослойку российского среднего класса. Именно она могла бы покупать готовые квартиры на вторичном рынке (пусть даже с последующим расчётом всей семьёй), но теперь уже не сможет.

Однако всё вышеизложенное не должно пониматься как обязательный триггер к снижению цен на вторичном рынке. Такой вариант возможен, но только в сегменте срочных продаж, когда собственник квартиры по каким-либо причинам желает срочно избавится от своей недвижимости.

Скорее всего кризиса на рынке вторичного жилья избежать не удастся. Однако пройдёт несколько лет и случится эффект разжатой пружины – то, что стагнировало долгое время, внезапно начнёт расти в цене. Подобное развитие событий мы видели в 2014-2015 годах, когда дорогие кредиты остановили рост цен на рынке недвижимости почти полностью, но в 2020-2021 годах та же самая недвижимость подорожала в 2 раза всего за несколько месяцев.