Рынок офисной недвижимости в США восстановится только после обвала.

Рынок офисной недвижимости в США восстановится только после обвала.

Такой прогноз дали аналитики, опрошенные (https://www.bloomberg.com/news/articles/2023-10-02/us-office-market-is-poised-for-a-crash-investors-say-in-survey) агентством Bloomberg. Из 919 респондентов 65% уверены, что офисные объекты ожидает «серьезный крах»‎, прежде чем можно будет говорить о сломе «медвежьего»‎ тренда. Около половины (44%) респондентов ожидают, что цены достигнут дна только во второй половине 2024 года, и почти треть (29%) – не ранее 2025-го или позже. Только 6% прогнозирует прохождение пика кризиса до конца текущего года и 22% – в первой половине 2024-го.

Это очередной негативный сигнал для американского рынка коммерческой недвижимости (CRE) в размере $11 трлн, 25% которого приходится на офисные объекты. Они приняли на себя основной удар от растущих процентных ставок, сокращения кредитования на фоне банковского кризиса и тенденции перехода на удаленную или гибридную занятость. После достижения максимума весной 2022 индекс цен CRE, учитывающий все категории объектов, снизился более чем на 16%, а цены на офисные здания обвалились почти на 30%. За последние несколько месяцев фундаментальные показатели рынка CRE еще больше деградировали. По данным поставщика отраслевой аналитики Trepp, уровень просрочек в сегменте офисной недвижимости во II кв. резко вырос (https://www.trepp.com/trepptalk/cre-loan-performance-higher-delinquency-rate-higher-risk-q2-2023) до 4.9% по сравнению с 2.7% в I кв. 2023. В целом кредитные условия на рынке CRE также ужесточились: по итогам II квартала объем выданных займов составил около 60% от средних докризисных уровней в 2019 году.

Согласно анализу Morgan Stanley, в период с 2023 по 2027 гг. общий размер непогашенных обязательств по коммерческой недвижимости составит $2.5 трлн (общий долг сектора оценивается в $4.5 трлн). Только в этом году ожидается погашение или рефинансирование долга по более высоким ставкам в размере $400 млрд и порядка $1.1 трлн в течение следующих двух лет. Даже если текущие ставки в экономике останутся неизменными, новое рефинансирование будет выше как минимум на 350–450 б.п. На фоне приближения уровня вакантных офисных площадей к 20-летнему максимуму, что приводит к снижению арендных доходов, в Morgan Stanley не исключают обвал стоимости коммерческой недвижимости на 40% от пика 2022 года.

На долю региональных банков США приходится 70-80% всех кредитов CRE и около 30% долга по офисным объектам. Финансовые учреждения могут попасть в ловушку, когда убытки по кредитам коммерческой недвижимости вынуждает сокращать кредитование проблемных заемщиков сектора, что провоцирует новые дефолты и снижение стоимости CRE. По данным MSCI Real Assets, на долю небольших банков США пришлось (https://www.msci.com/www/quick-take/small-banks-falter-in-us/04092009223) 25.1% всех выданных коммерческих ипотечных кредитов во II кв. против 32.2% в январе-марте, что стало самым резким квартальным падением с начала ведения статистики.

Источник https://t.me/boilerroomchannel