Кому достанутся деньги от продажи ипотечного жилья банкрота

Как распределяются суммы, вырученные от реализации единственного жилья, обремененного ипотекой?

Единственное жилое помещение, как правило квартира, пользуется иммунитетом от взыскания, то есть не может быть продано на торгах для погашения долга гражданина.

Однако закон делает из этого правила исключение, это когда должник сам по своей воле отдал свою квартиру в залог (ипотеку). В этом случае квартиру можно продать с торгов и из вырученной суммы погасить долг гражданина перед кредитором – залогодержателем.

Но что делать если долг перед залогодержателем был скажем 5 млн. рублей, а квартиру продали за 10 млн. рублей? Эту разницу в 5 млн. следует отдать гражданину должнику или её следует передать остальным кредиторам, которые не являются залогодержателями этой квартиры?

С одной стороны государство не заинтересовано в том, чтобы люди становились бездомными и жили на улице, с другой стороны долги надо отдавать, иное плохо для экономики.

Таким образом надо найти баланс интересов.

Судебная практика пошла по пути защиты должника указывая, что остаток суммы от продажи жилья передаётся должнику в целях обеспечения его права на жилище: деньги могут пойти на первоначальный взнос для приобретения нового жилья, на аренду жилого помещения и т. д. (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2023 года N 307-ЭС22-27054).

Но эта ситуация не устраивала кредиторов, у которых нет залога, поэтому ситуация стала предметом рассмотрения КС РФ.

КС РФ указал, что само по себе распространение имущественного (исполнительского) иммунитета на денежные средства, вырученные от продажи принадлежащего гражданину-должнику жилья и оставшиеся после расчетов с залоговым кредитором – соответствует Конституции Российской Федерации.

Однако условия (пределы) распространения такого имущественного (исполнительского) иммунитета законом чётко не определены, отсутствует тот самый баланс интересов.

А до тех пор, пока законодатель не внёс соответствующие изменения в закон, КС РФ установил временные правила применения такого иммунитета.

Деньги от продажи жилья распределяются следующим образом:

• восемьдесят процентов суммы направляется на погашение требований кредитора – залогодержателя;
• десять процентов суммы, вырученной от реализации предмета залога, для погашения требований кредиторов первой и второй очереди;
• оставшиеся денежные средства для погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения финансовому управляющему, расходов на оплату услуг лиц, привлеченных финансовым управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, и расходов, связанных с реализацией предмета залога;
• всё что останется исключается из конкурсной массы и отдаётся должнику.

Вроде бы, как и раньше, но КС РФ сделал ряд важных оговорок.

Размер «защищенных» средств могут уменьшить, если:

• он позволяет купить жилье, параметры которого явно выше достаточных для должника и его семьи;
• должник действовал недобросовестно.

Попробуем смоделировать ситуацию.

Квартиру продали за 10 000 000.:

• из 80 % (а это 8 млн.) – 5 000 000 отдали залоговому кредитору, 3 млн. осталось;
• из 10 %, (1 млн.) – 200 000 отдали кредиторам первой и второй очереди, осталось 800 000;
• 500 000 отдали финансовому управляющему и на прочие расходы,
• итого остаётся – 4 300 000, которые отдаём гражданину – банкроту, для решения жилищных проблем.
• 10 000 000 - 5 000 000 - 200 000 - 500 000 = 4 300 000

Однако, если, например, более – менее сносную квартиру можно купить за 3 000 000, то суд вправе уменьшить остаток с 4 300 000 до 3 000 000, а 1 300 000 направить в конкурсную массу для удовлетворения кредиторов, у которых нет залога.

Самая большая проблема в том, как определить, что квартира более – менее сносная и пригодная для проживания. Наблюдаем за тем как будет формироваться судебная практика.

Документ: Постановление КС РФ от 04. 06. 2024 N 28-П