Покупка недвижимости — процесс очень волнительный. Во-первых, ее стоимость не позволяет халатно относиться к этому вопросу. Во-вторых, большинство из нас покупает свое собственное жилище один раз и на всю жизнь. Поэтому нужно продумать все. И это не касается только приемлемой стоимости и цвета стен в квартире или доме.
Проверка объекта недвижимости перед покупкой может повлечь за собой затраты. Но стоит помнить, что эти затраты не сравнимы с тем ущербом, который вы можете понести, не проверив всю информацию досконально.
Что и как проверить перед покупкой?
1. Полномочия продавца
Если продавец представляется вам как собственник, то у него нужно просить оригинал правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, договор дарения, акт органа местного самоуправления и т.д.).
Если объект был приобретен после 2014 года, то свидетельства о государственной регистрации на бумажном носителе ему не выдавалось.
Если интересы продавца представляет представитель по доверенности, то стоит проверить и его доверенность. Внимательно ознакомьтесь с полномочиями представителя. В доверенности должно быть четко прописано полномочие на распоряжение именно этим недвижимым имуществом.
Чаще всего такие доверенности содержат отдельное полномочие, разрешающее представителю продавать объект, выступать в качестве продавца при заключении купли-продажи объекта. И проверьте действительность нотариальной доверенности на сайте нотариальной палаты.
2. Обременения на объекте
Если квартиру, дом или земельный участок продает представитель, то необходимо проверить, не наложил ли собственник запрет на регистрационные действия без его участия. Такая функция достаточно распространена. Собственник, который может опасаться за свое имущество, обращается в Росреестр с соответствующим заявлением.
Объект недвижимости может быть в залоге у банка, выставлен на торги судебными приставами и пр.
Перед покупкой объекта недвижимости потенциальный покупатель может запросить и получить информацию об этом объекте на сайте Росреестра, в офисе Кадастровой палаты или в многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).
Также на сайте Росреестра можно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» и бесплатно получить общедоступные сведения о характеристиках объекта недвижимости, о наличии зарегистрированных прав и ограничений (обременений) прав на объекты недвижимости.
3. Кто зарегистрирован в жилом помещении
Приобретение жилья с лицами, которые зарегистрированы в нем, но не являются собственниками, часто влечет за собой проблемы, даже если это совершеннолетние лица. Процесс судебного выселения потратит ваши время и деньги.
Если квартира приобретена продавцом в связи с приватизацией, то стоит проверить, не было ли лиц, отказавшихся от приватизации и тем самым получивших право пожизненного проживания в квартире. Такого жильца получится выселить только по его добровольному согласию.
Обратите внимание и на недавно выписанных лиц. Они тоже могут претендовать на выделение доли в недвижимости.
4. Наличие/отсутствие задолженностей по оплате жилищно-коммунальных услуг
Необходимо проверить и наличие/отсутствие задолженностей продавца по оплате жилищно-коммунальных услуг. Это можно проверить, запросив у продавца квитанции на их оплату за последний месяц или посетив управляющую компанию или ресурсоснабжающие организации совместно с продавцом.
5. Если вы приобретаете квартиру в многоквартирном доме или участок в садовом товариществе, стоит узнать и про способ управления таким имуществом
В многоквартирных домах стоит пообщаться с представителями товарищества собственников жилья или с председателем собственников жилых помещений дома. Такие люди, как правило, могут выявить проблемы, о которых не расскажут никакие выписки.
На что обратить внимание
1. Часты перепродажи недвижимости. Уточните, почему так произошло. Такие действия могут свидетельствовать о наличии скрытых проблем.
2. Задолженности продавца. Проверьте задолженность продавца на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе "База данных исполнительных производств". Если долгов у продавца много, то есть вероятность ближайшего его банкротства, что послужит основанием для возвращения имущества в собственность продавца и дальнейшей продажи в счет погашения долгов.
По возможности стоит проверить на сайтах судов и участие его в судебных процессах. Долги могут быть на стадии судебного взыскания.
3. Состояние самого объекта. Если вы не обладаете достаточными знаниями в сфере ремонта и строительства, стоит обратиться к профессионалу и попросить его осмотреть объект для выявления проблем.
4. Состояние соседних объектов недвижимости. Если вы приобретаете жилой дом или отдельно земельный участок, обратите внимание на состояние соседних объектов. Например, подтопление может не сказаться на данный момент на желаемом участке, но уже нанести урон соседним.
Самое главное – никогда не отдавайте деньги за объект людям без проверки всей информации.
