Долг по взносам на капремонт от предыдущего собственника переходит к новому в силу закона. Что нужно знать, чтобы реально уменьшить долг

Фото. Яндекс. Картинки

Не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт переходит к новому собственнику в силу закона в соответствии с частью 3 статьи 158 ЖК РФ.

Долги по взносам на капитальный ремонт следуют за собственностью продавца и обременяют покупателя, то есть обременения продавца переходят на покупателя с момента регистрации права собственности на жилое помещение.

Чтобы не попасть впросак и не купить квартиру вместе с долгами за капитальный ремонт, необходимо перед её приобретением убедиться, что все платежи за капитальный ремонт прежним собственником внесены, либо, если не были внесены, добиться погашения задолженности до подписания договора купли-продажи.

При этом необходимо помнить, что неуплата покупателем долга продавца, обрастает пени по ставке 1/300 за каждый просроченный день оплаты.

Что нужно знать новому собственнику, чтобы снизить долги по взносам за капремонт?

вопрос

Купила квартиру по ДКП, как впоследствии оказалось, с многолетними долгами за капремонт. Недавно получила досудебное уведомление о необходимости в 20-ти дневный срок с момента получения уведомления оплатить задолженность, иначе долги будут взысканы с меня по суду. Являются ли обоснованными и законными требования фонда капремонта? Что можно предпринять в данной ситуации?

ответ

Требования регионального оператора являются обоснованными и законными. Если не оплатить долг, последуют судебные разборки.

Действительно, к новому собственнику в силу закона переходят обязательства предыдущего собственника жилого помещения по оплате расходов на капитальный ремонт.

В случае, если прежний собственник вёл себя недобросовестно и накопил долги по взносам на капремонт, образовавшаяся задолженность подлежит уплате новым собственником в силу положений части 3 статьи 158 ЖК РФ.

Закон суров, но он закон.

Однако прежде чем платить по долгам, необходимо разобраться всерьёз, кем была на самом деле накоплена задолженность, продавцом ли?

С целью убедиться, действительно ли предъявляемые кредитором долги накоплены непосредственно продавцом, необходимо обратиться в Росреестр, заказав выписку из ЕГРН.

Ведь задолженность могла копиться в течение нескольких лет и перейти к продавцу от предыдущего собственника объекта недвижимости, а это уже другая история.

ВАЖНО! К новому собственнику переходит не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, то есть, законодатель возлагает обязанность на нового собственника платить лишь по тем долгам предыдущего собственника, которые образовались за период владения жилым помещением на праве собственности непосредственно предыдущим собственником.

Правовая база

Анализируя вышеуказанные требования статьи 158 ЖК РФ, делаем вывод о том, что взыскание задолженности по взносам на капремонт может быть осуществлено за счёт денежных средств нового собственника только за период владения предыдущим собственником объектом недвижимости.

ВАЖНО! Исключением является не исполненная обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием.

ВАЖНО! Перевода долга на нового собственника, его волеизъявления в указанном случае не требуется, то есть, задолженность региональным оператором может быть взыскана с нового покупателя объекта недвижимости без осуществления непосредственно процедуры перевода долга.

Таким образом, получив досудебное предупреждение от регионального оператора о взыскании задолженности за капремонт в судебном порядке, новому собственнику следует в первую очередь проанализировать правовые основания возникновения права собственности на жилое помещение у бывшего владельца недвижимости.

Следует помнить, что в силу требований законодательства РФ право собственности на жилое помещение может быть приобретено физическим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, в порядке приватизации, в порядке наследования в соответствии с завещанием или законом (часть 2 статьи 218 ГК РФ, статья 2 ФЗ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Рассмотрим ряд обстоятельств, на которые следует обратить внимание, чтобы законно возразить истцу в судебном заседании.

Один из случаев, когда право собственности у продавца возникло в порядке приватизации жилого помещения, (за которой последовала продажа жилого помещения).

В рассматриваемом случае наверняка задолженность за капремонт могла быть допущена прежним собственником жилищного фонда в лице РФ, субъекта РФ или же муниципального образования.

При указанных обстоятельствах задолженность не следует считать как не исполненную предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (часть 3 статьи 158 ЖК РФ), поскольку это задолженность муниципального образования.

Другой случай: продавец приобрёл право собственности на жилое помещение путём наследования, (за которым последовала продажа жилого помещения), то есть, продавец мог унаследовать и многолетние долги по капремонту (часть 1 статьи 1175 ГК РФ).

Таким образом, и данную задолженность в предъявленном к оплате объёме, как может выясниться, не следует считать как не исполненную предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

В случае, если право собственности на жилое помещение продавец приобрёл также в результате ДКП, то он самостоятельно несёт обязанность по долгам за капремонт предыдущего собственника, если таковые имелись; на покупателя же может перейти неисполненная обязанность продавца по уплате взносов за капремонт лишь за период владения им жилым помещением.

То есть, в каждом конкретном случае, получив от кредитора досудебное предупреждение о необходимости уплаты задолженности по капремонту, следует проанализировать, с какого момента у продавца возникло право собственности на объект недвижимости, а также по каким основаниям данное право собственности приобретено, чтобы по возможности аргументированно в судебном порядке доказать, что предъявляемая новому собственнику многолетняя задолженность не является в предъявляемых объёмах не исполненной обязанностью по уплате взносов на капитальный ремонт предыдущим собственником.