Чёрные риелторы

КАК НЕ ПОПАСТЬСЯ НА УДОЧКУ К «ЧЁРНОМУ РИЕЛТОРУ»

В последнее время участились случаи, когда граждане, не имеющие познаний в юриспруденции, собираясь взять заём по залог имущества, попадаются на удочку к так называемым «чёрным риелторам» и впоследствии лишаются собственного имущества. Одним из самых распространённых способов получения таким образом имущества гражданина является следующий: «чёрный риелтор», предоставляя гражданам заём, заключает с ним договор купли-продажи недвижимого имущества, мотивируя заключение такого договора тем, что при возврате займа имущество будет возвращено гражданину, тем самым вводя его в заблуждение относительно природы сделки (ведь большинство граждан не знают положений Гражданского кодекса РФ и иных законов, а, соответственно, не предполагают, что залог и купля-продажа – это два разных вида сделки).

В данной статье я попробую рассказать, как избежать такого обмана.

Стоит запомнить следующее: если вы берёте заём под залог недвижимости, с вами должен быть заключён, помимо договора займа, договор залога недвижимого имущества, а не договор купли-продажи. В чём разница? Разница в том, что в соответствии со ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. То есть, с момента подписания такого договора гражданин передаёт в собственность в данном случае «чёрному риелтору» в собственность, например, свою квартиру (и, соответственно, с момента регистрации перехода права собственности сам лишается права собственности на неё; то есть, грубо говоря, остаётся без жилья).

Между тем залог недвижимости не предполагает под собой отчуждение права собственности на недвижимое имущество в момент заключения договора залога. Залог – это всего лишь способ обеспечения исполнения обязательств по основному договору, которым в данном случае является договор займа. И только в том случае, если заёмщик не исполняет обязательство по возврату займа, залогодержатель (тот, с кем заёмщик заключил договор залога; он же – и займодавец) вправе в судебном порядке обратить взыскание на предмет залога. Но при этом, если говорить о залоге недвижимости, данный залог должен быть оформлен и зарегистрирован в соответствии со ст.ст. 339, 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 10 Федерального закона 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Проше говоря, если заём берётся под залог недвижимости, нужно: а) заключить договор займа в соответствии с главой 42 Гражданского кодекса РФ; б) заключить договор залога недвижимого имущества и зарегистрировать его в Росреестре.

Только при соблюдении этих требований залогодержатель будет вправе требовать обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.

Каким-либо другим образом оформить залог недвижимого имущества нельзя. Поэтому, прежде чем заключить договор займа, который должен быть обеспечен залогом недвижимости, стоит предупредить займодавца, что никаких договоров купли-продажи недвижимого имущества вы с ним заключать не будете, а залог согласны оформить только в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В таком случае вы сможете обеспечить сохранение за собой права на вашу недвижимость, а если будете в сроки возвращать сумму займа, – то ещё и невозможность отчуждения вашего имущества в пользу займодавца (залогодержателя).

Поэтому при заключении договоров займа под залог недвижимости внимательно читайте все документы, которые вы подписываете. Впоследствии в суде, когда «чёрные риелторы», которые на момент подачи иска в суд (а это иск о выселении либо об устранении препятствий в пользовании помещения) уже оформляют недвижимость себе в собственность на основании договора купли-продажи недвижимости, отстаивают свою позицию, очень сложно доказать, что вас ввели в заблуждение, так как суд в любом случае оценивает в том числе и заключённый договор купли-продажи, в котором, как правило, указано, что стороны действуют добровольно, без принуждения, и понимают сущность сделки.

То же самое, о чём говорилось выше, можно применить и к залогу любого другого имущества, помимо недвижимости. Так что ещё раз повторюсь: внимательно читайте документы, которые вы подписывайте, и никогда, беря заём под залог, не подписывайте договоров купли-продажи. Требуйте подписать именно договор залога. И не подписывайте договор займа (или не передавайте подписанные вами экземпляры и расписки в получении займа) до тех пор, пока вам не будет предоставлен для подписания договор залога с подписью займодавца (залогодержателя). Если же вам в этом отказывают – отказывайтесь и от основной сделки, в буквальном смысле разорвав все договоры и расписки. Особенно те их части, где стоят ваши подписи.