НАЕМ В НАСЛЕДСТВО...

"Люди как люди. Любят деньги, но ведь это всегда было...

Ну, легкомысленны... ну, что ж... обыкновенные люди... в общем, напоминают прежних... квартирный вопрос только испортил их"

М. Булгаков "Мастер и Маргарита"

Можно ли получить в порядке наследования право пользования квартирой, принадлежащей наследодателю на основании договора социального найма?

Конституция Российской Федерации гарантирует право наследования, имеющее наиболее широкое содержание, а не только переход в порядке наследования права частной собственности.

Ст. 1112 ГК РФ, также определяет, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Что входит в наследственную массу из прав пользования недвижимостью, давайте разберемся. Наследник получает все и сразу в порядке универсального правопреемства, подав заявление нотариусу или фактически вступив в право наследования путем содержания, сохранения и проживания с наследодателем. Естественно, самой дорогой вещью в наследственной массе в большинстве случаев является недвижимость. Если с объектами, принадлежащими наследодателю на праве собственности все более менее понятно, то с иными правами в отношении объектов недвижимости не все так однозначно.

Недвижимость может находиться у физического лица в пользовании в основном на праве аренды и найма. Аренда - передача в возмездное пользование нежилой недвижимости, а также передача жилой в пользование юридическому лицу, а наем - передача жилой в пользование физических лиц. С арендой, как и с собственность, все понятно. В силу п. 2. ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Договор аренды действует на прежних условиях, если не обусловлен личными качествами арендатора.

А что происходит в случае смерти нанимателя жилья? В соответствии со п. 2 ст. 686 ГК РФ в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

В зарубежном законодательстве для урегулирования ситуации с наследованием найма имеются соответствующие нормы, которыми устанавливается особый порядок перехода прав и обязанностей нанимателя в случае его смерти. Так, согласно § 563 Гражданского уложения Германии в случае смерти нанимателя в отношения найма вступают его супруг, дети или совместно проживавшие с ним лица в порядке, установленном данным Уложением. При этом согласно § 564 Уложения если в случае смерти нанимателя другие лица не вступят в отношения найма, то указанные отношения продолжаются с наследником. Кроме того, гл. 4 Уложения, посвященная изменению договора найма, содержит ряд норм, составляющих механизм, позволяющий обеспечить переход прав и обязанностей по договору найма при различных ситуациях: будь то переход к наследникам либо к иным лицам или отказ кого-либо из участников этих отношений от участия в отношениях найма в дальнейшем. Гл. 2, § 5, "Наследование жилых помещений" (Манылов И.Е.) ("Статут", 2007) {КонсультантПлюс}.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что по договору коммерческого найма право пользования единственного нанимателя, может быть теоретически унаследовано и договор найма продолжится до окончания своего действия, но уже с участием наследников. Но если мы берем отношения по договору социального найма, то п. 5 ст. 83 ЖК РФ однозначно отрезает все пути наследования прав по договору социального найма, указывая, что договор социального найма жилого помещения прекращается в связи со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Таким образом, унаследовать пользование жильем по договору социального найма не представляется возможным.

Но, в силу п. 1 ст. 1175 ГК РФ наследники, принявшие наследство, отвечают солидарно по всем долгам наследодателя. То есть, в случае, если у наследодателя образовалась задолженность по договору социального найма, то они обязаны её оплатить в порядке универсального правопреемства. Но при этом, оплатив, наследники никаких прав на недвижимость не получают и стороной договора соцнайма не становятся. Какая-то не совсем социальная справедливость получается с социальным наймом, вам не кажется?

#ВашМакаров.