Советы жителям ветхих домов – от обследования до компенсации

Проблема аварийного жилья затрагивает интересы значительного количества граждан, проживающих в домах старой застройки. Правоприменительная практика по искам таких граждан обширна и затрагивает многие аспекты названной проблемы, начиная от вопроса о признании дома аварийным и заканчивая размером компенсации, причитающейся при выселении.

В настоящей статье попробуем поэтапно осветить наиболее актуальные вопросы данной темы и дать некоторые советы гражданам, проживающим в ветхом и аварийном жилом фонде.

С чего начать?

Если вы считаете, что проживаете в аварийном доме, как реализовать и отстоять свое жилищное право? С чего начать? Какие меры предпринять, чтобы дом был признан аварийным?

Прежде всего обратите внимание на то, что признание дома аварийным – это административная процедура, предусмотренная положением о признании помещения жилым, жилого помещения – непригодным для проживания и многоквартирного дома – аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Это положение утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации № 47 от 28 января 2006 года.

Чаще всего дом, находящийся в плохом состоянии, представляет собой двухэтажное деревянное строение, в котором насчитывается 10-12 квартир. Поэтому для признания его аварийным целесообразны совместные действия всех заинтересованных граждан.

Любой собственник, проживающий в таком доме, либо наниматель жилого помещения, либо несколько соседей совместно имеют право обратиться в администрацию соответствующего муниципального образования с заявлением о вызове межведомственной комиссии.

Не пытайтесь сразу решать вопрос в судебном порядке. Без осмотра дома межведомственной комиссией и составления соответствующего акта обойтись не получится.

Нужна ли экспертиза?

Часто возникают вопросы о строительной экспертизе. Имейте ввиду, что обязанности провести такую экспертизу у жителей дома нет. Но иногда бывают случаи обследования дома «на глазок».

Если комиссия не располагает компетентным мнением эксперта-строителя, то ее заключение о том, что дом требует капитального ремонта, который к тому же должен проводиться собственниками, граждан вряд ли устроит. Поэтому решайте, что лучше – оспаривать в суде такое «заключение», или изначально потратиться на экспертизу и ссылаться на нее в дальнейшем.

Идем в суд

Если заключение комиссии получено, но его выводы не согласуются с мнением заявителя, то в этом случае необходимо обратиться в суд с административным исковым заявлением.

При рассмотрении иска и решении вопроса о законности обжалуемого заключения целесообразно назначить строительно-техническую экспертизу. Это будет уже судебная экспертиза, которая по своей правовой природе отличается от сделанной ранее. Именно такая судебная экспертиза является основным доказательством по делу.

Обратите внимание, что результатом рассмотрения дела должно стать признание незаконным бездействия и обязывание администрации провести повторное обследование. При повторном обследовании судебное решение и выводы строительной экспертизы обойти уже не удастся.

Когда переезд?

Наконец-то издано долгожданное постановление главы местной администрации о признании дома аварийным и подлежащим сносу! Что дальше? Когда же будет долгожданное новоселье?

К сожалению, между изданием постановления и практическим расселением иногда проходят годы.

Можно ли требовать жилья немедленно? Жилищный кодекс в статье 57 предусматривает, что вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилье которых в установленном порядке признано непригодными для проживания, а ремонту или реконструкции не подлежат.

Словосочетание «вне очереди» означает, что жилье должно быть предоставлено сразу, вне зависимости от существования какой-либо очереди. Иск о предоставлении жилого помещения будет однозначно удовлетворен, если в дело будут представлены доказательства угрозы обрушения несущих конструкций (если, конечно такая угроза имеет место).

Можно ли поучить несколько квартир взамен одной аварийной?

В ситуации аварийности дома зачастую хочется решить жилищный вопрос раз и навсегда. Ведь если на тридцати метрах прописаны три семьи, как было бы хорошо разъехаться и получить три жилья! К сожалению, это невозможно.

Верховный Суд РФ разъяснил, что предоставление жилого помещения взамен аварийного носит компенсационный характер и гражданин сохраняет право состоять на жилищном учете в порядке очередности.

На какую компенсацию может рассчитывать собственник?

А что делать, если вы собственник и хотите получить компенсацию за изымаемое жилое помещение в аварийном доме? На какую сумму можно рассчитывать?

Такая компенсация рассчитывается оценщиком. К чести администраций муниципальных образований можно отметить, что расчеты, сделанные привлеченными ими специалистами обычно корректны.

Споры вызывают некоторые составляющие выкупной цены, о которых будет сказано ниже.

Пункт 7 статьи 32 Жилищного Кодекса предусматривает, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются:

• рыночная стоимость жилого помещения;
• рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество,;
• все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Обратите внимание, что в данном случае речь идет не о рыночной стоимости жилого помещения – ведь помещение, непригодное для использования по назначению, то есть для проживания, не может ничего стоить – а о выкупной цене.

Наиболее проблемная составляющая данной выкупной цены – это компенсация за капитальный ремонт. Это стоимость ремонта, который должен был сделать бывший наймодатель, но к моменту приватизации так и не сделал.

Также интересен вопрос о стоимости земельного участка. Сразу отмечу, что просто прибавить стоимость земельного участка не получится. Но если дом, в котором двенадцать квартир, расположен на земельном участке сопоставимом по площади с тем, на котором расположена обычная пятиэтажка, то вывод о размере доли в праве общей собственности очевиден. Во внесудебном порядке учесть данное обстоятельство практически невозможно.

Возвращаясь к вопросу компенсации за капитальный ремонт отмечу, что таковая может быть взыскана в судебном порядке. Правоприменительная практика по данному вопросу складывается обычно в пользу граждан. Все зависит от основного доказательства по делу – экспертного заключения, которое и определит компенсацию за капремонт и выкупную стоимость в целом. Также юридически значимым обстоятельством является причинно-следственная связь между непроведением капитального ремонта и аварийным состоянием дома.

Дойдя в кратком изложении проблемы до логического завершения процесса реализации жилищных прав граждан, проживающих в аварийных домах, надеюсь, что разъяснения окажутся для кого-то полезными и помогут сориентироваться в жизненной ситуации.

Однако помните, что в каждом конкретном случае спор будет решаться индивидуально, с учетом всех аспектов и особенностей ситуации и компетентное юридическое сопровождение процесса может стать определяющим его фактором.