Пожалуй, на сегодня вложение денег в недвижимость – самая выгодная инвестиция. Купив автомобиль, Вы всегда будете в убытке, потому что, через-цать лет его рыночная стоимость будет значительно ниже. Положив деньги на счет в банке, придется отслеживать уровень инфляции и его стабильность. А приобретая недвижимость, никто и никогда не останется «в минусе». И не важно земля это, дом или квартира.
С чего начать и как максимально сохранить свои деньги?
Определение рыночной и кадастровой стоимости недвижимости
Благодаря всемогущему интернету, не выходя из дома, можно самостоятельности определить как кадастровую, так и рыночную стоимость недвижимости.
Кадастровая стоимость определяется на сайте rosreestr.base-n.ru. В поиске достаточно ввести кадастровый номер или адрес объекта недвижимости. В ответ Вы получите краткие характеристики и кадастровую стоимость. Онлайн также можно заказать справку о кадастровой стоимости, цена которой на сегодня 190 руб.
С определением рыночной стоимости немного сложнее. Для этого нужно пересмотреть сотни объявлений о продаже в регионе, сравнить характеристики имущества, местоположение и состояние.
Хочу отметить, что кадастровая стоимость значительно ниже реальной рыночной. Но и рыночные цены могут быть необоснованно завышены. Для чего это нужно? Продавцу – для уплаты налога за продажу недвижимости. Покупателю – для получения налогового вычета. Но об этом чуть ниже.
Заключение договора купли-продажи
Договор купли-продажи может быть заключен как в простой письменной форме, так и в виде нотариально удостоверенной сделки.
Как по мне, разница только в его стоимости. Потому что для нотариально удостоверенной сделки нужно заплатить государственную пошлину за регистрацию сделки (% от стоимости имущества) и оплатить услуги нотариуса (более 10 000 руб.), а для простой письменной формы возможно составить договор самостоятельно либо обратиться к юристу (это обойдется 5 000 - 10 000 руб.).
Регистрация перехода права собственности
Регистрация перехода права собственности в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру (Росреестре).
Для того чтобы зарегистрировать переход права на основании договора купли-продажи недвижимого имущества в Госкомрегистр или МФЦ обращаются продавец и покупатель по договору и предоставляют заявление по установленной форме (которое может быть оформлено сотрудником Госкомрегистра или МФЦ).
Согласно данным, официального сайта Госкомрегистра, необходимыми для государственной регистрации прав документами при регистрации перехода права, наряду с заявлением, являются:
документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
документ, выражающий содержание сделки купли-продажи (договор) в простой письменной или нотариальной форме, в количестве экземпляров не менее двух, из которых один после осуществления регистрации остается в делах Госкомрегистра;
нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов продавца и (или) покупателя в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, если за регистрацией обращаются представители указанных лиц;
документ об уплате государственной пошлины в размере, установленном Налоговым кодексом Российской Федерации.
Размеры пошлины за государственную регистрацию права собственности, возникающего на основании договора купли-продажи, в настоящее время составляют 1000 рублей для физических и 15000 рублей для юридических лиц за один объект недвижимого имущества.
Государственная регистрация права осуществляется в течение 18 календарных дней со дня приема заявления и необходимых для регистрации документов.
Налоги и декларация
Уплата налога и заполнение декларации в Федеральную налоговую службу за продажу недвижимого имущества. Продавец обязан уведомить налоговый орган о том, что он получил прибыль от продажи недвижимости и уплатить налог на доходы физического лица.
Для граждан, проживающих в Российской Федерации более 183 дней в году, такие доходы облагаются по налоговой ставке 13%.
В отношении граждан, получивших рассматриваемые доходы и находившихся в Российской Федерации менее 183 дней в году, применяется налоговая ставка в размере 30%.
Если Вы продали недвижимое имущество, находившееся у Вас в собственности менее трех лет, то Вам необходимо самостоятельно отразить полученные доходы в налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ).
Как рассчитать налог
Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости, либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.
Рассмотрим два примера:
Иванов И.В. продал в 2018 г. квартиру за 2 000 000 руб., которую он приобрел в начале текущего года за 1 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 составляла 3 500 000 руб.
Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.
Рассчитаем облагаемую сумму дохода.
2 500 000 х 0,7=2 450 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.
Облагаемая налогом сумма дохода = 2 450 000 рублей.
Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:
(2 450 000 – 1 000 000) x 13% = 1 450 000 рублей х 13 % = 188 500 руб.
Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 188 500 рублей.
Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат Условия те же. Иванов И.В. продал в 2018 г. квартиру за 2 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 1 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 составляла 3 500 000 руб.
Рассчитаем облагаемую сумму дохода.
3 500 000 х 0,7=2 450 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.
Облагаемая налогом сумма дохода = 2 450 000 рублей.
Отнимаем сумму произведенных затрат
(2 450 000 – 1 500 000) х 13 % = 950 000 х 13 = 123 500 рублей.
Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 123,5 тысяч рублей.
Кто освобожден от уплаты налога от продажи недвижимости?
По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:
если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
если право собственности получено в результате приватизации;
если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).
Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).
Срок владения имуществом
Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.
Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет.:
При получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
Получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ).
Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).
Получение налогового вычета покупателем за покупку недвижимости
Для получения налогового вычета необходимо:
быть гражданином РФ;
работать официально;
быть собственником приобретаемой недвижимости (близким родственником);
приобретать за счет собственных средств (без использования государственных программ, в том числе материнского (семейного) капитала).
Максимальная сумма вычета за приобретение жилья – 2 000 000 руб. Но эта цифра нужна для расчета средств, которые возможно будет вернуть.
Итак, приобретая квартиру за 3 000 000 руб., мы вернем 260 000 руб., поскольку максимальная сумма вычета – 2 млн. руб.
2 000 000 х 13%= 260 000 руб.
Важно!
Максимальная сумма, которую вам вернуть 260 000 руб. – это законодательно предельная величина. Вычет можно получить один раз в жизни.
Сумма вычета выплачивается не сразу. Как правило, платежи делятся на несколько лет, поскольку возвращается сумма уплаченного Вами налога, т.е. при заработной плате в 350 000 руб. в год, Ваш налог составляет 45 500 руб. Эту сумму в текущем году и вернут. Из чего следует, что вычет будете получать частями на протяжении 5 лет.
Вывод один: прежде чем продать или купить, нужно уточнить любые нюансы и изучить действующее законодательство: гражданское, земельное, налоговое.
