Все об аренде торгового места

Что такое торговое место?

Согласно п. 8 ст. 3 федерального закона от 30.12.2006 г. № 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации»:

«8) торговое место – место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок, и управляющей рынком компанией».

Более детальное определение торгового места содержится в ст. 346.27 НК РФ:

«торговое место – место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), прилавков, столов, лотков и других объектов».

К сожалению, оба вышеуказанных определения нельзя считать удовлетворительными, т. к. они только перечисляют вероятные примеры, но не выводят существенные и характерные черты торгового места.

Тем не менее понятие торгового места имеет законодательное закрепление, исходя из которого можно сделать вывод, что торговое место является сложным объектом гражданского права, имеющим разные виды и характерные черты, которые в законодательстве не закреплены.

В связи с чем на практике и возникают сложности с квалификацией того или иного договора, когда объектом по нему выступает торговое место.

Как судебная практика квалифицирует договоры об «аренде» торгового места?

Говоря о вопросе квалификации договора аренды, когда объектом выступает торговое место, следует признать, что в судебной практике имеются различные прецеденты по разрешению данных споров.

Поэтому когда стороны заключают договор о предоставлении торгового места, то им необходимо понимать, что при возникновении спора суд может квалифицировать его иначе, чем это сделали стороны. Например, признать такой договор договором возмездного оказания услуг либо вовсе не поименованным договором. В зависимости от такой квалификации и будет определяться объем прав и обязанностей сторон договора.

Тем не менее представляется правильнее все же считать такие договоры о предоставлении торгового места договорами аренды и соответственно распространять на них нормы ГК РФ об аренде.

Вышеуказанное подтверждается позицией ВАС РФ, изложенной им в своем постановлении № 8668/13 от 19.11.2013 г., где в частности было указано:

«Следовательно, предметом договора является передача управляющей рынком компанией пользователю за плату торгового места для осуществления торговли, что соответствует понятию договора аренды, определенному статьей 606 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В спорном договоре имеются номер торгового места, общая площадь, а также указание на нахождение торгового места в зоне "Торговое место, оборудованное за счет пользователя" на территории рынка.

При таких обстоятельствах спорный договор регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса, что не противоречит статье 2 Закона о розничных рынках».

Такую же позицию высказал ВАС РФ и в Определении от 21.11.2013 г. об отказе в передаче дела в Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации № ВАС-12445/13, где, в частности, указал:

«Рассмотрев заявление, обсудив изложенные в нем доводы, а также выводы судов, коллегия судей таких оснований не усматривает.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что между истцом (управляющей рынком компанией), от имени и по поручению которого в качестве арендодателя действовало общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс «Дом»", и ответчиком был заключен договор от 10.10.2011 No 5980/395 о предоставлении торгового места на розничных рынках, расположенных на территории Московской области. По условиям указанного договора управляющая рынком компания предоставляет ответчику торговое место (объект) – киоск площадью 33,2 кв. м на территории рынка "Дом", расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, д. Марфино, стр. 100, на срок с 01.11.2011 по 30.09.2012.

В соответствии с разделом 3 договора и подписанным сторонами дополнительным соглашением No 1 от 01.11.2011 размер ежемесячной арендной платы составляет 39 600 рублей.

По акту приема-передачи от 01.11.2011 объект был передан ответчику.

В связи с истечением срока действия договора субаренды земельного участка от 17.12.2010 No 21, на котором располагается объект, и отказом правообладателя от заключения договора на новый срок управляющая рынком компания 29.12.2011 и 13.01.2012 направила ответчику уведомления о расторжении договора от 10.10.2011 No 5980/395 и возврате арендованного объекта.

Оценив содержание договора о предоставлении торгового места, суд пришел к выводу, что по своей правовой природе этот договор является договором аренды и к нему подлежат применению положения главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации».

Также в подтверждении вышеуказанных правовых позиций, когда передачу торгового места квалифицируют, как арендные отношения, можно привести следующие судебные акты: постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.03.2013 г. по делу № А 45-12363/2012 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.10.2014 г. № Ф 05-7267/2012 по делу № А 41-469/11.

В то же время, как указывалось выше, договоры о предоставлении торгового места не всегда в судебной практике признают договорами аренды (распространяют на них нормы об аренде). Есть прецеденты, когда подобного рода правоотношения квалифицируются судом как возмездное оказание услуг.

Ярким примером здесь может служить решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.05.2009 г. по делу № А 14-3407/2009, где суд, очевидно, квалифицировал договор о предоставлении торгового места, как договор возмездного оказания услуг, применив положения ст. 779, 781 ГК РФ.

Вот что указал суд: «Согласно п. 2.2 договора плата за пользование торговым местом вносится авансом единовременным платежом до 10 числа предыдущего месяца или авансом до истечения срока договора.

Принятые на себя обязательства по внесению платы за доступ к торговому месту за ноябрь и декабрь 2008 г. ответчик не исполнил.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление исх. No96 от 10.03.09 г. о погашении задолженности в сумме 12 900 руб. и уплате 1 339 руб. 02 коп. пени по договорам о предоставлении торгового места No310 от 1.10.08 г., No328 от 19.11.08 г.

Ответчик оплату не произвел, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав в ходе судебного разбирательства объяснения истца, оценив письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 779, 781 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки и порядке, которые указаны в договоре».

Указанное решение было впоследствии отменено по формальным основаниям (сторона по делу не была извещена), но интересно другое. Перейдя к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, апелляционная инстанция пришла к тем же выводам и так же квалифицировала спорный договор, как договор оказания услуг (постановление 10-ого ААС РФ от 06.10.2009 г. по делу № А 14-3407/2009).

Постановлением ФАС Центрального округа от 26.01.2010 г. по делу № А 14-3407/2009 вышеуказанное апелляционное определение оставлено без изменений.

К сожалению дальше стороны судебные акты не обжаловали, но было бы весьма интересно, как данный договор квалифицировала высшая инстанция.

В любом случае прецедент есть. Но скорее всего это больше исключение, чем правило.

Также нельзя не сказать о существующей судебной практике (например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.03.2011 г. по делу № А 70-5210/2010), когда в подобных случаях суды занимают позицию, согласно которой подобного рода договоры являются не поименованными в ГК РФ. В связи с чем к таким договорам применяют федеральный закон от 30.12.2006 г. № 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации».

Но данную судебную практику правильнее считать устаревшей.

Особенно после выхода в свет вышеуказанного постановления от 19.11.2013 г. № 8668/13, где высшая инстанция указала, что правовое регулирование деятельности по организации и осуществлению торговли на розничных рынках регулируется не только законом о розничных рынках, но и иными законами, что не исключает возможности применения к спорным правоотношениям положений ГК РФ.

Указанное постановление впоследствии стало применяться и нижестоящими арбитражными судами (например, постановление ФАС ЦО от 27.03.2014 г. по делу № А 14-2398/2013).

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать вывод, что договоры о предоставлении торгового места следует квалифицировать, как договоры аренды (либо смешенными договорами, что не исключает применение отдельных положений об аренде), а соответствующие правоотношения регулируемые, в том числе гл. 34 ГК РФ об аренде.

В то же время наличие иных мнений по данному вопросу и сложность самого объекта аренды заставляют стороны быть более внимательными при заключении подобного рода договоров и не надеяться на общие нормы ГК РФ об аренде, а для этого подробнее выражать свою волю в заключаемом договоре.

В частности, подробно прописывать не только размер платы по договору, но и порядок ее изменения (например, насколько она может измениться и как часто) и т. п.

Также необходимо иметь в виду, что договор о предоставлении торгового места не всегда следует квалифицировать, как договор аренды здания или сооружения (если это не договор аренды нежилого помещения), т. к. торговое место является специфическим объектом гражданского права и прямо не отнесено к объектам недвижимости, хотя зачастую и имеет с ними схожие черты, например с машино-местом.

Источники:

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018 г.).

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ (ред. от 25.12.2018 г.).

Федеральный закон от 30.12.2006 г. № 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» (ред. от 31.12.2014 г.).

Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 19 ноября 2013 г. № 8668/13.

Определение Высшего арбитражного суда РФ от 21.11. 2013 г. № ВАС-12445/13.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.03.2013 г. по делу № А 45-12363/2012.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.10.2014 г. № Ф 05-7267/2012 по делу № А 41-469/11.

Постановление ФАС ЦО от 27.03.2014 г. по делу № А 14-2398/2013.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.03.2011 г. по делу № А 70-5210/2010.

Постановлением ФАС Центрального округа от 26.01.2010 г. по делу № А 14-3407/2009.

Постановление 10-го ААС РФ от 06.10.2009 г. по делу № А 14-3407/2009.

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.05.2009 г. по делу № А 14-3407/2009.