Почему сносятся новостройки с выкупленными квартирами?

Иногда по решению суда сносят достроенные новостройки с уже выкупленными частными лицами квартирами. Причем решение суда зачастую бывает вполне законным, и вот почему.

Если перед покупкой квартиры вы убедились, что желаемая новостройка в действительности существует, а сам застройщик аккредитован в ипотечных программах многих серьезных банков и сдавал более ранние объекты вовремя, и у вас все равно возникают сомнения, то на втором этапе рекомендуется проверить документацию на землю.

Основную информацию можно получить в выписке из Росреестра, если объект застройщиком уже зарегистрирован. Если же - нет, то тогда выясните, принадлежит ли земельный участок, на котором строится новостройка, муниципальным, районным или федеральным органам власти.

Вся государственная собственность, в случае необходимости, передается третьим лицам или организациям в рамках тендера. Причем, как на условиях продажи, так и на условиях аренды. Бывает, что застройщик выкупает земельный участок у других лиц или организаций, информация о которых должна быть в базе Росреестра.

После того, как квартиры в многоквартирном доме выкуплены, то право на землю принадлежит собственникам этого дома, и земля считается их общим имуществом (статья 36 часть 1 п.4 ЖК РФ), что тоже отражается в базе Росреестра.

Однако бывает так, что суд признает сделку по приобретению земельного участка застройщиком для последующего строительства незаконной, поэтому, к сожалению, вполне закономерно, что построенный дом с подведенными коммуникациями подлежит сносу.

В каком случае это происходит?

Одной из основных причин является факт установления принадлежности земельного участка к зонам с особыми условиями использования территорий (ст. 105 ЗК РФ). К таким зонам относятся:

-зоны охраны объектов культурного наследия;

-защитная зона объекта культурного наследия;

-охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);

-охранная зона железных дорог;

-придорожные полосы автомобильных дорог;

-охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);

-охранная зона линий и сооружений связи;

-приаэродромная территория;

-зона охраняемого объекта;

-зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;

-охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);

-охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением;

-водоохранная (рыбоохранная) зона;

-прибрежная защитная полоса;

-округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;

-зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом РФ, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны;

-зоны затопления и подтопления;

-санитарно-защитная зона;

-зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;

-охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;

-зона наблюдения;

-зона безопасности с особым правовым режимом;

-рыбоохранная зона озера Байкал;

-рыбохозяйственная заповедная зона;

-зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);

-охранная зона гидроэнергетического объекта;

-охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;

-охранная зона тепловых сетей.

Как выяснить, попал ли земельный участок многоквартирного дома в зону особого использования? Такая информация включается в кадастр недвижимости, который является составной частью ЕГРН.

Стоит отметить, что бывают земельные участки, которые по своей структуре относятся к видам зон особого использования, однако такими зонами не являются.

Для этого органы власти или органы местного самоуправления подают соответствующие документы (ст.32 п.1 подп.9 Закона о госрегистрации недвижимости), а Росреестр, в свою очередь, вносит изменения. Если это произошло, о чем в обязательном порядке должна быть пометка Росреестра в отношении земельного участка, то строительство многоквартирного дома считается вполне законным.