Как избежать доплаты за дополнительные квадратные метры?

Некоторые приобретатели жилья сталкиваются с вопросами изменения общей площади объекта недвижимости по итогам строительства.

В ситуации с уменьшением площади всё понятно: на стороне застройщика возникает дополнительная финансовая обязанность по возврату дольщику денежных средств пропорционально уменьшению квадратных метров. Но что делать, если площадь объекта недвижимости по итогам строительства возросла? Ладно, если такое увеличение произошло в пределах 1-1,5 кв.м, но всё чаще происходят ситуациями, когда доплачивать приходится за 2 и более кв.м, а при нынешней стоимости квадратного метра в Москве и Московской области – это порядка 150 000 – 350 000 руб., которые ещё надо найти, причем в очень сжатые сроки. Практика знает случаи, когда площадь квартиры увеличивалась по итогам строительства на 17-20 кв.м, а это уже доплата в миллионы рублей!

Анализируем пункт договора ДДУ о доплате

Если Вы оказались в подобной ситуации, паниковать не стоит: хорошая новость состоит в том, что Ваш застройщик завершил строительство дома и передал (или готовится передать в ближайшее время) объект.

Для начала внимательно ознакомьтесь с условиями Договора долевого участия (ДДУ) – с большей долей вероятности он предусматривает условие о том, что в случае увеличения площади объекта недвижимости до определённого предела (например, до 1-2 кв.м или менее 2% от проектной площади) взаиморасчеты между сторонами не производятся.

Если случившееся увеличение площади объекта превышает предусмотренные ДДУ пределы либо Договор прямо устанавливает обязательство сторон производить взаиморасчеты, то можно попробовать признать пункт ДДУ, предусматривающий обязательство произвести доплату за дополнительные квадратные метры, недействительным при следующей мотивировке:

П. 1, 5 ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» предусмотрено, что продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору, а если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.

Ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ говорит, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Очевидно, что требования к качеству Объекта долевого строительства, предъявляемые Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ и Договором, застройщиком соблюдены не были.

В ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ говорится, что если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Применительно к рассматриваемому вопросу из приведенных норм можно сделать вывод, что несоответствие площади объекта условиям Договора долевого участия свидетельствует о несоответствии качества его качества требованиям Договора, проектной документации, соответственно, нарушает права дольщика как потребителя.

Позиция ВС РФ

Почему нужно именно предпринять попытку признать такое условие ДДУ недействительным? В российской судебной практике нет ничего постоянного и определённого, пока на этот счёт не высказался великий и ужасный Верховный суд РФ. На сегодняшний день у него чёткой позиции по рассматриваемому вопросу нет, поэтому существуют решения суда, как признающие пункт ДДУ об обязательной доплате за дополнительные квадратные метры недействительным, так и решения, подтверждающие действительность такого условия ДДУ.

Может ли застройщик от казаться передавать объект дольщику без доплаты?

В завершении хотелось бы напомнить, что отсутствие доплаты не оправдывает отказ застройщика передать Вам объект недвижимости:

Ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ предусматривает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Ч. 4, 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ устанавливает, что застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора долевого участия в случае неоплаты или нарушения срока оплаты цены Договора.

При этом действующее законодательство не предусматривает право застройщика не передавать объекта, если дольщик не уплатил цену Договора в полном объеме.

Таким образом, единственный способ восстановления застройщиком нарушаемого дольщиком права на получение денежных средств в счёт увеличения площади объекта – односторонний отказ от исполнения Договора долевого участия.