Долевой захват квартиры рейдерами. Признание договора дарения не действительным.

Тема сегодняшнего нашего разговора - это отъем долевой собственности у граждан при использовании правовых механизмов. Последнее время в сети, на телевидение, радио можно услышать много разговоров об «относительно законном» отъеме долевой собственности у граждан. При этом считается, что эффективных правовых решений для законного противостояния подобного рода захвату квартир практически не существует.

Не соглашусь с этим устоявшимся мнением.

Основная сложность подобных ситуаций заключается в том, что данными действиями занимаются слаженные организованные группы, имеющие юридическое образование и имеющие непосредственное отношение к рынку недвижимости. Их действия направлены на приобретение долей в квартирах с общедолевой собственностью, пользуясь тем, что доли в квартирах могут принадлежать враждующим родственникам или разведенным супругам, которые не желают продавать или передавать доли друг другу.

При этом целью таких рейдеров является скупка долей квартиры за дешево, собрать из них «единую квартиру», и получить прибыль от продажи такой квартиры - которая становится значительно дороже, чем распродающаяся по долям. Приобретение «микро-долей», в этом случае, осуществляется не с целью вселения или пользования квартирой, а совсем с другой целью – создать невыносимые условия для иных собственников, а затем скупить остальные доли в квартире «за копейки.

Первым этапом в этой схеме по завладению квартирой становится приобретение доли, в процессе чего рейдеры узнают подробную информацию о других собственниках квартиры.

Приобретение чаще всего маскируется сделкой «дарения долей» с целью избежать обязанности продавца предусмотренной ч.2 ст.250 ГК РФ - продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Так как чаще всего, доля в недвижимом имуществе существенно ниже стоимости всего объекта недвижимости, передаваемая в дар по мнимой сделке доля, выкупается рейдерами ниже ее реальной рыночной стоимости. Однако собственникам большей части долей в уведомлении о выкупе указывается иная стоимость, соответствующая или выше рыночной стоимости.

Тем самым собственник, который передает в дар принадлежащую ему долю, в силу сложившейся личной неприязни между собственниками лишает себя части реальной стоимости доли и в итоге нарушает права иных собственников, злоупотребляя своими правами.

Можно ли оспорить договор дарения, если вы считаете что, таким образом нарушаются ваши права долевого собственника.

Ответ в большинстве случаев – «Да!»

Действующий Гражданский кодекс определяет дарение как самостоятельный вид договора.

В соответствии со ст.572 ГК РФ - Договор дарения – это безвозмездная сделка. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Каких-либо ограничений относительно стоимости имущества, которое может передаваться по договору дарения, в Гражданском кодексе РФ не содержится.

Так действующим ГК РФ установлено, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

То есть данная сделка является притворной сделкой, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Классический пример такого оспаривания приведен в решении, в котором я принимал участие в качестве представителя истца.

Так Свердловским районным судом г. Белгорода от 28 февраля 2018 года было рассмотрено гражданское дело №2-475/2018 - А.Г.А. обратилась к А.В.Ю., П.Д.Э., П.С.И. о признании договора дарения недействительным, переводе прав и обязанностей покупателя, суд удовлетворяя ее требования указал - в силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Согласно ч. 2 ст. 251 ГК РФ момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, в силу которого в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. В судебном заседании было установлено, что А.Г.А. и ее сын А. В. Ю. на основании заявления от г. по договору на передачу жилых помещений в собственность граждан в городе Белгороде от г. получили безвозмездно в собственность по 1/2 доли каждый в жилом помещении по адресу.

_г. на основании договора дарения А.В.Ю. подарил П.Д.Э. 1/40 долю в праве собственности на спорное жилое помещение.

В соответствии со статьей 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. В силу пункта 3 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. По смыслу приведенных норм, договор дарения, как одна из сделок по отчуждению имущества, предусматривает, что право собственности на предмет дарения прекращается у дарителя и возникает у одаряемого. Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Доказательств ни П.Д.Э., ни А.В.Ю. о намерении создать правовые последствия по заключенному договору дарения 19/40 доли в праве собственности в праве общедолевой собственности в жилом помещении суду не представлено.

В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Согласно п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Следовательно, факт государственной регистрации перехода права собственности, по мнению суда, осуществлена сторонами мнимой сделки для вида, поскольку не доказано, что спорное недвижимое имущество фактически было во владении П.Д.Э. и выбывало из владения дарителя, во владения одариваемой П.С.И.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. ст. 1, 10, 166, 170 Гражданского кодекса РФ имеются основания для признания оспариваемого договора дарения недействительным (ничтожным) в части заявленных требований.

Сделка не повлекла наступление каких-либо правовых последствий для П.С.И., из материалов дела не усматривается, что оспариваемая сделка представляла имущественный интерес для последней, так как свои права собственника квартиры она не осуществляла, фактически во владение спорным имуществом не вступала, обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг не исполняла, вопрос своем вселении не ставила, никогда в квартиру не приходила, и не интересовалась, что там происходит.

При таких обстоятельствах формальное подписание сторонами договора дарения и государственная регистрация договора дарения не свидетельствует о том, что его стороны были намерены создать соответствующие указанной сделке по отчуждению жилого помещения правовые последствия.

Таким образом, признание договора дарения 19/40 доли (с учетом заваленных требований) в спорной квартире недействительным влечет применение последствий недействительности сделки путем приведения сторон сделок в первоначальное положения и возвращения спорного жилого помещения в собственность П.Д.Э.

Исходя из представленного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области дела правоустанавливающих документов, _года А.В.Ю. продал по договору купли – продажи 19/40 доли в праве обще долевой собственности в спорной квартире П.Д.Э. за 150 000,00 руб. Сделку оформляли нотариально у нотариуса З.Е.А.

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При установлении злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны. Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как нарушающая требования закона.

Изложенные обстоятельства дают основания расценивать действия ответчиков А. В.Ю. и П.Д.Э. по оформлению и регистрации договора дарения и последующем заключения договора купли – продажи как злоупотребление правом, поскольку эти действия привели к нарушению прав истца (собственника 1/2 доли спорного жилого помещения).

Суд согласился с доводами истца о том, что сделка купли-продажи от _года спорного имущества, совершенная между ответчиками (А.В.Ю. и П.Д.Э.) была проведена с нарушением прав преимущественной покупки истца, так как последовательность действий ответчиков по отчуждению незначительной доли в жилом помещении на основании договора дарения до заключения оспариваемой сделки свидетельствует о том, что она совершена с намерением причинить вред истцу и не дать возможности приобрести спорную долю на основании ст.250 ГК РФ.

При наличии вышеназванных обстоятельств, свидетельствующих о злоупотреблении правом при совершении сделок по приобретению долей в спорном объекте, у суда имеются основания для признания договора купли – продажи, заключённого между А.В.Ю. и П.Д.Э. _года на 19/40 доли жилого помещения по адресу, совершенного в обход закона, в силу положений пункта 2 статьи 10 ГК РФ.

Ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Из разъяснений, содержащихся в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 года N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при предъявлении иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за долю в квартире сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли в квартире необходимых расходов.

Согласно ст. 35 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, и должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (статья 123, часть 3, Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (часть первая статьи 56 ГПК Российской Федерации), и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий. Исходя из вышеприведенных норм закона, бремя доказывания обстоятельств, на которые ответчики А.В.Ю. и П.Д.Э. ссылаются в обоснование своих возражений, указывая на то, что договор купли-продажи заключался в соответствии с действующим законодательством лежит на ответчиках. При этом, ими не представлено суду достаточных, допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих об этом. Факт извещения истца в установленном законом порядке о продаже доли спорного долевого имущества стороной ответчиков не доказан. Таким образом, имеет место нарушение преимущественного права покупки продаваемой доли недвижимости, что является основанием для перевода на истца прав и обязанностей покупателя по договору. Иные доводы сторона ответчика П.Д.Э. суд отклоняет, поскольку они не подтверждаю и не опровергаю юридически значимых обстоятельств. Из материалов дела усматривается, что доля в спорном жилом помещении по договору купли-продажи П.Д.Э. приобрел за _ руб., о наличии иных расходов при совершении вышеуказанной сделки суду не заявил.

Суд не принимает во внимание утверждение представителя П.Д.Э. о том, что существовала иная договорённость о стоимости спорной доли, поскольку об этих основаниях суду ранее не сообщалось. Предоставленную копию расписки суд, не принимает во внимание как допустимое доказательство по делу с учетом положений ст. 71 ГПК РФ.

В связи, с чем суд иск А.Г.А. к А.В.Ю., П.Д.Э. о признании договора дарения недействительным, переводе прав и обязанностей покупателя, - признал обоснованным.

Признал недействительным договор дарения 19/40 долей жилого помещения по адресу, кадастровый №, заключенный между П.Д.Э. и П.С.И., применив последствия недействительности ничтожности сделки.

Прекратил право собственности за П.С.И. на 19/40 долей жилого помещения по адресу, кадастровый №.

Признал за А.Г.А. преимущественное право покупки 19/40 долей, принадлежащих А.В.Ю., в общей долевой собственности в жилом помещении, расположенном по адресу, кадастровый №, и перевести на нее права и обязанности покупателя по договору купли – продажи от _года, заключенного между А.В.Ю. и П.Д.Э..

Анализ судебной практики по вопросам признания недействительными договоров дарения позволяет сделать вывод, что у собственников есть способы и возможность защитить свои права при своевременном обращении в суд.

Иные основания для признания договора дарения недействительной сделкой мы разберем в следующий раз.