Договор купли-продажи недвижимого имущества

При составлении договора купли-продажи недвижимого имущества следует знать, что для регистрации права собственности достаточно указать существенные условия договора:

• сведения, которые способствуют идентифицированию объекта отчуждения (ст. 554 ГК РФ);

• цена недвижимости (ст. 555 ГК РФ);

• перечень лиц, обладающих правом пользования отчуждаемой недвижимости (ст. 558 ГК РФ).

На данный момент для своей юридической безопасности люди дополняют договор купли-продажи различными пунктами, штрафами, придумывают оплаты неустоек, думая только о своих интересах.

В данной статье я расскажу о самостоятельном составлении договора купли-продажи недвижимости, покажу типовые пункты, которые учитывают интересы обеих сторон договора.

С чего начать

Итак, наименование вы можете поставить какое душе угодно: «Договор», «Договор купли-продажи недвижимости» и т. д.

Далее идет дата договора, место заключения (например, город Казань Республики Татарстан, 17 июля 2019 года).

Описание сторон (ФИО, полные и достоверные паспортные данные, данные свидетельства о рождении (в случае отчуждения имущества несовершеннолетнего), место регистрации, данные доверенности (если действует представитель) и т. д.).

(например, гр Иванов Иван Иванович, 1 октября 1980 года рождения, место рождения: г. Казань, гражданство: Российская Федерация, пол: мужской, паспорт 9212 000000, выданный Отделом УФМС России по Республике Татарстан в г. Казани 11 ноября 2011 года, код подразделения 160-000, зарегистрированный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Казанская, д. 1 (один), кв. 1 (один).)

Следующий пункт должен состоять из подробнейшего описания объекта, для его идентификации. То есть вы должны указать как можно больше данных, естественно, только официально имеющихся: адрес местонахождения, общая площадь, этаж, кадастровый номер.

(Например, ПРОДАВЕЦ продает, а ПОКУПАТЕЛЬ покупает на условиях, указанных в настоящем договоре, принадлежащую по праву долевой собственности КВАРТИРУ, находящуюся по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Казанская, д. 1 (один), кв. 1 (один), состоящую из двух комнат общей площадью жилого помещения 44,2 (сорок четыре целых две десятых) кв. м, расположенную на первом этаже одноэтажного жилого дома.

Кадастровый (или условный) номер объекта – 16:00:000000:000.)

После добавить основания владения указанным недвижимым имуществом, если это долевая собственность, то прописывать размеры долей, принадлежащие каждому собственнику.

(Например, ½ доля вышеуказанной квартиры принадлежит Иванову Ивану Ивановичу на основании договора купли-продажи от 01.02.2003 г., совершенного в простой письменной форме, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1 февраля 2003 года сделана запись регистрации 16-16/001-2003-01-01, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 1 февраля 2003 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, кадастра и картографии по Республике Татарстан, бланк 16-АН 000000.)

Для себя можете добавить кадастровую стоимость объекта, которую очень легко самостоятельно посмотреть на сайте Росреестра.

Вводите там данные объекта – и вуаля, вы знаете данные о кадастровой стоимости (пример, как можно указать в договоре: кадастровая стоимость квартиры составляет 290 848 (двести девяносто тысяч восемьсот сорок восемь) рублей 00 копеек. Информация получена 17 июля 2019 года с официального портала Росреестра, размещенная в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в режиме online).

Далее указываете сумму, за которую продаете/покупаете указанное имущество (например, покупатель покупает у продавца указанную квартиру за 1 000 000 (один миллион) рублей 00 копеек.

Правила расчета желательно описывать подробно (как происходит расчет: собственные/кредитные средства, сроки расчета, данные счета – если безналичный расчет, данные банка).

Самый простой расчет – наличными денежными средствами, сразу напрямую. (Например, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Продавец получил от покупателя 1 000 000 (один миллион) рублей 00 копеек.)

Дополнительные данные

Любителям дополнять договоры различными выдержками из Гражданского Кодекса, советую вставлять заверения сторон, на основании которых каждая сторона несет ответственность за предоставленные сведения (ст. 431.2 ГК РФ):

• Стороны понимают, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора, и, в случае сокрытия ими подлинной цены квартиры и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

• ПРОДАВЕЦ гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

• Стороны заверяют, что в отношении них отсутствует производство по делу о банкротстве.

• Стороны дают заверения о том, что они отсутствуют в Перечне организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму и в отношении сторон договора не возбуждено исполнительное производство.

• Стороны договора заверяют, что отсутствуют обстоятельства, препятствующие заключению настоящего договора, в том числе предусмотренный договором с третьими лицами или судебным актом запрет на заключение договора, на совершение регистрационных действий, а также что указанное в настоящем договоре недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, в отношении него не заключены сделки с третьими лицами, которые бы привели к его отчуждению.

В случае наличия запрета на момент заключения настоящего договора и иных обстоятельств, препятствующих заключению настоящего договора, он может быть признан судом недействительным.

• ПРОДАВЕЦ заверяет, что лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования указанным недвижимым имуществом после его приобретения ПОКУПАТЕЛЕМ, не имеется, а также что в указанном недвижимом имуществе не проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного недвижимого имущества, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника.

• ПРОДАВЕЦ гарантирует, что он не имеет задолженностей по оплате коммунальных услуг, прочих платежей, по налогам и сборам на указанную квартиру.

• ПРОДАВЕЦ гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

• Стороны заверяют, что условия настоящего договора не имеют цели обхода закона, не являются злоупотреблением права, согласованы без намерения причинить вред друг другу или иному лицу и не нарушают интересы третьих лиц.

• Стороны дают заверения, что документы, представленные для заключения и исполнения настоящего договора, являются подлинными, а содержащаяся в них информация полностью соответствует действительности.

• Стороны дают заверения, что действуют добросовестно, полагаясь на все заверения, гарантии и согласованные условия, предусмотренные настоящим договором, предоставили полную и достоверную информацию обо всех обстоятельствах, которые могли бы повлиять на условия заключения настоящего договора.

• Продавец заверяет, что не имеет супруги, которая бы имела право на общее имущество супругов согласно ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации на вышеуказанное имущество (если супруг имеется, можно прописать наличие согласия супруга; согласие также нужно будет предоставить в регистрационную палату).

• Покупатель заверяет, что не имеет супруги, которая бы имела право на общее имущество супругов согласно ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации на денежные средства, за счет которых приобретается вышеуказанное имущество (если супруг имеется, можно прописать наличие согласия супруга; согласие также нужно будет предоставить в регистрационную палату).

• Стороны заверяют об отсутствии необходимости согласия третьих (иных) лиц на заключение настоящего договора.

Далее указываем в договоре регистрацию права собственности.

Право собственности на указанную квартиру возникает у ПОКУПАТЕЛЯ с момента регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

По ст. 558 ГК РФ указываем наличие или отсутствие зарегистрированных лиц.

Например, В указанной квартире зарегистрирован Иванов Иван Иванович, что подтверждается выпиской из домовой книги от 15 июля 2019 года, выданной ООО «Управляющая компания».

Можно добавить условие о содержании воли продавца и покупателя, что стороны достигли всех соглашений и довольны условиями договора. Например, настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Обязателен пункт о составлении передаточного акта!

Например, в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации при передаче квартиры стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт.

И количество экземпляров договора.

Например, настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, по экземпляру выдается каждому участнику договора.

Примерно так может выглядеть ваш договор, естественно, его можно дополнять или что-то убрать. Главное, будьте внимательны при подписании договора и всегда обговаривайте открыто и без стеснения все возникающие вопросы!

Удачи вам!