Купленная квартира разочаровала. Что делать?

Представим себе ситуацию, вы пришли в обувной магазин и увидели обувь вашей мечты, вы давно хотели именно такую, а тут она вашего размера. На кассе вы оплатили покупку, пришли домой, обули и дойдя до соседней комнаты подошва отвалилась. Тут все знают что делать – вернуть в магазин товар ненадлежащего качества, а деньги получить обратно.

О том, что существуют требования к качеству товара, а также о том, что покупатель имеет право сделать, если купил некачественный товар, наверное, знает каждый потребитель. Но ведь недвижимость, передаваемая по договора купли-продажи, формально – это тоже товар, а потому, существует ли требование к качеству продаваемой недвижимости и что вообще такое качество квартиры?

Качественный товар – это товар, пригодный для тех целей, для которых он обычно используется, не только в момент передачи покупателю, но и в пределах разумного срока.

Основными физическими характеристиками объекта недвижимости являются:

• Расположение в здании (этаж, вход, вид из окон).

• Качество отделки и эксплуатационных характеристик помещения.

• Площадь общая и полезная.

• Внешний вид, архитектурный стиль, отделка фасада.

• Строительные характеристики, архитектурно-планировочное решение, год постройки реконструкции или капитального ремонта, а также класс капитальности и так далее.

• Техническое состояние конструктивных элементов объекта.

• Наличие элементов благоустройства и качество обустройство территории.

Все указанные характеристики объекта, как правило, понятны уже на стадии осмотра, предшествующего покупке. Параметрами качества недвижимости являются ее состояние и время последнего капитального и текущих ремонтов.

Кроме явных признаков физического состояния, которые покупатель может увидеть и оценить, объект может иметь скрытые дефекты. Что же делать, если после покупки такие недостатки проявились, например, под навесным потолком обнаружился тщательно замазанный грибок, под ламинатом или линолеумом плесень, а картина на стене имела только одну пользу – закрывать дыру в стене.

Все зависит от того, являются недостатки существенными или нет. При передаче квартиры ненадлежащего качества, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца определенных решений уже после покупки и передача квартиры.

При несущественных недостатках, если они не были оговорены продавцом, покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или возмещения своих расходов на их устранение (п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ).

Если же недостатки существенные, неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат по времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и другие подобные недостатки, тогда покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, продавец обязан оговорить все недостатки объекта недвижимости, однако никто этого обычно не делает, ни в ходе осмотра, ни при подписании договора, ни при приеме-передаче.

Напротив, недостатки скрываются, закрашиваются, замазываются, поэтому покупателю необходимо внимательнее смотреть и прямо спрашивать у продавца о наличии недостатков.

В судебном порядке покупатель имеет право требовать у продавца устранения недостатков, уменьшения цены или компенсации своего ремонта. Ведь недвижимость, это такой же товар, как и машины, телефоны и прочее имущество, и хотя практика привлечения продавца недвижимости к ответственности ничтожно мала, это скорее от незнания покупателями своих прав и привычки ценить приобретенную недвижимость, какого бы качества она не была.

Требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, могут быть предъявлены покупателем при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи объекта покупателю, либо в пределах более длительного срока, дата которого установлена законом или договором купли-продажи.