Анонс
Как оформить процедуру дарения квартиры юридически грамотно
Дескрипшен
Переоформление квартир на других собственников возможно при помощи нескольких способов - через заключение договоров купли-продажи, ренты, завещания, дарения. Последний способ считается наиболее лёгким и быстрым в плане подготовки и оформления документации, а также регистрации сделок. В настоящей статье будет подробно рассмотрено, как юридически грамотно оформлять процедуры дарения квартир и к чему приводят эти сделки.
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ ПО ДАРЕНИЮ КВАРТИР
Юридические последствия дарения квартир
Квартиры обычно дарятся в узких семейных кругах для близких родственников. При этом юридическая сущность сделок заключается не просто в формальной «перезаписи» недвижимости на других людей. Результатами подписания дарственных являются существенные последствия, о которых необходимо знать и дарителям и одаряемым.
Новые владельцы квартир в соответствии с документами получают всю полноту прав собственников. Они могут по своему желанию использовать квартиры: жить в них самостоятельно, предоставлять в безвозмездное пользование или в аренду, закладывать как обеспечение по кредитам, продать, дальше подарить, завещать или другим образом поступать с этой недвижимостью.
В дальнейшем просить разрешения у бывших собственников жилья им не потребуется в независимости от существования родственных связей.
К правам собственников будут добавлены также стандартные их обязанности:
-платить за предоставление коммунальных услуг и содержать общее имущество многоквартирных домов;
-ежегодно выплачивать налоги на недвижимость;
-использовать квартиры согласно их назначению.
Никакие особенные обязанности по отношению к дарителям (к примеру, содержать их, разрешать жить в подаренных квартирах или пользоваться ими) у новых владельцев не возникает.
Возможна ли отмена дарения квартир
В соответствии с общими правилами отменить сделки дарения квартир без мотивов после регистрации прав новых владельцев невозможно. Для этого необходимы серьёзнейшие основания, которые предусматриваются в законодательстве. Одних только пожеланий дарителей в данных случаях недостаточно.
Основаниями для отмены дарения квартир являются ситуации:
-если одаряемые сделали покушение на жизнь дарителей квартир или их семей;
-если новые владельцы используют квартиры не в соответствии с их назначением и ухудшают их состояние, или имеются угрозы уничтожения жилья;
-если новые собственники умерли раньше дарителей, и подобные условия были прописаны в договорах.
Вышеперечисленные основания отмены распространяются только на договора дарения. Отменить их возможно также в соответствии с общими основаниями, которые предусмотрены для любых сделок.
Возможность пожизненного проживания в подаренных квартирах
Сложившаяся практика при заключении договоров дарения квартир с пожизненным проживанием дарителей носит противоречивый характер по нижеследующим причинам:
-органы Росреестра могут принять дарственные с такими условиями за договоры ренты, которые необходимо заверять у нотариусов;
-сотрудники Росреестра могут расценить эти права в качестве встречных предоставлений от одаряемых.
В каждом из данных случаев в регистрации прав будет отказано. Если права на пожизненное проживание критичны для дарителей, то можно порекомендовать заключение договоров ренты.
Система налогообложения при дарении квартир
При дарениях квартир у одаряемых возникают доходы. Именно в их собственность поступает новое имущество, по фактам получения которого они должны выплатить налоги на доходы физических лиц в размере 13 %. Налоги исчисляются исходя из цены квартир – за основы берутся их кадастровые стоимости. Для выплаты налогов необходимо:
-до 30 апреля того года, который следует за регистрацией прав собственности, сдать декларации по форме 3-НДФЛ в налоговые органы;
-до 15 июля выплатить суммы причитающихся налогов.
Налоги на доходы физических лиц не должны выплачиваться близкими родственниками дарителей. К ним согласно пункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ относят:
-супругов между собой;
-родителей – детей;
-бабушек и дедушек – внуков;
-братьев и сестёр между собой.
Сдавать декларации близким родственникам не следует.
Порядок процедуры дарения квартир
Порядок процедуры дарения квартир состоит из нескольких шагов, которые необходимо последовательно выполнить. В результате фиксации сделок в Едином государственном реестре прав будут сделаны записи о новых собственниках – сделки будут считаться завершёнными.
Порядок совершения сделок дарения квартир выглядит следующим образом:
-собирается документация на квартиры;
-оформляются и подписываются договора дарения;
-документация передаётся для регистрации;
-получаются на руки результаты регистрации.
Разберём каждый из шагов более подробно.
Шаг 1. Собирается документация на квартиры
Задачей этого этапа является проверка наличия или отсутствия за квартирами долгов и обременений, а также соответствия их технической документации. От результатов этого шага будет зависеть, возможно ли дарение данных квартир в принципе.
Документация Назначение
Свидетельства о праве собственности До июля 2016 года являлись основными документами о правах на квартиры. С их помощью можно выяснить, на каких основаниях дарители владеют жилой площадью и когда они её приобрели. Если они отсутствуют, то их заменяют выписки из Единого государственного реестра прав
Выписки из Единого государственного реестра прав Они являются ключевыми документами, их необходимо заказывать перед совершением сделок в любых случаях. В них содержится основная информация о квартирах, о их хозяевах и о наличии обременений. В случаях, если по ним имеются залоги и аресты – то дарственные не зарегистрируют
Справки об отсутствии задолженностей Они подтверждают оплату всех коммунальных платежей. Не следует забывать и об оплате капитальных ремонтов – справки возможно взять в региональных фондах
Справки о прописанных в квартирах лицах или домовые книги Они необходимы для выявления пожизненных и временных жильцов. Временных жильцов возможно выселить, а постоянных – нельзя
Согласия супругов на сделки Они потребуются в случаях, если квартиры считаются совместной собственностью супругов
Технические паспорта Они позволяют выявлять незаконные перепланировки
Нотариальные доверенности Они требуются в случаях, если какие-то стороны не могут подписать договора или сдать документацию лично
Шаг 2. Составление договоров дарения
Договора дарения составляются в письменном виде. В текстах указываются перечни условий, на которых договорам придаётся юридическая сила. Готовые документы подписываются дарителями с одной стороны и одаряемыми с другой – либо их представителями.
В текстах договоров дарения указываются:
-Их наименования – договора дарения;
-Места и даты их заключения;
-Фамилии, имена, отчества, адреса и паспортные данные обоих сторон;
-Юридическая формулировка: «дарители передали в собственность безвозмездно, а одаряемые приняли в дар квартиры». Обязательно необходимо указать, что одаряемые приняли подарки – иначе сделки не состоятся;
-Точные описания квартир согласно выписок из Единого государственного реестра прав (адреса, метражи, этажность зданий, кадастровые номера, число комнат и т. п.).
-На каких основаниях дарители владели квартирами;
-Списки постоянных жильцов в случаях, если такие имеются, либо указания на то, что квартиры свободны;
-Порядки передачи квартир.
Дополнительно делаются заверения фактов дееспособности, а также гарантии дарителей о юридической чистоте квартир. Степень родственных связей можно не указывать.
Передачу квартир возможно оформлять как при помощи отдельных передаточных актов, так и при помощи договоров. Для этого в договорах указывается, что они имеют силу передаточных документов.
Шаг 3. Процедура регистрации прав новых собственников квартир
Завершающей обязательной процедурой является регистрация прав новых собственников квартир в Едином государственном реестре прав. В этих целях необходимо предоставить:
-подлинники гражданских паспортов каждой из сторон сделок;
-подлинники договоров дарения квартир в 3-х экземплярах;
-если действуют представители – подлинники и копии доверенностей;
-подлинники и копии квитанций об уплате госпошлин в размере 2 000 руб.;
-подлинники свидетельств о правах собственности или выписок из Единого государственного реестра прав;
-подлинники и копии согласий других супругов.
С этой документацией следует обращаться в Многофункциональные центры в порядке живой очереди либо по предварительным записям к необходимому времени. В процессе приёма специалисты оформляют заявления, которые следует подписывать.
После этого пакеты документации заберут для регистрации, а каждому из участников сделок выдадут расписки. В расписках будут указаны даты, когда возможно получение результатов. Обычно на эту процедуру отводится от 5 до 14 рабочих дней.
После проведения регистрации каждой из сторон выдаётся документация – дарители получают договора дарения, а одаряемые – дарственные и новые выписки из Единого государственного реестра прав. Помимо этого, из органов Росреестра возвратят подлинники другой документации.
Необходимы ли услуги нотариусов при дарении квартир
Обычные дарственные не нуждаются в дополнительных нотариальных удостоверениях. Но без посещения нотариальных контор нельзя обойтись в нижеследующих ситуациях:
-если дарится имущество несовершеннолетних или подопечных;
-если дарятся доли в квартирах.
Избежать нотариального удостоверения невозможно – органы Росреестра просто не зарегистрируют права новых владельцев. Сделки проводятся самими нотариусами. Они составляют договора, разъясняют каждой из сторон их права, а также отправляют документацию для электронной регистрации. Сделки будут зарегистрированы за 3 рабочих дня.
Дарение квартир при наличии обременений
Возможности дарения квартир зависят от видов обременений:
-Квартиры с рентой – возможно подарить в случаях согласия рентополучателей, одаряемые примут на себя обязанности по ренте;
-Квартиры с прописанными лицами – подарить возможно, их согласия получать не требуется, необходимо указать пожизненных жильцов в договорах;
-Заложенные квартиры – будет необходимо получать согласия от кредиторов;
-Арестованные квартиры – подарить невозможно, в начале следует снять аресты.
О наличии обременений во всех случаях необходимо известить одаряемых, иначе они могут оспорить сделки и возвратить квартиры при помощи судебных органов.
Дарение квартир супругам
Подарить квартиры супругам возможно только в тех случаях, если они находятся в личной собственности вторых супругов. Если квартиры были приобретены в браке (в т. ч. на средства материнских капиталов), то они считаются совместной (общей) собственностью. Для того, чтобы оформить их на одного из супругов, необходимо составить раздел общего супружеского имущества и заключить брачные договора. Дарение квартир в таких случаях невозможно.
Дарение квартир детям
Для подобных дарений не имеется препятствий, но существуют нюансы:
-В случаях, если детям менее 14 лет, то за них в договорах должны подписаться представители – другие родители. Если имеется только один родитель, то следует оформить нотариальные доверенности для того, чтобы договоры с разных сторон подписывались разными людьми.
-Несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет подписывают договоры при согласиях родителей.
-Совершеннолетние дети подписывают договоры без любых согласий.
Если квартиры дарятся детям, нотариальное удостоверение договоров не требуется.
